近期，土地市场上演的疯狂，不仅让住宅市场高温不降，各路产业投资商业地产的热潮也再次泛起。进入3月份，北京新开的商业地产项目就有6个，同时，来自迪拜、中国香港等商业地产项目都看中中国零售企业的资源和商机，在国内频频发力招商。这无疑让本就面临“开张难”的商业物业感受到巨大压力。

    境外商业地产中国找钱

    3月19日，京城一家品牌音响公司的总经理陈丹枫女士接到了一份位于迪拜的商业地产项目——迪拜明珠项目北京路演的邀请。

    这个坐落于迪拜沿海地段、可以俯瞰到朱美拉棕榈人工岛美景的大型综合地产项目，集顶级写字楼、国际零售商店、餐饮及五星级酒店于一体，总建筑面积高达181.8万平方米，从3月中旬开始，在北京、上海及香港举行首次亚洲路演。值得注意的是，这个项目在亚洲已经预售了500套，而其中一半的销量则来自中国。

    但这其实并不奇怪。华人在迪拜投资房地产几乎随处可见，有商会粗略统计过，仅浙商就有十万人。甚至连迪拜首都阿布扎比机场都可以听到“一条大河波浪宽”的歌声。中国的房地产市场在金融危机影响过后迅速回温，让迪拜的地产投资者看到了中国零售业市场进驻商业物业的能力和商机，更让迪拜人相信，中国的有钱人确实多。

    而对于中国零售企业来说，作为非洲及中东采购商转机必经之地的迪拜本身就十分有诱惑力。陈总经理告诉记者，进出口只收取5%关税，国内零售贸易均为免税；在自由贸易区内投资的企业，企业和个人所得均可以免税。

    “现在有不少境外的商业物业到国内招商，新加坡、迪拜都有。”陈总经理告诉《华夏时报》记者，与国内相比，境外的商业物业开发相对成熟，投资环境、消费环境也比国内要好些。因此，不少有一定资金实力和品牌影响力的企业都愿意选择在境外的商业物业安营扎寨。

    千亿资本竞逐商业地产

    当然，看中中国零售业资源的不仅是迪拜等境外商业项目，各路房地产开发商在国内也掀起商业地产的投资热潮，希望在商业物业上分得一杯羹。

    从2009年下半年开始，一向钟情于“速战速决”销售模式的住宅地产开发商们开始转型。先是“声称只做住宅产品”的万科地产首次公开声称将正式进军商业地产，接着，绿地集团、世茂地产等企业也纷纷表现出全面进军商业地产的意图，不断增加其商业地产的项目土地储备就达474万平方米。

    而原本专注商业地产的开发商更是大手笔加码这个市场。宝龙集团、万达集团、中粮集团都在2010年表示持续推进商业地产投资开发。据中信证券一房地产行业分析师估计，此轮投资热潮涉及资本保守估计都在1000亿以上。

    3月23日，新公示的CBD东扩区规划的土地利用方案中，商业用地拔得头筹，成为开发商们下一轮投资的重点目标。

    “虽然众多房地产开发商转向商业地产，在他们看来是种趋势，但就是在这种大趋势下，商业地产的危机也正在走近。”和拓(北京)商业管理公司策划总监刘东海告诉记者。

    国内商业地产遭冷遇但是，面对国外同行开始进入中国招商做生意，与中国商业地产商形成了直接竞争。真正的压力在2010年才刚刚出现。

    高力国际的最新数据显示，2010年北京将有21个商业项目完工，新增供给的过剩将加剧市场的租赁和招商竞争，预计今年北京市中高档商业地产总体空置率将继续面临被推高的压力。

    据记者了解，北京朝阳门11万平方米的悠唐和崇文门13万平方米国瑞城在2009年艰难开业，但至今依然是“部分”开业，商场里大部分的面积还挂着“即将开业”的围挡，情形很不乐观。而诸如华贸购物中心、银泰中心等已经投入运营的商业中心，无一例外人气偏低。

    据记者调查，在现有运营的购物中心中，经营状况好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型购物中心的经营状况更是表现一般。

    “在一线城市，商业地产尤其是零售业地产已经供大于求，但毕竟国内消费人群的购买力有限。因此，许多零售业企业纷纷出走海外，以期与东南亚零售商争夺境外的市场份额。”刘东海告诉记者。

    面对外资巨头商业项目的冲击，中国的商业地产亟待消化库存。外资抛售一线城市物业转战二三线城市，外资基金在一线城市的密集项目转让，再度引爆业界关于其动向的密切关注。

    近日，关于摩根士丹利将出售上海锦麟天地项目的消息传闻颇多。2月3日摩根士丹利中国新闻发言人吴轶在接受本报记者采访时，表示“对此事项不宜置评”。

    但一位接近摩根士丹利的人士向记者证实了这一消息，并透露“接手方是新加坡的Alpha房地产投资基金”。他表示摩根士丹利急于出手的原因是“该只基金投资期限已到”，同时还透露，摩根士丹利旗下部分投资项目最近也将陆续到期，都有可能退出。

    与此同时，包括高盛拟20亿元向上海复地出售持有的上海花园广场项目权益、凯雷向上海城利房地产有限公司出售“济南路8号”项目等外资基金抛售物业的消息不断，而在这些长长的名单中，摩根大通、花旗、麦格理等中国房地产市场的主要外资基金也纷纷在列。一时间，外资军团大有套现离场之势。

    上述接近摩根士丹利人士表示，“在退出一线城市部分项目后，摩根士丹利将会在二三线城市寻找新的投资机会。”

    总部位于香港的房地产投资基金公司基汇资本(Gaw Capital)董事长吴继炜(Goodwin Gaw)在近日接受媒体采访时也表示，“投资中国房地产业的机会存在于二线城市的大众住宅地产项目和一线城市的商业地产项目中。”

    抛售

    上述接近摩根士丹利人士告诉记者，摩根士丹利早2008年6、7月份的时候就在市场上找买家想出售上海锦麟天地项目，当时开价不到10万元/平方米。

    上海景源资产管理有限公司执行董事陈宇告诉记者，2003年摩根士丹利进入上海锦麟天地项目的购买单价在2万元左右，收购总价约3.7亿元，而目前该项目的售价已达到7万~10万元/平方米之间，斩获颇丰。

    上述接近摩根士丹利人士告诉记者，摩根士丹利这只基金是一个5+2的管理基金，即基金的投资期限为5年，5年以后可视投资情况再延长2年。从2003年摩根士丹利投资上海上海锦麟天地项目，到2008年寻找买家，刚好5年时间。但由于受全球经济危机影响，接盘者相对较为谨慎，才致使最近进行交易。

    而近日关于其他外资基金抛售物业的消息也不绝。

    有消息称高盛拟向上海复地出售其持有的上海花园广场项目权益，转让价格或在2.5万元/平方米左右，以此计算，交易总价将超过20亿元人民币。

    知情人士更是向记者透露，凯雷已经正式退出豪宅济南路8号，接盘者为上海城利房地产有限公司。2008年，凯雷从印尼三林基金手中购入济南路8号，当时成交价格约49982元/平方米，成交建筑面积约39814平方米。目前济南路8号的二手房挂牌单价为10万元/平方米。

    转场

    面对外资基金集体抛售一线城市的物业，上述接近摩根士丹利人士强调，不要过于夸大外资基金套现离场的现象。“其实对于这些基金而言，由于进入市场的时间比较早，其收益都很高，而在一线城市房地产市场经历2009年的暴涨之后，继续持有的风险也在加大，反不如脱手，寻找新的投资机会。”

    “相对一线城市的地产价格屡创新高，二三线城市的机会特别多。也相对比较安全，特别是商业地产。”陈宇认为。他最近也一直往返于二三线城市之间商谈项目。

    仲量联行华东区总经理Eugene Tang告诉记者，早在2008年他就认为二三线的地产投资机会巨大，并把这些城市做了分类。在他看来，合肥、南昌、昆明等城市商业地产处于休眠期，无锡、宁波、哈尔滨、济南、长沙等城市商业地产处于导入期，而天津、重庆、沈阳、大连、苏州、武汉和南京的商业地产处于成长期。

    Eugene Tang认为，部分二三线城市的经济增长速度甚至高于北京、上海等一线城市，潜在的消费能力惊人，且高端消费者的认知能力也在增强，这种需求也恰恰迎合了国际品牌的发展需求。

    开发利润是吸引投资商进入二三线城市的最大因素，这些城市处于发展起步期，新型商业良好积蓄后，一旦成熟，其价值增长可以达到200%甚至300%以上。

    陈宇表示，外资基金的业务下一步将会更加趋于二三线城市的综合商业项目和高端住宅项目。