城市综合体的杭州路径

    作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，商业地产的概念最早出现在中国是在2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。

    2000年，是杭州本土企业华元房产的一个转折点。之前，与当时的众多开发商一样，华元方面也并未形成商业地产的成熟开发模式。在经过多次参与各种论坛的“洗脑”“取经”之后，华元高层对商业地产的概念逐步清晰。此间，万达集团的“定单房产”的开发思路对华元高层触动极大。据曾经担任华元房产副总裁周锦虹回忆表示，“其实我们当时实际上已经在操作，只是没有形成核心的开发思路。”在周锦虹眼中，商业地产的关键之处在于形成缜密的产业链条。期间涉及调研公司、设计公司、商家团队等诸多领域。“建立完备的商家资料库至关重要。”周锦虹表示。而上述观点也得到了相关人士的认同，“商业地产项目是做所有地产项目中最难的。”从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序一般是这样的：住宅——公寓——别墅——办公楼——商业。只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功，最后做商业地产项目才有成功的可能，不然很可能会失败。

    就在2000年这一年，华元房产第一个初具城市综合体功能的商业地产项目——运河购物广场开始建设，2004年，华元参与打造的西城广场的出现，开始填补城西匮乏的商业设施。直至今天，西城广场依然是杭州大城西商圈的重要购物中心。至此，早期杭州的商业地产就在这样摸索的状态下逐步前行。

    2005年8月29日，华润（集团）有限公司以11.002亿元的价格，拿下位于钱江新城的E地块。继深圳之后，华润集团携手香港地产巨头新鸿基，中国第二座“万象城”正式落户杭州钱江新城。

    此时，在华润置地的发展规划中，城市综合体占据的比重日益增大。而深圳万象城的成功更是给华润置地高层极大的信心。有数据显示，深圳万象城运营至今，仅2007年其营业额就达到了26亿元人民币。可以说，万象城这一崭新的城市综合体，极好借鉴了国外购物中心的成功经验，其业态组合也采取了“主力店+次主力店+品牌专门店”的形式，截至2010年年底，深圳万象城年营业额更是突破了40亿元人民币。成为迄今为止中国内地投资回报率相对较高的购物中心。至此，华润置地在开发一个项目时，将住宅、高档写字楼、商业物业和酒店等物业形态进行综合规划、配套开发的模式日臻成熟。

    尽管当杭州万象城选址在钱江新城伊始，有关这座全新的购物中心的生存争论一直不绝于耳。但是，自2010年4月22日开业以来，杭州万象城仍然用自己的表现证明了华润与新鸿基的战略成功。数据显示，杭州万象城自开业以来，其月销售额亦不断上升。华润新鸿基房地产(杭州)有限公司总经理郑淳译此前表示，接下来，万象城将重点打造二期，同时引进更多的奢侈品牌。华润新鸿基方面将杭州万象城最终的年销售额目标锁定在了50亿人民币。

    以EAC为例，作为浙江市场上第一个真正“租售”结合的写字楼，EAC·企业国际有规划地寻找符合自身定位的大客户的运作模式也将为今后杭州高端商务地产的市场路演探索出一条新途径。

    早在拿下位于世贸黄龙区域的这块绝版地块时，刚刚涉足房地产的建工房产董事长汪初祥就曾经先后组织公司骨干数十次远赴美国、欧洲、东京、澳大利亚及韩国进行考察研究，最终携手美国HBA、王董国际、华森建筑、泛亚易道景观设计等国际知名企业。这样的大手笔今天似乎看起来平淡无奇，但是对于当时刚刚起步的杭州房地产业界而言，似乎显示出了越来越可贵的一面。

    作为浙江省第一个走“全国际团队专业协作”营运道路的发展商，建工房产在开发世贸丽晶城·欧美中心项目中搭建起了房地产领域内的“梦之队”。全球最大服务式写字楼运营商雷格斯；全球最大的酒店式服务公寓运营商奥克伍德；全球最大的餐饮及后勤服务管理公司法国索迪斯……梦幻之队组合的背后是其产生的巨大集聚效应，作为当前世界500强入驻杭州的首选物业，世贸丽晶城·欧美中心更是成为黄龙国际商务区的闪亮地标。

    在经历了一次又一次的宏观调控之后，历来喜好住宅开发的杭州开发商，终于意识到了商业地产的种种甜头。业内人士对记者表示，这样的表现在从今年的土地市场中就能得到生动的体现。“同时，杭州目前包括EAC、万象城等少数几个近年兴起的城市综合体项目都取得了巨大的成功，无形之中也会让不少企业有深刻体会。”目前，国内对于商业城市综合体的成功案例可谓众多，银泰置地的三大产品线以外，还包括万达集团的万达广场、中粮地产的大悦城、华润新鸿基的万象城、凯德置地的来福士、深国投印象城、嘉里建设的嘉里中心、宝龙地产的宝龙城市广场、复星系的东方春天等等，众多项目多年积累所积淀的发展模式可谓各有千秋。而这些项目，目前均如雨后春笋般布局于大杭州的各个区域。

    社区商业：一场看不见的“战争”

    近年，随着大杭州的构筑和逐渐成形，住宅郊区化势头迅猛，而为郊区居民入住的社区商业也随之迅猛发展起来，随着杭州地铁规划的尘埃落定，也使这一趋势表现得尤明显。环顾目前杭州在建的近郊大盘中，包括良渚文化村、和家园、翡翠城、江南春城旗下四大楼盘等近郊大盘均已进入交付周期，而如何通过自身完善的配套建设来提高社区入住率，也成为上述这些近郊大盘的当务之急。在传统的开发运营思路上，杭州的社区商业又出现了哪些与以往截然不同的新亮点？

    目前，在杭州楼市的版图中，下沙沿东板块、三墩、闲林、西溪、青山湖等历来是杭州大盘的重镇。众所周知，楼盘体量越大，开发商所必备的综合实力、开发经验要求也越高，其相应承载的社会责任也越重。大盘操作的成功，不单是一个项目的成功。除了对区域举足轻重的贡献力，对城市化进程重要的助推作用外，作为一项系统工程，大盘的成功经验包括其得失，对提升行业进步同样有着深刻的意义。

    环顾已经开发结束的近郊大盘，亲亲家园目前，应该是其中最具人气的代表性楼盘。时任坤和建设集团有限公司（杭州）相关负责人对记者回忆表示，“当年亲亲家园一期推出近30万平方米的体量，为打造社区商业，我们提供了很多优惠政策作为社区商业的扶持政策，因此，亲亲家园一期就率先引进了包括联华超市、新华书店、知味观等在内的与老百姓生活密切相关的品牌商家。正因为上面的种种努力，才有了今天亲亲家园的高入住率。”2006年1月1日，亲亲家园小区内人声鼎沸，业主盼望已久的亲亲家园生活广场终于开街。此次开街仪式，亦被坤和高层是亲亲家园社区商业配套设施从构想到实现的一个重大转折，使得亲亲家园构筑完全功能型的生活社区品质又向前迈出一大步。

    亲亲家园，作为三墩板块已经交付入住的规模最大的社区，在开发之初，坤和方面就期望通过“邻里中心”和“三和大街”，共同串联起社区公共建设的活动休闲、交往空间，形成传统的前店后屋的商业形态。将店、居与街密切联系起来。整个亲亲家园商业文化中心总面积达11000平方米，这应该是当年杭州住宅小区中比较大的配套。而在产品打造上，亲亲家园更试图通过一系列教育、商贸、休闲、运动等完全功能配套来满足业主对于社区成熟配套、可实现生活的要求。因为，对于这样一个100万平方米的大型社区来说，一个完整的社区配套是衡量业主生活品质是否合格的重要原因。