转型商业地产？这个话题颇为时髦。住宅限购使得商业地产似乎有势头替代住宅成为地产行业的主要角色。

    最新的调查表明，第二季度，亚太区高端零售（商场）的最高租金排名前十位中，上海以及北京包揽八席，北京王府井地区商场租金甚至一举超过了新加坡的“乌节路市场”，以每平方英尺每年413美元的租金，排名第一。外部环境的变化，带给中国商业无尽的想象空间。

    然而，现实与市场展现的可能性之间，距离尚远。以商业地产为主业或者能在公司业务中占一席之地的企业，寥寥可数。一些承担区域开发的地主企业，不得不成为“全能选手”涉足商业，中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、张江高科正是这样的类型，然而这些企业由于地域性过强，基本没有跨地域的发展，未对行业隆起带来推动作用。

    而主流房地产企业，则大多围绕住宅销售运营，鲜有在商业地产上高比例持有。既有住宅销售，又有商业项目，成为多数地产公司的不二选择。

    众所周知，中国处于城市化高速发展中期，普遍认为十年之内房地产景气周期将可维持。因此，尽管地产商转型商业地产的声调颇高，但大多处于观望阶段，在土地储备尚可支撑三至五年的规模之下，他们并不急于将商业地产的比例提至过高。一波又一波的宏观调控，密集的限购政策，令地产商见识了从未有过的行政手段，一些中小型公司难以为继，而这些公司的主资产——土地，却成为大公司口中的美味，每一次转型都成为一些公司消失、一些公司更为强壮的佐料，对于以住宅开发为主的公司，规模越大，意味着他们在中国各个角落触角越多，“东方不亮西方亮”的区域差别，可以让地产商摆脱资金困境。

    前十年的“地产狂奔”，如果不是2008年横来的金融危机降温，中国房地产不知道要沸腾到什么程度！中国社科院在2010年12月发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告 （2010-2011）》分析认为，2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%，虽仅仅是毛利，但超过五成的毛利率依然令其他诸多行业望尘莫及。这样的毛利率是在什么情形下产生的呢？我们先看一个数字，据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让收入 1.5万亿元，2010年全国土地出让金达2.7万亿，也就是说，在土地获取成本如此高昂的情况下，住宅销售仍然可保持较高的利润率。事实上，“地王”、“天价”本身就形成了土地稀缺的预期，上游的紧缺传导至下游时，成本是无法阻挡失去“预期理性”的疯狂脚步的，房价飞涨的根源在于“土地资产化”先导。如果地方政府对土地财政仍然难以摆脱，那么以住宅开发为主导的房地产模式，将难以得到根本的扭转。

    原因很简单，住宅开发可以兑现“土地资产化”之后的价值，而商业地产却要把其沉淀下来，这几乎是两个方向截然相反的事情，一边是以“土地增值”为中心的短期经营为主，一边是以“地上附着物增值”为中心的长期运营为主，一边是粗放建造，一边是精细化治理，可以说，住宅开发与商业地产完全是两种不同范畴的商业阵营。

    话说回来，当前中国商业地产的生存境况就很清楚了，一位戴德梁行高管去郑州经济技术开发区时，见识了中国式的城市化效率，一块平地上，可以很快地被工业企业、总部大楼以及住宅铺满，然而开发区管理者称，这里最稀缺的是好的商业物业，以致园区难有聚拢人气的场所。这几乎是所有新式园区的弊病，偌大的新城区，尽是光鲜的工业与住宅，却没有令人心动的商业。中国的商业店铺、百货商场不少，但对于新城区而言，却缺乏真正的“有效供给”。也就是说，商业地产企业未来有足够的“插旗”空间，但是当下，以园区开发为主的工业用地模式，与以住宅开发为另一条主线的招拍挂土地出让模式，均是强调快速建成、短期营收的“货如轮转”思维，商业地产所需要的孵化条件，除了新加坡或者是香港公司可资实现之外，纯粹的大陆商业地产公司实在是凤毛麟角！

    因此，就出现了一个现象，虽然诸多公司都强调要从住宅开发转型向商业地产，但是具体到执行环节时，却会出现“一边倒”的现象。通常的场景是：在公司切分“蛋糕”时，负责住宅事务的部门往往会在资金、人力获得系统性的支持，而负责商业地产的部门则由于给公司带来的赢利回报缓慢，在公司内部博弈中往往处于弱势，除非公司创始人执意于商业地产，否则，在大公司难以摆脱的利益杠杆面前，商业地产运营团队一定是“弱势群体”。 

    当然，从宏观层面上整体情况并不悲观，因为未来五至十年，随着土地“价高者得”的政策逐渐弱化，以及保障房供应体系的改善，从住宅用地中获取土地财政的做法，不可能长期维系。事实上，一线房地产公司在战略规划上，已然认识到商业地产对于“抗周期”的强劲作用，只要从现在开始不断强化由住宅到商业的“转轨”意识，即便是小规模的实践，也将从复杂的商业地产运营中积累出难得的经验。

    中国城市化依然存在巨大的待垦空间，即便是已经存在的消费规模，已足以令目前稀稀落落的商业地产企业慢慢消化。有数据显示，2010年中国的奢侈品消费总额达110亿元，占全球的1/10。苹果已经在中国拥有众多商铺，但再次宣布计划开设上海的第三家分店。这些领军品牌的扩张，令商业房地产商越来越看到可以抓住的机会。中国城市化进程一度滞后，但正因为这个缺失却给未来十余年留下了“提振内需”的充足空间，这是其他国家及地区结束城市化进程之后，再也不具备的成长空间。