就在住宅市场仍在调控的迷雾中徘徊的时候，商业地产却脱颖而出，一直处于上升通道之中。然而珠海仍急需开始一场大刀阔斧的“造心运动”。

　　据不完全统计，珠海目前在建以及规划中的商业综合体项目超过20个，5年间珠海商铺的价格也已经涨了一倍以上。此外，已形成成熟商业发展模式的大连万达、苏宁电器等也传出已与珠海市政府签署投资协议。

　　5年间商铺价格翻倍

　　近5年来，商业地产在珠海的发展一直处于快车道。据调查，2006年以来，珠海商铺的价格几乎涨了一倍。比如鸿泰溪城项目的商铺，2006年-2007年大概是20000元/㎡，如今已经卖到了40000元/㎡；格力香樟的商铺2楼都卖到了20000元/㎡。此外，租金水平也是一路猛涨。“据我们最新的调查结果显示，目前南坑片区最贵的商铺租金已经达到了500-600元/㎡/月，吉大片区商铺的租金普遍在150-700元/㎡/月，拱北口岸附近的商铺已经达到了400-900元/㎡/月。此外，体育中心周边、柠溪片区的租金普遍在100-150元/㎡/月之间。去年到今年，珠海商铺租金涨幅达到了20%-30%。而这一年，住宅的涨幅只有8%-10%。于是一路飙升的租金催逼着珠海商业地产项目爆发性地在增加。目前仅从华发新城到九洲大道一线，在建以及规划中的商业综合体项目就有15个之多。这些项目大多规模巨大，包括酒店、写字楼、商场等多种业态。此外，加上前山招商花园城、明珠南站、扬名广场二期、免税商场二期、拱北烂尾楼改造项目、横琴会展中心等都在建及规划的商业综合体，目前珠海在建及规划的商业综合体项目已经超过了20个。这些商业综合体一旦全部入市，将极大改变珠海的商业和居住版图。

　　此外，中海、仁恒等知名房企都已宣布在珠海启动商业地产项目，本土房企巨头华发地产也正斥巨资在珠海打造大型商业地产项目。近期全国商业地产霸主大连万达也敲定投资珠海，其成熟的万达广场商业模式颇受期待。

　　高档商圈匮乏经营状况较差

　　一份调查报告显示，珠海市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心分别位于主城区的吉大景山路和拱北迎宾路与莲花路一带。区级商业中心2个，分别位于金湾新城区内的金湾区商业中心和位于井岸的斗门区商业中心。居住区级商业中心16个，其中主城区7个，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲兴业路西侧、拱北夏湾、前山逸仙路与前山大道交叉地带、南屏旧区、南湾大道西侧的湾仔旧区。位于红旗的金湾中心城、斗门次中心城、唐家湾新城、横琴新城、三灶新城等形成次城区商业组团。该报告指出，以住宅底商铺供应为主的商业目前占据了市场主流，其经营状以自由式为主。不少业内人士指出，珠海商业布局较为分散、规模较小、业态不明、业种杂乱。业内人士表示，目前珠海能说得上高端的商圈也就只有免税商场所在的吉大商圈了，尽管如此，和广州、深圳的高端商圈相比，吉大商圈还是相差好几个档次。拱北商圈虽然人气很旺，但普遍是大众消费，经营较为杂乱。“在珠海，提到高档消费区，你肯定不会想到拱北。”

　　商业经营能力较差也是珠海商业地产发展的一大短处。目前珠海商业地产的模式多采用分割销售产权后返租的方式，同时向投资者承诺较高的投资回报率来吸引投资者进入。但时间一长，开发商的高售价已经透支了商铺的价值，最后达不到销售时承诺的回报率，会给商铺经营增加很多的不确定性。此外，商铺租户众口难调，管理很难统一，也会造成商铺的经营困难。

　　每一次危机都应是转机

　　今年夏天，楼市并没有因为调控而熄火，失之东隅收之桑榆，与住宅市场降温相比，珠海逐渐开始发展的商业地产是否迎来了难得的发展契机？政府发文规划城市综合体，开发商大量兴建住宅配套的商铺，转眼间，商业地产市场烽烟四起。每一次楼市的新变化下，总有人放弃买房，也总有人趁势买房。因此待下一个转折来临时，也总有人遗憾错过了机会，总有人庆幸房子买得对。对于购房者来说，什么时候是买房的最佳时机呢？也许应该是手里的资金恰恰可以买房，又遇到了心仪的房子。对于开发商来说，2011年楼市虽受到限购的影响，但珠海的经济发展也是令人期待的。珠海的外来人口不断增加，购房需求不断加大，就像商业地产崛起一样，其实每一个危机都应该是转机。