“两会”确定的宏观经济新政给商业地产带来了机遇，也带来了挑战。如何抓住机遇，应对挑战，让企业“稳中求进”，是众多业内人士关心的话题。今年三月份在北京举办的“中国商业地产行业发展论坛”集聚业内及相关政府部门人士，共同回顾总结2011年中国商业地产发展历程，展望并预测2012年行业发展趋势

    调控政策逻辑与市场取向

    此轮房地产调控已持续两年时间，收获了一些成果。两年间出台的一系列房地产调控政策之间有没有逻辑性？被称为“政策市”的中国房地产市场，未来的政策走向、趋势又将如何？

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：关于房地产调控政策，大家疑惑，房地产政策年年出，到现在还在坚持调控，看不懂调控政策，有没有其内在逻辑？我个人认为，从研究政策的角度，从决策的角度来看，实际是有逻辑的。

    当前房地产调控是从2010年国十条开始持续到现在，目前政策持续了将近两年。这一轮调控政策国务院领导一直坚持不动摇，这个不动摇指的是什么？就是抓住了一个核心，这个核心就是两手一起抓，一手控制投资和投机性需求，控制房价上涨，促进房价合理回归，总理也说现在调控成果刚刚显现，要控制调控成果；另外是大力建设保障性住房，满足市场刚性需求，发展市场的目的是让更多的人能够买得起房、住得上房，在市场不能满足的时候，要通过保障房来加以弥补。

    这样的调控政策和2010年调控政策有什么区别？我个人认为发生了一个转变，要更加强调房地产业的社会功能。回顾一下住房制度改革，上世纪80年代就提出了住房制度改革。

    住房制度改革之后，房地产业在市场力量驱动下得到快速发展，从2003年开始出现对房地产的宏观调控。2003年到2007年，这五年应该是中国经济增长速度非常快的五年，也是城镇化居民收入提高最快的五年。但这五年里调控调了半天，房价越调越涨，主要一个原因是供给不足。

    为什么供给不足？2005年出两个国八条，2006年出了国六条，文件名字都是要稳定房价，但具体措施没有一条提出增加供给。所有控制房价稳定的措施主要是调结构。如果不能够供给，在需求大幅度上升的前提下，房价上涨就难以遏制。2010年之前，所有房地产调控政策更加看重房地产业的经济功能。

    房地产业增加值占GDP比重去年末是5.6%，已经超过了5%，经济学的意义上是支柱产业，它对经济增长贡献大毋庸置疑，但是我们不能够再继续强调房地产业的经济功能。

    政策出现一个转向，客观上更强调房地产业的社会功能。房地产是一个资产，不是一般的消费品，这个资产和其他资产有很大不同，在于它既有资产属性，又有使用属性，所以房地产调控政策抑制投机，满足刚性需求，主要是使产业更多强调社会功能，提供居住需求这种产品，而不是提供投资品，不是培育成投资者炒房的产业。

    房地产政策调控现在和过去相比有一个重要转向，就是从注重产业的经济功能开始转向社会功能。

    怎么转向社会功能，怎么满足人们以居住为需求居住福祉呢？政策目标非常明确，现在有一个说法，住房制度没有顶层设计，我是不赞成的，住房制度是有顶层设计的，就是住有所居，居者有其屋。过去大家都在考虑中国到底怎么解决住房问题，就是居者有其屋？政策上又鼓励买房子，但是又说租房子，到底怎么解决住房问题好像政策不太清晰。但是2007年十七大明确提出，要促进广大居民实现住有所居，住有所居的含义是什么？就是通过租赁和购买两种方式解决居住问题，购买已经非常普遍了，下一步要大力发展租赁市场。

    发展租赁市场有一个问题，现在限购，不让大家买多套房，租赁市场怎么发展？我个人认为，发展租赁市场要做好两个文章，一是要挖掘现在住房的存量资源。我们看到过去十年平均每年新增城镇常住人口2100万左右，大量城镇化过程，农民到城市来居住。大家不要忽视一个问题，伴随着农民变成市民的过程，还有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之间的人口流动，这个规模依然非常庞大。有很多人在中小城市是有房子的，他到北京、上海这些城市买不起房子怎么办？他去租房，但是他们的房子在中小城市就闲置了。从过去住房制度改革到现在，中国的新建住房大概是80多亿平方米，我们已经提供了大量住房，有一些住房客观上是闲置的。如何促进存量资源有效投放租赁市场？这些是需要深入研究的。

    另外，中国这么大的住房需求，我们缺乏住房的品种，是由企业提供租赁式的住宅小区，我们现在没有，也需要研究政策如何进行支持，当然政府的保障性住房也提供一些补充。所以政策目标实现住有所居，实现租买并举。

    社会上总有一部分人既租不起，也买不起，怎么办？对顶层设计的配套制度建设，是我们下一步关键，如何落实顶层设计，实行配套制度建设，是非常关键的。就是以市场配置资源作为主渠道，与政府保障相结合，实现居住需求的全覆盖。

    解决中国住房问题，主要是靠市场，通过市场来满足丰富多样的居住需求。政府的保障主要定位两种，第一种是托底性的保障，有一部分家庭一辈子可能都是低收入者，就业技能比较差；第二是暂时性的、过渡性的保障，年轻人一段时间收入低，工作不稳定，渡过一段时间以后，有了工作经验，收入提高了以后就离开保障。通过这两种方式来实现居住需求的全面覆盖，市场为主渠道。我认为今后房地产市场发展，特别是住房市场的发展仍然有巨大空间，而不是减少。

    实现市场主渠道和政府保障相结合全覆盖政策配套落实，有许多工作要做，涉及到长效机制的建设。从房地产业本身来看它的政策调整有很多内容，过去十年整个房地产市场扩张了十倍，增长速度非常快，但是适合房地产市场发展规律的相关制度建设是滞后的，市场跑快了，我们的规划制度却滞后了。

    除土地问题以外，还有房地产金融，到现在为止，房地产企业直接融资渠道有多少？特别是商业地产金融支持品种有没有？世界各个国家都有针对政策性住房的金融制度，中国有吗？这些都需要研究，我们还远远没有发挥税收的作用。

    除房地产自身相关政策之外，影响房地产业发展还有背后的一些问题需要调整，否则房地产市场长期持续健康发展也很难做到。就是产业配置合理、工业资源配置的优化，以及城市均衡发展。目前为止，中国城市人口6.7亿人，现在有600多个城市，中国大城市发展的空间还非常多，要培育更多的大城市的成长，让更多的城市能够分享更好的公共资源，能够得到更优化的资源配置，包括行政资源的配置，公共资源水平不要差距这么大，从而吸引更多的人到这些城市去就业，提供更多的就业机会。

    德国是世界上房价最稳定国家，从上个世纪90年代到现在，房价几乎没有怎么涨。德国8200万人口，有2000多个城市，城市发展均衡，所以德国的房地产市场除了有非常严格的市场管制制度，有非常发达的住房金融制度之外，更重要的是城市发展的相对均衡，人们在任何一个城市居住、生活、工作所得到的机会差不多，人们不需要都到大城市中去。所以今后我们城市的发展更重要的还是调整城市发展结构，发展更多的大城市，提供就业机会多、发展潜力好、对年轻人有吸引力城市的成长，长期持久地推动房地产业的发展。

    随着房地产调控持续，现在政策重点转向，行业整合已经开始出现，必将持续发展，这将对房地产业的发展有很大的机会。怎么看商业地产的发展前景？就一句话，机会很大，风险也很大。

    核心竞争优势：拥有超强的资本管理能力、租户网络及管理、运营管理

    凯德商用在全亚洲都非常具有影响力的商业地产公司，多年来一直深耕中国市场，在面临中国持续而又严厉的房地产调控政策下，凯德又是怎么样进行战略投资决策的？

    凯德商用中国总裁骆伟汉：凯德商用亚洲是最大的上市购物中心，2009年底在新加坡上市，去年在香港第二次上市。现在我们主要做的物业是综合多功能的独特服务中心业务模式，现在物业在五个国家，新加坡、中国、马来西亚、印度和日本，总共在51个城市里有97家商场。

    在国内，2003年开发上海来福士后，陆续在中国各地开发了一些项目，具有代表性的项目包括上海来福士、北京来福士等等。去年客流量和租户在这五个国家都有非常明显的涨幅，尤其在中国。现在承租率高达97.4%，客流量也增长7.5%，租户销售额也增长了13.2%。在中国35个城市里有56个项目，这56个项目当中有42个项目已经开业，总面积大概是568万。

    为什么进入中国市场？中国最近五年来发展增长率还是最强的。人均购物消费在中国还是非常低，这也代表了成长潜能非常高。即到发达国家的消费还有很大发展空间。

    组织型零售行业主要从商务中心和百货来组织零售行业，在国内来看也有很大空间。新加坡已经达到65%，中国只是20%，所以接下来还有很多购物中心的需求。

    从消费跟GDP增长的角度看，中国非常大的市场，我们在中国有很大的希望。城市化有4.8%-5%的成长率，对我们来说有很大的市场。人均收入的增长也非常高，将会更好地刺激消费。接下来四年能够进入销售行业、进入商业房地产行业也具有很大吸引力。

    正因为有那么大的市场，我们去年开了三个购物中心，包括上海凯德龙之梦，北京精品购物中心。今年对我们来讲是很重要的一年，2012年我们将开七个项目，包括北京太阳宫项目将在年中开业，还有山东日照、东北哈尔滨，也会开两个来福士项目，包括宁波和成都，年底在西安也会开两个项目。

    凯德商用如何能够在这个行业取得优势？我们的业务模式是比较独特的，从政府手上拍地或者从开发商手上买下购物中心，或者把已开业的项目买下来。我们可以自己去投资开发建立购物中心，也可以自己去经营管理购物中心，资产的管理和资金的管理都是我们自己公司管理，所以从整个价值链来看都能够在各方面操作。尤其是资本管理这方面，对于管理商场来说非常重要，我们在这方面有独特优势，因为我们有多元化的投资能力，还有多元化的融资渠道。我们利用私募基金和信托基金能够持有这些项目，当然也有传统的银行贷款。在新加坡和香港上市以后，也比较容易从资本市场获得一些股权融资或是债权融资，对我们来说有一个很好的资本管理能力。

    租户网络对我们来说是非常大的优势。现在国内有5000多个租约，代表的4000多个不同品牌业态，每开一个商场，租户都跟着我们去，打造一个更好的购物中心。我们本身是不做零售业的，所以对不同的商家都一视同仁。无论是餐饮，还是服装，都有很多的品牌在我们的商场里。

    怎么拉动客流呢？市场推广活动非常重要，在这方面我们有很多经验，也能够融入在五个国家内不同商场的经验，做出更多的活动。

    租户进入商场后，我们也给他们增值。如何把他们的设计做得更好，能够做出比较独特的门店，更好地吸引顾客，这也是我们非常重要的优势。物业管理方面无论是环保、安全、培训，都达到了国际标准。

    对于凯德商用说，要继续在中国发展，必须具备三大能力，第一是资本管理，第二是租户的网络和管理，第三是运营管理。