刚刚落幕的“两会”确定的宏观经济新政给商业地产带来了机遇，也带来了挑战。如何抓住机遇，应对挑战，让企业“稳中求进”，是众多业内人士关心的话题。今年三月份在北京举办的“中国商业地产行业发展论坛”集聚业内及相关政府部门人士，共同回顾总结2011年中国商业地产发展历程，展望并预测2012年行业发展趋势。

　　调控政策逻辑与市场取向

　　此轮房地产调控已持续了两年时间，收获了一些成果。两年间出台的一系列房地产调控政策之间有没有逻辑性？被称为“政策市”的中国房地产市场，未来的政策走向、趋势又将如何？

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹： 关于房地产调控政策，大家表示疑惑，房地产政策年年出，到现在还在坚持调控，看不懂调控政策，有没有其内在逻辑？我个人认为，从研究政策的角度，从决策的角度来看，实际是有逻辑的。

　　当前房地产调控是从2010年国十条开始持续到现在，目前政策持续了将近两年。这一轮调控政策国务院领导一直坚持不动摇，这个不动摇指的是什么？就是抓住了一个核心，这个核心就是两手一起抓，一手控制投资和投机性需求，控制房价上涨，促进房价合理回归，总理也说现在调控成果刚刚显现，要控制调控成果；另外是大力建设保障性住房，满足市场刚性需求，发展市场的目的是让更多的人能够买得起房、住得上房，在市场不能满足的时候，要通过保障房来加以弥补。

　　这样的调控政策和2010年调控政策有什么区别？我个人认为发生了一个转变，要更加强调房地产业的社会功能。回顾一下住房制度改革，上世纪80年代就提出了住房制度改革。

　　住房制度改革之后，房地产业在市场力量的驱动下得到快速发展，从2003年开始出现对房地产的宏观调控。2003年到2007年，这五年应该是中国经济增长速度非常快的五年，也是城镇化居民收入提高最快的五年。但这五年里调控调了半天，房价越调越涨，主要一个原因是供给不足。

　　为什么供给不足？2005年出了两个国八条，2006年出了国六条，文件名字都是要稳定房价，但具体措施没有一条提出增加供给。所有控制房价稳定的措施主要是调结构。如果不能够供给，在需求大幅度上升的前提下，房价上涨就难以遏制。2010年之前，所有房地产调控政策更加看重房地产业的经济功能。

　　房地产业的增加值占GDP比重去年末是5.6%，已经超过了5%，经济学的意义上是支柱产业，它对经济增长贡献大毋庸置疑，但是我们不能够再继续强调房地产业的经济功能。

　　政策出现了一个转向，客观上更强调房地产业的社会功能。房地产是一个资产，不是一般的消费品，这个资产和其他资产有很大不同，在于它既有资产属性，又有使用属性，所以房地产调控政策抑制投机，满足刚性需求，主要是使产业更多强调社会功能，提供居住需求这种产品，而不是提供投资品，不是培育成投资者炒房的产业。

　　房地产政策调控现在和过去相比有一个重要的转向，就是从注重产业的经济功能开始转向社会功能。

　　怎么转向社会功能，怎么满足人们以居住为需求的居住福祉呢？政策目标非常明确，现在有一个说法，住房制度没有顶层设计，我是不赞成的，住房制度是有顶层设计的，就是住有所居，居者有其屋。过去大家都在考虑中国到底怎么解决住房问题，就是居者有其屋？政策上又鼓励买房子，但是又说租房子，到底怎么解决住房问题好像政策不太清晰。但是2007年十七大明确提出，要促进广大居民实现住有所居，住有所居的含义是什么？就是通过租赁和购买两种方式解决居住问题，购买已经非常普遍了，下一步要大力发展租赁市场。

　　发展租赁市场也有一个问题，现在限购，不让大家买多套房，租赁市场怎么发展？我个人认为，发展租赁市场要做好两个文章，一是要挖掘现在住房的存量资源。我们看到过去十年平均每年新增城镇常住人口2100万左右，大量城镇化过程，农民到城市来居住。大家不要忽视一个问题，伴随着农民变成市民的过程，还有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之间的人口流动，这个规模依然非常庞大。有很多人在中小城市是有房子的，他到北京、上海这些城市买不起房子怎么办？他去租房，但是他们的房子在中小城市就闲置了。从过去住房制度改革到现在，中国的新建住房大概是80多亿平方米，我们已经提供了大量住房，有一些住房客观上是闲置的。如何促进存量资源有效投放租赁市场？这些是需要深入研究的。

　　另外，中国这么大的住房需求，我们缺乏住房的品种，就是由企业提供租赁式的住宅小区，我们现在没有，也需要研究政策如何进行支持，当然政府的保障性住房也提供一些补充。所以政策目标实现住有所居，实现租买并举。

　　社会上总有一部分人既租不起，也买不起，怎么办？对顶层设计的配套制度建设，是我们下一步的关键，如何落实顶层设计，实行配套制度建设，是非常关键的。就是以市场配置资源作为主渠道，与政府保障相结合，实现居住需求的全覆盖。

　　解决中国住房问题，主要还是靠市场，通过市场来满足丰富多样的居住需求。政府的保障主要定位两种，第一种是托底性的保障，有一部分家庭一辈子可能都是低收入者，就业技能比较差；第二是暂时性的、过渡性的保障，年轻人一段时间收入低，工作不稳定，渡过一段时间以后，有了工作经验，收入提高了以后就离开保障。通过这两种方式来实现居住需求的全面覆盖，市场为主渠道。我认为今后房地产市场发展，特别是住房市场的发展仍然有巨大空间，而不是减少。

　　实现市场主渠道和政府保障相结合全覆盖政策的配套落实，有许多工作要做，涉及到长效机制的建设。从房地产业本身来看它的政策调整有很多内容，过去十年整个房地产市场扩张了十倍，增长速度非常快，但是适合房地产市场发展规律的相关制度建设是滞后的，市场跑快了，我们的规划制度却滞后了。

　　除了土地问题以外，还有房地产金融，到现在为止，房地产企业直接融资渠道有多少？特别是商业地产金融支持品种有没有？世界各个国家都有针对政策性住房的金融制度，中国有吗？这些都需要研究，我们还远远没有发挥税收的作用。

　　除了房地产自身相关政策之外，影响房地产业发展还有背后的一些问题需要调整，否则房地产市场长期持续健康发展也很难做到。就是产业配置合理、工业资源配置的优化，以及城市均衡发展。目前为止，中国城市人口6.7亿人，现在有600多个城市，中国大城市发展的空间还非常多，要培育更多的大城市的成长，让更多的城市能够分享更好的公共资源，能够得到更优化的资源配置，包括行政资源的配置，公共资源水平不要差距这么大，从而吸引更多的人到这些城市去就业，提供更多的就业机会。

　　德国是世界上房价最稳定的国家，从上个世纪90年代到现在，房价几乎没有怎么涨。德国8200万人口，有2000多个城市，城市发展均衡，所以德国的房地产市场除了有非常严格的市场管制制度，有非常发达的住房金融制度之外，更重要的是城市发展的相对均衡，人们在任何一个城市居住、生活、工作所得到的机会差不多，人们不需要都到大城市中去。所以今后我们城市的发展更重要的还是调整城市发展结构，发展更多的大城市，提供就业机会多、发展潜力好、对年轻人有吸引力城市的成长，长期持久地推动房地产业的发展。

　　随着房地产调控持续，现在政策重点转向，行业的整合已经开始出现，必将持续发展，这将对房地产业的发展有很大的机会。怎么看商业地产的发展前景？就一句话，机会很大，风险也很大。