在中国银监会近日召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

    全国城市地价动态监测系统近期在发布二季度数据时也提出，“在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得高度关注。”

    在第五届中国品牌节上，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在接受本报记者采访时表示，商业地产转型已经错过最好时期。他认为，现在转型商业地产的开发商存在的问题是，以前主动转型的好时机并没有抓住，现在因为住宅受限而一哄而上被动转型，胜算机会并不大。

    商业地产的“跃进”年代

    在住宅市场受到越来越严厉调控的情况下，商业地产市场则持续出现异于往年的追捧。

    国土部的研究报告显示，2011年2季度的土地价格上涨主要源于开发商对商业地块的热捧：京沪穗深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，二三线城市的地价上涨中，商业地产贡献最大。

    与此同时，全国各大城市商业地产供应量也在飞速跃进。搜房网数据显示，7月份，北京商用项目的新增供应持续出现放量，当月共有15个商用项目获得预售证，是今年以来商业地产预售量最多的月份。以北京西部的石景山商圈为例，该区域将在未来10年新增建设用地近1600公顷，其中大部分为商业、写字楼用地。

    “一些城市已经出现商业地产泡沫。”洲联集团五合智库总经理邹毅称，近期看到的一则消息尤其让他担忧。比如，石家庄未来将有10个集商业、办公、居住、酒店、文娱等为一体的商业综合体，目前有些已经开工建设，一些刚完成立项。

    据邹毅保守测算，石家庄10个商业综合体共计约100万平方米的商业面积，以其此前的调研结果，石家庄人均商业消费为每人1平方米，要满足10个商业综合体，则需要新增100万人的消费。

    “石家庄目前的人口约900万-1000万之间，要新增100万人口消费从而满足三年后基本成形的商业规划，至少要求石家庄3年内城市化率提升10%，即每年城市化率提高3%以上，但中国年均城市化率仅为1%，这显然是不现实的。”邹毅认为，这是明显的商业地产泡沫区域。这对开发商的风险还不是最大的，开发商转售之后，可能会套牢一批中小投资者。“3年后，石家庄可能出现大量的死铺和高空置率的各类商业物业类型。”邹毅称。

    不仅邹毅有着如此担心，石家庄本地开发商同样忧心忡忡。河北九尊地产咨询有限公司副总经理夏少文认为，石家庄目前出现的城市综合体项目，相对于目前城市的规模和需求有些过量，这也是整个中国商业地产行业存在的问题。考虑到商业房产投资后经营的复杂性，国人仍以投资住宅为主，这也是综合体项目未来将面临的销售和招商困难。

    转型的阵痛

    在住宅开发商将目光普遍投向商业地产的同时，商业地产老大让王健林早在3年前就开始悄悄转型文化和旅游地产。王健林接受记者采访时笃定地表示，万达地产下一个十年的核心竞争力就是文化和旅游地产。“现在看来文化和旅游地产是个可以做大的产业，效益还不错。”