反思商业地产大跃进 共讨短视和盲目
从2010年开始,商业地产持续升温,住宅开发商谋求转型,零售商跃跃欲试,原本寂静的深潭水花四溅,但在商业地产投资开发中,选址、立项、规划、设计、招商、运营、投融资和资本运作,每一个环节都玄机深藏,这显然不是一个没有门槛的行业。
从7月开始,经济观察报联合新浪乐居对商业地产进行系统性梳理,《商业地产红与黑》侧重分析住宅开发商的转型代价,《转型商业地产空间有多大》强调完全不同于住宅的商业地产开发思维。此次,我们邀请到中国人大房地产研究中心特聘教授鲁炳全、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利、中国商业地产联盟秘书长王永平、中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓、北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明、21世纪不动产中天总经理邓中文、DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏,共同讨论政府资源错配以及商业开发中的短视和盲目。
引凤筑巢
经济观察报:转型商业先转观念,从住宅开发转向真正的商业地产最关键的是什么?
鲁炳全:商业地产要引凤筑巢,而不是筑巢引凤,筑巢引凤是典型的做住宅的理念,是主观的认为我投资我说了算。商业地产要引凤筑巢,凤不是商家,你服务的是目标客户群,眼里没有消费者,盖出来的物业肯定就是孤家寡人。
现在商业地产面临三大瓶颈:第一是融资瓶颈,目前制约商业地产发展的最大问题是融资比较单一,我们把银行作为重点。国外发达国家商业地产的配套渠道非常广泛,特别是专项基金,包括私募等等。这些配套对商业地产的投资、开发、运营提供了非常好的资金支持。
第二大瓶颈是运营托管,在发达国家成熟的商业地产开发体系中,专业托管已经成为塑造现金流的重要渠道,目前在中国基本没有,我们只是在商业地产某一个类别中比较成熟,比如酒店业,所以才有了中国以运营商为主导的投资开发模式,沃尔玛都进来了。
第三个瓶颈是资本运营的价值标杆缺乏,价值评估的杠杆和体系在哪儿?现在我们国内能不能找出一家商业物业价值评估机构,而且在资本市场得到认可?我没有见到过。但是在国外,是人家是找全球最顶级的机构专做物业价值评估,资本价值评估体系缺乏就容易淹没投资物业价值,给后期进入资本运营造成损失。
被选址、被规划、被招商
经济观察报:成熟商业地产项目的前期调研少则一年多则五年,国内商业地产项目却频繁出现三边工程,是什么原因导致为数不少的商业项目盲目上马?
鲁炳全:中国商业地产真正的春天是从2010年下半年开始,2010年整个行业干什么?大跃进。这个过程中产生很多存量的商业,可以说70%以上都是垃圾产品,我们最大存量的资产就只是一个资产,不是真正具有资本属性高附加值的优质商业。
张家鹏:没有好项目可以从两个层次来看,一是硬件不好,项目招商跟做红娘一样,孩子本身有残疾,很难办这个事;二是位置的区别,市中心当然好做,但是市中心要求档次非常高,新中心项目商家目前不是首选,所以远的项目有找商家的问题,中心的项目有档次差异的问题,这是结构性问题,虽然供应很多,但是做不起来。
鲁炳全:商业地产投资开发第一个环节是选址和立项,现在中国的国情不是选址而是被选址,政府说就这几块地你要不要,不要还有别人要,地拿到了不知道做什么,不知道给谁做,此后还限定开工,带条件开工,非常仓促。永旺是主动选址确定三大定位,第一是投资定位,作为投资商的投资目标是什么;第二是市场定位,项目做成之后在城市区域扮演什么角色;第三是业态定位,主营业态如何定位。
郭增利:现在被规划更难受。我曾问西域(Westfield)主席为什么不来中国?他说如果你能确认在五公里范围内不会再有第二个购物中心,我肯定来。我说对不起,不是我确认不了,这是中国的市长都不敢确认的事。
商业房地产下一步肯定会从中心向新城区转移。有商无业,有业无商,居住起来会非常不便利,所以我觉得应该把商业设施作为公共设施去看待,首先解决想住在这里的人的生活,然后吸引越来越多再住在这儿的人,否则疏散中心人口根本无法实现。
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