从朦胧时期的自发、觉醒到复苏，杭州商业地产在风雨中走过了十余年光景。纵向观察杭州商业地产的发展轨迹，不难发现，杭州商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。而次级商圈的逐步完善、综合体项目的次第崛起以及社区商业的日臻成熟，正成为杭州商业地产逐步走向成熟的三大最为鲜明的业态特征。

    次级商业中心逐步完善

    “我相信未来10年，中国大型的商业地产开发商，绝对不会如今天这样只有大连万达一家。”这是金地集团董事长凌克在宣称将进军商业地产的同时，对未来这一行业的格局做出的预判。

    事实也正如此，随着万科、金地等传统的住宅开发商相继涉足商业地产，这个被视作比住宅开发需要更高技术含量的领域，将是习惯了从住宅开发和销售中短期套利的开发巨头们必须面临的新挑战。挑战的背后，我们不仅看到的是众多企业的角力以及背后城市次级商业中心的次第崛起。

    近年来，黄龙商圈以及星光大道为代表的滨江商圈的形成，应该能够成为杭州早年和近年来次级区域商业中心成长的典范案例。

    黄龙区域作为一个杭州城市中心的定位其实早就已经确立，早在上世纪六、七十年代，中央就有相关指示精神，要在黄龙区域以900亩地圈成一个中心，统一规划，统一定位。经过几任政府领导的努力，尤其是最近几年来长三角经济的繁荣，杭州作为该区域的重要城市，其商业氛围也日趋浓厚，这样一种大背景，给黄龙区域的发展提供了许多有利条件。

    西湖景区近在咫尺，浙大两校区与之相依——对于城西文教区及住宅区来说，黄龙区域如同要塞，把控着城西与市中心的联结。这样一个地理位置，从一开始就奠定了黄龙区域不可比拟的显赫地位。颇值一提的是，回顾黄龙区域商务氛围的成熟，浙江世贸中心的开发建设起到了不容忽视的推动力。

    可以毫不夸张地说，正是因为有了浙江世贸中心的建成，黄龙商务中心的特征才开始初现端倪。根据相关统计数据显示，自建设投入使用以来，浙江世贸中心在2001年的写字楼出租率就曾经达到了93%、饭店出租率则达到80%以上，而世贸中心12000多平方米、750个国际标准展位的室内会展场馆，更是在全年中的210天中吸引着国内重要展览公司租馆举办会展，时至今日，世贸中心仍然是杭州会展业的重镇。而作为纯商务甲级写字楼的“世贸大厦”更是因其规范、完善、高效、全面、细致的物业管理被市场认可，多年来吸引着众多实力强大的国际国内知名企业进驻，其租金价位亦稳居浙江省之最，是业内称之“世贸板块”顶级写字楼的领头羊，大大提升了该区域的品牌及地位。而黄龙体育中心、西湖区体育馆、浙江图书馆、浙江音乐厅等大量的文化体育场所，更聚集了各类赛事、演艺活动及其他大型群众性活动。

    此后，随着中田大厦、嘉华国际、黄龙世纪广场等高档写字楼陆续交付使用，大量优秀企业纷纷进驻。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个，占80%。入驻黄龙区域，在某种意义上已成为企业实力的象征，许多浙江企业正是在这里被外界所认同。西子湖畔，宝石山北麓，西湖区花费十年时间成功打造的具有杭州自然山水物质的CBD区域。这个杭州最具潜力、最富探索精神和现代文明底蕴的龙脉之地，在经过长达十年的坚持后终于成为浙江向国际开放的窗口，代表着浙江经济中极具生命力的部分。

    与黄龙商圈众多企业联手打造形成新商圈不同的是，此后出现的星光大道似乎更成为了一家企业的“独唱音乐会”。这个位于钱江南岸三桥和四桥之间的项目，总建筑面积近30万平方米，坐拥企业集团总部区块和新兴居住区，如今早已经是滨江规模最大的综合性商业街。

    据星光大道的开发商——华联集团相关负责人回忆表示，星光大道在规划之初就被定为为“一站式的国际化体验性主题商街”，集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能，分商铺、产权式商务酒店，由星光大厦、星光美食世界、星光科技广场、星光艺术坊、星光名店街区、星光娱乐总汇、星光运动天地、星光名人俱乐部、星光健康城、星光会所、星光空中酒廊等功能区块组成。2009年，“星光大卖场”正式开业，在滨江掀起了一轮又一轮的消费狂潮，其后，韩国第一大超市易买得、肯德基、麦当劳、舒适堡、星巴克等相继开业。与此同时，星光大道周边600多万方的新兴住宅总体量、160多万平方米的写字楼总体量以及大量的企业总部大厦，更为该商业街未来的经营发展提供了强大的人流保障和消费力。基于此，以星光大道商业步行街和集团总部楼群、沿江景观带及周边高档住宅区为基础的星光大道商业旗舰，在此后的日子里正以“星光”一样的速度迅速崛起。