从统计数据看，深圳今年将迎来写字楼供应的洪峰，多家机构提醒这将导致写字楼空置率上升和写字楼招租压力增长。

　　不过也有乐观的声音认为，一方面，这些“天量”供应写字楼不会同时入市，将会分期分批入市，以稀释实际供应量；另一方面，这些新增供应写字楼中也有不少是企业自用办公面积，企业将自身消化一部分；同时，内资企业正代替外资企业成为深圳写字楼的主力需求方，金融、消费、法律、设计、电子等行业都将逐渐吸纳和消化未来深圳新增写字楼供应量。

　　业内人士提醒，预计短期之内甲级写字楼租金将面临向下轻微调整的压力，而空置率会有所上升，到时投资市场将被看淡，会导致写字楼平均售价会有小幅下滑。由于租赁市场压力加大，预计整栋物业出售机会也将增加。

　　今年新增甲级写字楼为去年4-5倍
　　写字楼供应量压力大

　　去年底，位于南山中心商圈的田厦国际中心写字楼部分正式交付使用，新增约67800平方米的甲级办公面积。记者了解到，这一项目较早前开始预租，目前已成功吸引如国内外大型金融、房地产、通信电子等行业企业进驻，但入驻率仍只达到近三成。而正是由于这一甲级写字楼的入市，南山甲级写字楼的空置率继续攀升，达到15.38%。

　　根据统计，深圳将在今明两年迎来写字楼的供应洪峰，届时深圳写字楼的空置率或将进一步推高。高力国际的报告显示，2013年，预计深圳有包括福田科技广场、SCC深长城金融中心、招商局广场等约51.6万平方米的新增项目落成入市，基本都位于福田区和南山区。

　　而来自仲量联行的监测则显示，2013年深圳有7.2万平方米的中航中心、3.8万平方米的荣超大厦、16万平方米的深圳证券交易所大楼、7.9万平方米的世纪汇广场以及10.7万平方米的招商局广场等项目入市，但这些项目多是以单一产权为主，这就意味着这些项目除自用外将主要以租赁的方式面向市场。“2013年将有46万平方米新增甲级写字楼供应竣工，相当于2012年的4—5倍，供应量压力逐步增加。”仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示。

　　高力国际华南区董事总经理林国东告诉记者，深圳新供应的甲级写字楼依然是以福田和南山为主。其中福田中心区仍是大面积租赁成交的集中区域，而罗湖的写字楼空置率保持平稳下降趋势；南山区由于在甲级写字楼市场仍处于起步阶段，供应体量大，因此空置率继续保持在较高水平。

　　另外值得注意的是，不断上升的租金成本正在催生一些租户的观望情绪，尤其是有大面积需求的租户，他们的扩租和迁址需求被暂缓并计划向非中心区域分散。

　　市场活跃度下降不利消化新增供应量
　　写字楼租金上涨受阻

　　另一个不利于写字楼新增供应量消化的因素就是，目前深圳写字楼的租金上涨受阻使得这一市场的活跃度也在降低。戴德梁行华南区研究部张晓端告诉记者，一些新楼空置面积较多、招租压力较大，便适当降低租金或是延长免租期等优惠条件吸揽客户，而这使得写字楼租金上涨受阻，降低了投资回报的预期，加上售价高企、占用资金大、商业楼宇贷款收紧等原因，导致2012年深圳写字楼买卖市场活跃度较低，全年一二手成交面积同比减少39%，为近年来的最低点。而未来深圳写字楼买卖市场仍将受制于租金上涨压力与“评估价征税”的政策影响。

　　根据世联地产的统计，2013年深圳二级市场销售型写字楼预计新增供应量超过100万平方米，主要集中于福田区与南山区；供应量急剧增长，超过过去3年市场供应总量。而在租赁市场，2013年二级市场租赁型写字楼预计新增供应量近200万平方米，主要集中于南山区，供应量同比2012年上涨42.9%。

　　世联地产集团工商写字楼事业部总经理张栩哲认为，在写字楼销售市场，深圳将迎来综合体、超高层写字楼、工改工等多元化产品的集中入市，而销售型写字楼也将散点式分布于泛CBD的区域，使得非核心商务区快速崛起，而高端写字楼物业供应仍稀少，将成为市场追捧的对象。核心商务区将迎来大规模单一业权写字楼项目的集中入市，加上存量物业，单一业权写字楼将成为租赁市场主角，南山市场作为主战场将释放超过200万平方米的租赁物业供应。

　　市场尚有空间深圳写字楼总量为上海1/6

　　面对如此大的深圳写字楼供应量，最大的问题就是新增的写字楼供应能否被市场消化？

　　林国东告诉记者，由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张趋于谨慎，2012年下半年开始，只有IT电子、金融业等部分具备较强承租能力的优质客户仍在中心城区积极寻找办公物业。

　　“写字楼的需求来源于当地城市的产业格局和第三产业的比重以及繁荣程度，没有企业需求就没有写字楼的需求基础，纯粹的投资需求是不可持续的。”张栩哲告诉记者，2012年之后深圳经济进入飞速发展的阶段，律师事务所、设计院、金融业的办公写字楼需求在急剧地增加，加上前海的利好，未来金融业将会成为写字楼购买主体当中很重要的一个部分。

　　“深圳本身的资本市场也催生对甲级写字楼的需求。”林国东告诉记者，本地企业在扩充，消费、IT产业、金融企业在成长，这些企业需要更大规模的办公面积。

　　而来自仲量联行的统计则显示，2012年使用深圳甲级写字楼的企业和2011年相比，行业变化并不大。在2012年的租赁市场中，电脑/IT/通信行业最为活跃，此外写字楼需求趋向第三产业，电脑/IT/通信业、专业服务业和金融业合共占75%。

　　此外，夏春毅也向记者表示，2013年入市的写字楼供应链中用于自用的需求占整体需求的比重也在加大，将使得一部分甲级写字楼被自用企业消化掉。林国东则表示，尽管供应量大，但有很多企业自用掉1/4到1/3面积的写字楼，另外，深圳GDP总量与上海差距不大，但写字楼总量却只是上海的1/6，未来写字楼供应将会配合市场的发展，追上上海。

　　“到2013年，深圳甲级写字楼的总存量达到400万平方米。”夏春毅认为，新供应量洪峰增加将令空置率面临上升压力，租户承租能力下降，特别是中心区租金较高但中等档次的甲级写字楼空置率将会加大，更多租户将倾向于迁至车公庙甚至龙岗等一些租金较低的写字楼或高新科技园区。

　　“我们不担心核心地段写字楼供给量的市场消化。”张栩哲向记者表示，而在非核心区域，周边配套不好或极不成熟的前置的商务规划区则会有所担心。

　　业内观点
　　高力国际华南区董事总经理林国东：短期空置率会上升

　　2012年下半年，深圳市甲级写字楼租赁市场表现比较平稳。在国内经济增速放缓、国际经济低迷的情况下，企业扩张较谨慎，对于办公楼的租赁需求相对平稳，部分承租能力强的客户仍然倾向于在配套成熟的中心城区寻找办公物业。

　　得益于较低的楼宇空置率和现有客户及潜在客户的扩租与续约需求，罗湖区甲级写字楼租金基本保持平稳。福田区是深圳目前高端甲级写字楼集聚的区域，租赁表现活跃，由于年末众多写字楼租约到期与市场上新增项目的出现，市场转入租户主导阶段，租户在租赁项目选择及租金谈判上均占优势地位，福田区甲级写字楼市场平均租金水平与上季度大致持平。南山区由于有多个新增项目对优质租户提供较大的租金优惠或延长免租期，租金略有下调。