房企纷纷转战商业地产

    杭州商业地产遍地开花

    2011年，是调控最严厉的一年。住宅限购令持续从严，却为商业地产带来了一股热潮。转型商业地产，成为不少房企逆市淘金的重要方向。

    链家地产市场研究部统计，2011年北京和上海商业地产销售额为1753.4亿元，同比增加约12.5亿元。而商品住宅市场成交金额为3170.93亿元，同比降幅达到25.3%。

    以万达集团为例，2011年万达集团年收入1051亿元，其中商业地产公司实现销售收入953亿元。有业内人士指出，2011年，万达共16座万达广场、12家五星级酒店、14家百货店等开业，基于这些因素，集团收入突破千亿大关。

    在广州，不少开发商纷纷涌入发展商业地产的大潮流，大连万达集团、绿地集团、太古地产、兰桂坊集团、时尚集团等商业地产巨头都在兴建大型购物中心。

    在杭州，远洋地产开发的60万平方米运河商务区主体建筑已接近封顶，建成后将成为拱墅区乃至整个杭州最大的商务中心。项目中的购物中心——远洋广场的招商工作即将启动，到今年年底完成35%面积的招商，预计于2014年年底开业。

    此外，杭州还有更多的商业地产项目即将启动招商，例如凯德·来福士广场、浙商财富中心等综合体有购物中心；宝龙城市广场、中国铁建·国际城等体量较大的楼盘有社区商业街；金都·夏宫、翡翠城等大中型社区有社区底商；还有绿城·财通中心、迪凯国际中心等项目在招写字楼配套商业。

    杭城商场还有很大潜力可挖

    社区型购物中心很吃香

    近日，在深圳拥有多家门店的天虹百货，正式对外宣告进驻杭州，为庆春商圈再添新丁。

    杭州目前的商场潜力有多大，可以从这组数据看出端倪：2011年，西安市区常住人口846万人，全年城镇居民人均可支配收入25981元；杭州常住人口870万人，全年城镇居民人均可支配收入33700元。前者现有大小百货商场总数近30家，远高于杭州目前拥有的商场数。杭州的人均零售物业面积，在众多二线城市中排名也不靠前，还有很大容量可以挖掘。

    而杭州的市场辐射浙江，消费能力引得外地、境外的百货连锁巨头纷纷来踩点，区域型百货将成为选址争夺的目标。在北京、上海这样百货店密集的一线城市，社区型百货同样发展迅猛。近几年，北京的百货商场还在增加，社区型百货正是其中的重要部分。

    目前，杭州核心商圈已经很难找出适合的开店场所，日益拥堵的交通现状，让人们更青睐社区周边的一站式购物休闲场所。快房网K指数研究室对杭城多个板块进行调查后发现，各大新兴板块缺乏大型商业配套，正需要商业地产来支撑配套服务。而地产商提供的配套，多为社区周边的一站式购物休闲场所，为以后入住的业主提供生活方便。

    开发商需要怎样的物业资源

    商家又有怎样的选址需求

    随着新兴居住区和新兴CBD的不断出现以及地铁的推动，下沙、桥西、申花、丁桥等区域都将填补购物中心的空白，各地铁站上盖也将出现社区型购物中心。居民最关心的是，家门口会出现哪些商业项目，能不能满足吃喝玩乐的日常需求。

    带着这些问题，我们分别采访了品牌商家和商业项目的负责人，看看他们各自的需求。

    为了拓展市场，商家一直在找合适的开店位置，不少商家说，最近来找他们谈合作的地产商越来越多。杭州大厦购物城总经理童民强说，有不少商业地产商的平台大，物业条件成熟，杭州大厦希望与大型地产商合作，发挥各自特长，目前正在比较选取。前提是开店位置好，双方都能认可合作条件。

    杭州解百集团董事长周自力说，房地产前几年快速发展，积累了大批综合体项目。解百的连锁百货发展战略，既包括了一线城市、地市级城市中心地段的商业综合体，也有城市中心百货店和社区百货店。解百开杭州二店、三店，可以考虑与地产商合作。

    美达·北城天地是桥西板块的城市综合体项目，目前周边有多个已交付或待交付的楼盘。未来新兴高端小区的全面交付，将带来了大量有强劲购买力的新能量。北城天地负责人赵佳说，曾请调研公司以项目3公里为半径，对周边辐射区域作研究，得出目前区域内有9.8万常住人口；到了2020年，将聚集30万优质的消费人群。今年三月份的招商重点是餐饮类。

    好安居·蓝钻天成是申花板块的商业项目，紧邻板块内最热门的银泰城。蓝钻天成总建筑面积约22万平方米，1－4层设计了逾7万平方米的高端商业配套。项目营销总监张骑兵表示，地下一层已确定做2万多平方米的乐购超市，接下来需要大量的品牌商家入驻，涉及吃喝玩乐都可以。其中3-4层要做休闲区，适合做影院等场所。项目将于2014年底交付，商业部分可以提前开张。

    宝龙城市广场位于下沙大学城板块，是个总建筑面积33万平方米的大盘，其中商业总体量达26万平方米。由于下沙目前大型的商业配套较少，未来这个项目将改变片区商业供不应求的尴尬局面。杭州宝龙商业物业管理有限公司总经办副总经理马长庚表示，今年的主要招商对象是餐饮，大学师生是其中很重要的消费人群。本地中式餐饮品牌、标准化连锁品牌、特色餐饮品牌都在他们的招商范围。