调控延伸 销售型商业地产最受伤(2)
据了解,“招保万金”四大龙头房企公布2011年发展规划及行业展望显示,谨慎扩张土地储备,转战商业地产是其战略选择之一。
比如,以前坚持纯住宅开发的金地集团提出以“住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼”的战略构想,向复合型房地产企业转型。
而现在各大银行纷纷提高商业地产信贷门槛,“这对于开发商来说并不是好事,会对项目销售和房企资金链造成冲击。”该人士表示。
明年初商业按揭贷款或增多
特别是在对预售商业地产项目暂停放贷,会直接影响开发企业的资金面,造成资金链紧张。
业内人士认为,对开发商而言,重庆本土目前仅有几家房地产企业上市,大多数本地房地产企业的主要融资渠道还是银行贷款。但是今年以来央行七次上调存款准备金率,也是对房地产行业的警示,希望能够抑制房贷冲动、控制贷款规模。融资渠道较少的开发商的资金利用成本还将进一步增加。
“在楼市住宅调控密集的政策接连出台背景下,货币政策是影响楼市调控的关键因素。”我市某商业银行长期从事金融政策研究的凌明认为,频繁上调存款准备金率、加息、缩减利率优惠幅度等进行信贷调控,直接导致了用于发放贷款的资金减少,因此流向商业地产的资金也受到影响。
凌明表示,对于购房者而言,年内获得贷款的难度还将加大,成本也逐步提高。但是,凌明认为这只是暂时,到明年初时住房贷款政策完全放松的可能很小,但获得商业按揭贷款的机会则将增多。
据了解,目前贷款购买铺面、写字楼等商业地产的利率普遍在基准利率的基础上要上浮20%~30%,最高可能上浮40%。因此,部分投资客户因为银行贷款条件审批苛刻,放款时间过长,投资需求正在逐步转向其他行业,如投资旅游地产、收藏品等。
商业地产冬天将提前到来
据了解,今年以来,银监会相继在经济金融形式通报分析会及年中工作会上,三次对商业地产相关信贷风险管理提出要求。
据报道,银监会主席刘明康在7月中旬召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会议上,强调商业地产抵押贷款的风险,并要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。
在7月底的银监会年中工作会议上,刘明康再次预警,要加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房贷款的检测,保持对商业地产和二三线城市房地产风险的关注与警觉。
此前有媒体报道,全国政协委员、商务部原部长助理黄海在一次会议中表示,商业地产面临越来越大的政策调控风险,“商业地产和商品房性质确实存在很大的差别,但是对宏观经济的影响和金融运行的影响有共同之处”。
黄海说,国务院对商业地产不是没有批示过,认为大型商业设施建设也应该合理规划,还要求银监会加强风险提示。而“国家发改委曾经在宏观调控中也一度把商业地产列入进去”。此外,商业地产的发展也面临着市场挑战。
近日,市内各家银行接收的例行监管通知中,再次对加强商业地产相关信贷的风险管理提出要求并提高信贷门槛,难免引来市场的各种揣测之声。业内人士分析,这意味着未来政策直接针对商业地产的调控可能为时不远,商业地产的冬天将提前到来。
但也有分析人士表示,目前监管层的意图仍是“预警”。商业地产是纯粹的投资行为,政府当前在做的只是在它过热的时候适当降温,更主要的目标也只是降低银行体系的连带风险。
同城置业常务副总傅奕也表示,一般投资商业地产比较合理的资金回收期是10年左右。目前市区中心的商业价格较贵,但租金并不高,已经形成倒挂。新兴区域的商业地产虽然价格便宜,但资金回收期更长。因此商业地产的投资也应谨慎、理性选择。
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