融资渠道多样
    前期投入必须考量

    而善于在商业地产开发中多渠道融资的瑞安房地产，在商业地产融资方面斩获颇丰，其在商业地产项目资金安排和融资渠道拓展方面的经验值得本地房企思考。

    近期就有媒体报道，平安信托推出首只商业地产信托“平安财富·安睿1号”，规模约17.5亿元，主要是用于投资重庆天地项目中的三幢“5A”写字楼，此前瑞安还将佛山岭南天地一商业地块股权出售给合作伙伴三井不动产，引起广泛关注。

    虽然具有融资渠道多的优势，但商业地产项目往往也意味着巨大的前期投入。最近，在接受南都记者专访时，瑞安房地产行政总裁李进港就表示，在岭南天地这样的大型旧城改造项目开发前，瑞安就要做好资金方面的安排，前期投入大是必须面对的困难。

    与之形成对比的是，佛山一些城市综合体项目进展偏慢，显然和其资金来源过于依赖住宅销售回报有关。在本地，地产商在城市综合体开发中，依赖住宅销售回报来推动商业部分开发，“以住养商”的模式十分普遍，而在住宅销售受阻的情况下，商业部分开发就变得困难重重。

    但不论如何，佛山房企杀入商业地产领域，玩转城市综合体项目已经是板上钉钉的事实。在去年，万科总裁郁亮著名的“下半场”理论中曾指出，房地产企业在新一轮发展中需要在产品里增加很好的配套，万科正在“盖有人住的房子”。

    而在佛山，房地产商试水商业地产，力推城市综合体项目，不仅仅是住宅地产在调控中“增色”的手段，更是考虑到远期可持续发展，是房地产市场“下半场”的普遍做法。

    焦点
    强大之道：业态互补错位布局资源整合

    “综合体何其多”，如何错位经营避免同质化竞争，提升项目自身乃至区域的竞争力，是面对多个综合体齐齐上马的现状下，不得不思考的问题。

    对此，广佛两地的业界专家指出，在同一区域错位发展，做好项目定位是项目成功的基础，“有时候搞个小卖部也比建个五星级酒店要强。”同时，关注热点居住镇街的需求打造中端商业，以及结合区域产业优势量身定做商业配套，也是错位发展的关键。

    同区域商业业态需互补发展

    “目前佛山综合体建设，在短时间内增加是有过于膨胀的趋势。”易居中国广佛公司总经理助理李锷指出，按照目前的建设进度来看，将会有部分的商业体在投入运营的初期，可能会面临一定的困难和竞争。因为佛山目前不少商业在招商和招租方面，对商家资源的补充还是相对缺乏的，即使是现有的商业，也已经存在一定的同质化。

    正如李锷提到的那样，在今年上半年，位于黄岐的西铁城启动新一期的招商，面对区域内仅一路之隔的成熟商业中心嘉洲广场，业内人士就曾指出只有差异化经营才能保证大家共同错位发展。而记者也在采访中了解到，黄岐的嘉州广场就是综合类商业包括餐饮超市和百货等等，而西铁城则主打潮流和儿童用品等。

    但是，对于商业相对集中的禅桂中心区，综合类商业项目仍旧分布相对密集，并且多个大型居住区的商业也在在建过程中，例如季华路沿线以及桂城千灯湖片区等，单单是南桂路地铁口就已经有城市广场、百花时代广场和顺联奥特莱斯，未来还将有万科南约村项目。

    南海区房地产协会秘书长麦志光对此分析表示，佛山的综合体可以参考一下番禺华南板块的模式，同时一定要根据实际市场需求做好项目差异化的服务定位，“有时候搞个小卖部也比建个五星级酒店要强。”

    此外，佛山虽然目前主要商业综合体集中在千灯湖、季华路以及佛山新城等区域，但是各个项目之间仍旧缺乏一定联动，整体商业氛围和板块竞争力还尚未形成，这一点与广州的天河城商圈和深圳的万象城和海岸城商圈形成鲜明的对比。

    错位布局从中心走向镇街

    值得注意的是，不少近一两年新入市或者新开工的大型综合体项目，都不再聚集在禅桂中心区，开始出现向热点镇街布局的态势。例如大沥广佛路的广佛智城、华创商业广场、西铁城，里水和顺的铜锣湾广场、南庄的海盛东方城，还有三山的三山科技创意产业中心等等。

    从市场需求方面来看，随着镇街楼盘的不断开发，不论是区域原居住人口还是新“移民”，都对生活配套有一定的需求。

    而从开发商的开发角度来看，避免聚集在中心城区也是降低竞争力发展的途径。某本土商业地产运营负责人就提到，“作为中小型开发商，如果是和大型房企拼争中心区的综合商业项目，那一定是没有优势的。因此就选择一些需要商业配套的镇街，这样可以寻找发展机会。”

    记者采访了解到，例如罗村圣地广场、黄岐的嘉洲广场以及和顺的铜锣湾广场等镇街商业项目，其定位大都在中端或者中高端水平，与中心区的一些高端商业中心形成差异，同时，在经营形式上也有不同。