近日，西安大明宫万达广场正式开工建设，这个65万平方米的大型综合体项目再次让古城商业地产成为人们关注的焦点。不断加快的城市化进程加之住宅地产持续的政策调控，使得西安的商业地产备受热捧。

    随着众多房企开始涉足商业地产，这个行业的竞争也变得越来越激烈。如今的商业地产市场，前期圈地、销售甚至招商的初级竞争模式已逐渐停止，商业地产竞争的焦点开始转向运营管理的深度，西安商业地产竞争已经进入深水区。

    竞争升级 房企需要更专业

    商业地产毕竟有别于住宅地产的开发，它需要更加专业的运营管理团队，对于如今开发商业地产的房企，尤其是刚刚转型商业地产的房企，都将面临转型之痛、前景之惑、模式之变、运营之道等一系列问题。

    提及商业地产，就不能不提到成功运营商业地产的万达，其开创的“万达模式”是众多商业地产模仿的对象。近年来，万达在西安市场迅速布局，目前已经连造五城。其中，刚刚开工的大明宫万达广场商业综合体项目，是万达集团第三代作品的典型代表，以国际化的商业布局、成熟的运作手段带来全球顶尖的商业模式，使西安的商业、商务、居住均朝着更时尚、更现代、更齐全、更国际化、更具体验性的方向大步迈进。项目建成后，将成为西安人流汇聚、万商云集的时尚潮流中心，成为西安名流瞩目、名企汇聚的国际商务前沿。万达相关负责人表示，该项目是万达西安作品的升级版，未来是西安新的商业、商务中心，为西安这座千年古都再添新彩。

    “中国商业地产联盟的数据显示，各地商业地产普遍过热，商业项目供应量大、同质性高，导致开发商招商中与商家的博弈能力下降。”易谋策略总经理窦化仑分析，“商业地产价值在于经营，如果没有经营的能力，即便盖的房子和万达集团一模一样，一切也都等于零。”

    创新时代 产品需要差异化

    过去的2011年，龙湖北城天街、绿地双子塔项目以及海荣国际等都是各房企商业项目自我升级的表现。产品创新，实现差异化竞争优势，商业地产升级时代已经悄然到来。

    实现产品差异化是房企取得成功的根本，以成功运作商业地产闻名的万达也在不断进行着产品创新，3月23日至25日，记者跟随“万达中国行”参观团赶赴武汉，对万达在武汉开发的中央文化区及积玉桥万达公馆两个项目进行考察。其中，武汉中央文化区是万达产品创新的典范，该项目是万达集团投资500亿元人民币倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。其中，本次重点考察的汉街部分，拥有中国最丰富的商业内容，最多的时尚流行品牌，集合世界顶级文化项目，创造六个中国之最，被誉为“中国第一商业街”。

    提到产品创新，本土知名房企天朗集团也是实现自我产业升级的代表，在当今宏观调控的市场环境下，天朗集团主动思变，进行模式创新、产业转型和服务升级，以城系开发模式为基础，全面整合“科技创意产业园、旅游健康产业园、贸易物流产业园、城市综合服务园”四大核心产业。在刚刚结束的2012中国房地产企业500测评成果发布会上，西安本土房企天朗集团强势入选“2012中国房地产开发企业100强”、“创新能力10强”及“运营效率10强”三项重量级榜单。

    商机无限 突破需要“冷”思考

    相对于西安不断加快的城市化进程，商业地产的发展依然很有“钱途”。然而，面对自去年以来，西安商业地产开发量急剧增长，商业地产库存量的不断增加，运作商业地产项目的房企想要在激烈的竞争中寻求突破，需要更多冷静的思考。

    “建设国际化大都市，西安的城市化水平还在不断提升，城市不断扩张促使消费份额的不断增长，对于商业地产来说是一件好事。”顾合策划相关负责人郑敏分析，“而宏观调控使一些开发商资金短缺，参与商业地产只会使其资金链更加紧张，这对专业商业地产开发商来说意味着竞争少了，也是好事。”

    对此，易谋策略总经理也有自己的看法，他告诉记者，大量住宅开发商转型商业地产，而其对商业地产全产业链并不熟悉;住宅地产或在今年迎来拐点，意味着居民购买新房的速度会下降，商业地产承载商业的培育期将加长;由于商业地产滞后于住宅地产发展，其融资也同样将受到严重的限制和控制等，都是制约商业地产发展的因素。预计2012年商业地产发展势头将由大跃进式逐步转向稳中求进，商业地产投资增速将会有所放缓。但是，由于支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产总体仍会保持一定增长。