美联物业全国研究中心主任徐枫认为，深圳高、中档商业项目的数量和质量与“北上广深”中其他三个城市相比都有差距，深圳市场的消费力仍未被激发，深圳多个区级商业中心也有待统筹开发，这些因素都决定深圳仍很适合房企开发商业项目。

    深圳商业地产市场需要深耕细作

    记者：今年开始，万科、招商等的商业项目都将进入运作启动阶段，如何评价他们现在进入商业市场？

    徐枫：美联物业全国研究中心研究后觉得，就深圳市场而言，万科和招商商业项目的运作启动稍显晚了些。如果2007年时介入，现在已经盈利颇丰了。

    而现阶段由于商业价格和租金都处于历史最高位，商业项目的运作成本增加了不少。但另一方面，商业项目的价格和租金还将继续走高，因此有实力的开发商选择商业市场，也是值得肯定的。不过对于开发商选择此时进入商业市场，也主要是因为限购、限贷、限价前的住宅市场钱太好赚了，还顾不上啃难一点的项目。

    除了时机稍晚了些外，现在深圳市场从天时、地利、人和上来看，还是适于开发商业项目的。

    记者：为什么说深圳市场适合开发商业项目？

    徐枫：深圳商业地产目前正处于粗放经营转精细深耕的阶段，较之“北上广深”中其他三个一线城市，深圳商业地产不仅规模小，层次也有待提升。

    目前，深圳商业项目(不含办公楼和工厂)存量大，但品质不高。根据美联物业全国研究中心统计，截至6月中旬，深圳市仅存量商铺的数量就已达到114万平方米，其中龙岗和宝安就分别有36万平方米和33万平方米。而深圳近期月均一二手商铺合计的销售量才8万平方米左右。而商铺经营行业主要是电子、餐饮、服装等，特色商业几乎没有。在全国范围内有影响的专业批发市场主要是电子类产品。而邻近的广州有至少10个以上大规模的专业市场和5-6个具有全国影响力的商业街，例如越秀区北京路商圈、一德路商圈、海珠区江南西商圈等。此外，北京、上海的商业影响力更是深圳难以企及。

    在高档商业综合体方面，深圳在一线城市中，真正拿得出手的商业项目只有华润万象城。而这样品质的项目在广州、上海和北京，都是两位数以上。所以知名开发商运作商业项目，对提升深圳商业项目的品质、打响深圳商业地产品牌肯定是有帮助的。

    此外，深圳的商业市场大面积的单位越来越多。根据美联物业全国研究中心统计，2010年深圳市新增商铺批售3249套，比2009年减少6%，比2008年减少24%；全市新增商铺批售面积约48万平米，比2009年增加7%，比2008年减少15%。此外，新增商铺九成为住宅商，整体布局七成都位于关外，这与住宅整体布局不无关系。供应量仍大于需求量，但供求缺口缩小，价格高位震荡。

    一手商业供应大面积单位增加，表明开发商有意向引进品牌连锁经营百货业态或综合购物广场。这一类在深圳市场虽然有一定数量，但规模和档次都偏小。可见，作为经济收入领先于全国，且人均年龄偏低的城市，深圳的消费能力还没有被激发出来，大有潜力可挖，中档商业项目仍有很大的运作空间。