房企急寻商业地产“兜底”

    去年商业地产占大型房企业绩半壁江山，今年房企继续推进商业地产项目意图明显，专家警示泡沫风险。尽管开发商扎堆转型商业地产仍存在争议，但就2011年而言，商业地产占部分大型房企全年业绩半壁江山。有迹象表明，2012 年开发商布局商业地产以求助推其业绩的意图明显。

    商业地产为业绩兜底

    在住宅市场受到限购影响之际，商业地产为房企去年的销售业绩提供较大支撑。

    目前，合景泰富宣布其投资兴建的广州首家国际高端品牌度假酒店花都合景喜来登度假酒店正式营运，这是继该公司在广州开发东圃合景福朋喜来登酒店以及珠江新城W 酒店之后的第三家酒店业务，显示其不断加速推进酒店业务，支撑业绩。

    与合景泰富一样， 调控政策作用下，鉴于住宅市场疲软，不少开发商通过投资和出售商用物业，加速资金的回笼。

    越秀地产日前公布的2011 年业绩显示，在其90 亿元的销售业绩中，商业地产超一半。而广州保利今年销售100 亿，五成贡献来自商业地产部分。

    而一直专注于住宅地产的万科，去年也走起“商住二八分” 的产品策略，即20％的开发项目是商业物业。涉足商业地产，成为万科产品新战略的重要变化。通过直接拿地、收购项目等途径，万科投入大约260 亿元开发商业地产。

    再以合景泰富为例，2011 年上半年，收入51.42 亿元， 其中酒店营运收入为约人民币3400 万元， 较上年同期增长53.8%。而2011 年底，珠江新城公寓项目“天銮”坐收21.08 亿元，及时为合景全年业绩“兜了底”。

    而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商业地产投入相当多的精力。

    调控逼商业地产提速

    大房企转向商业地产，并非完全是受到了政策的影响，其实早两年已出现。但无可否认的是，楼市调控使这一转变步伐瞬间提速。

    在地产市场疲软的寒冬里，商业地产像一枝梅花“凌寒独自开”。2011 年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼最高报价达4 万元/㎡。

    据戴德梁行统计，过去一年广州写字楼总的吸纳量达到30.4 万平米， 几近历史最高值。而2011 年广州甲级写字楼租金在中心区域已经涨至133 元/㎡， 已接近2008年最高水平时的135 元/㎡。

    据国家统计局的数据，2011 年1-11 月商业及办公楼销售面积和均价都呈10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%，商业用房销售额增长30%。

    谨防滞销风险

    “未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”中国指数研究院院长黄瑜表示。而世联地产董事长陈劲松日前也认为，2012 年市场的亮点依旧在商业地产。

    去年销售业绩得益于商业物业销售的大幅增长，越秀地产副总经理朱晨日前透露，2012 年， 越秀仍将采用住宅和商用物业的组合拳来应对调控，在商业地产上会着重打造航母型、高品质的商业项目，今年销售目标还会有所增长。

    而保利计划更将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%。按保利地产的“十二五”规划，到2015 年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20 亿元－25 亿元。

    有专家提醒， 虽然2012 年商业地产整体将继续上涨，但期望短时间内追逐超额利润显然不现实，因为商业地产的投资线和回报期都比较长。如果供应量超过市场的消化能力，最直接的后果就是商业地产项目的滞销和堆积，最终仍然考验开发商的资金承受能力。

    商业地产是不是下一个泡沫？

    房企纷纷转向商业地产， 是否酝酿着新一轮的泡沫？ 事实上， 这并非杞人忧天。在中国银监会去年八月召开的2011 年年中工作会议上， 银监会主席刘明康公开表示， 要对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

    大连万达集团董事长王健林此前也曾表示， 商业地产转型已经错过最好时期。他认为， 现在转型商业地产的开发商存在的问题是， 以前主动转型的好时机并没有抓住， 现在因为住宅受限而一哄而上被动转型， 胜算机会并不大。