楼市新政持续抑制住宅市场投资投机，投资者转战商业地产，这已经不是新鲜话题，但却随着政策的加码而持续深化升温。近两年商业地产市场，商铺火了一把，南宁市民更是得以见证了优质商铺如何被投资者“秒杀”的盛况。一半海水，一半火焰。也有商铺在这场大潮中因价格偏离价值，潜生了投资风险。在商业地产仍将长期成为投资者资金避风港的时代，人们呼唤更为丰富的投资产品，善于捕捉投资先机的人会率先发现，南宁写字楼这座金山有待挖掘，前景大有可为。

　　行业·观察
　　写字楼迎来了全面发展时代

　　自世邦魏理仕的报告显示，过去18个月，北京、上海办公楼租金空置率降到历史最低水平，分别为4%和6.7%，天津甲级写字楼市场空置率也在第二季度下降1.0%，达到15.3%。

　　在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。

　　随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。

　　近两年来，在住宅市场调控的大背景下，中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。“2011年1~12月，我国办公楼开发投资完成额达到2,543.53亿元，增长40.70%。2012年，我国写字楼市场整体表现平稳。写字楼租金涨幅、写字楼销售与2011年同期基本持平。”

　　《2013~2017年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。

　　中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

　　城市·机遇
　　城市发展推动写字楼市场崛起

　　相关机构发布数据显示，今年以来，北京、上海、武汉和成都等主要城市写字楼需求强劲，租售价格大幅攀升。

　　南宁也不例外。综合克尔瑞、广西辉煌地产等机构数据梳理发现，2002~2012年南宁写字楼投资回报率从8%上涨至22%，几乎翻了3倍；投资回报周期从最初的12.5年，到现在的4.5年。对比各种物业的投资回报情况，写字楼的租售价格增幅均遥遥领先，纯写字楼更是首屈一指。

　　与全国市场一样，南宁写字楼同样是供应紧缺。近两年来，为抢占东盟、北部湾桥头堡而来的国际、国内大牌企业，进驻南宁最头疼的一件事情就是寻找写字楼落点办公。埌东CBD，南宁目前写字楼较为集中地区域，写字楼的出租和办公率基本能保证在90%以上，特别是5A甲级标准的地王国际商务中心，使用率已达到98%。埌东多家房产中介均表示，五象广场目前

　　已无写字楼可租。向东往航洋国际、凤岭、商务区，已经交付使用的写字楼也迅速被新晋企业占领。据不完全统计，早在2009年底，南宁已有40多家世界500强企业在南宁设立总部基地或办事机构。至2012年，平均每年吸引一家世界500强企业进驻。

　　2010年1月1日，中国-东盟自贸区正式启动后，南宁写字楼进入高速发展时期。有研究数据显示，每年进驻南宁的集团化企业超过50家，各种大中小型企业更是以百计数，大幅提升了对南宁写字楼尤其是高端写字楼的需求。据调查，南宁目前写字楼的年需求量超过8万平方米。而知名大企业对写字楼软、硬件方面的要求往往十分苛刻，因此国内外知名企业的进驻，成为一个南宁顶级写字楼快速成长成熟的重要推力。

　　同时，早期选择在非纯写字楼办公的企业都有搬迁、更新换代的意向。来自世嘉瑞邦的写字楼研究报告指出：一个企业膨胀扩张的中期规划需要3至5年，在这个过程中员工规模与公司资金都要上一个台阶。随之而来的将是企业对办公地点的升级换代需求。从埌东CBD的入驻与成熟时间看，2007年开始是这一区域的集中进驻期。从时间点来看，2010年后，将会有越来越多的企业开始考虑挪窝，催生顶级写字楼的旺盛需求。

　　市场·空间
　　新机遇下写字楼发展后劲十足

　　目前南宁写字楼集中在埌东，如地王国际商会中心、名都大厦、金源CBD等，不过这些写字楼基本上已经“满座”，一房难求已是南宁写字楼的常态。

　　与供应不足的形势相比，市场对写字楼的需求却很旺盛，进入增长期。从2002年催生出的第一代写字楼——广西投资大厦，到2005年的地王国际商会中心，再到已经交付使用的华润大厦，10年间南宁每一个纯写字楼的上市，都会吸引众多企业或投资者抢滩。

　　而最近又一股写字楼投资风潮或将在南宁城东再次刮起。南宁青秀万达广场，在金街商铺被热抢之时，来自全区甚至全国的实力投资客，早早开始盯住该项目的国际5A甲级写字楼，采访发现，有不少实力买家，开始做整层购买的意向登记。业内人士分析，南宁这几年的发展有声有色，随着城市升级而升级的商务需求，也在推动写字楼的发展，多家开发商看到城市的潜力，开始在写字楼产品上打造高端。万达的甲级写字楼的未卖先热，就是南宁写字楼市场将蓬勃发展的一个重要信号。可以预见的是，未来的投资市场，犹如万达此类品牌开发者打造的甲级高端写字楼，将会成为商业投资的重要物业类别。

　　当把旺盛的需求与供应不足放在一起，南宁写字楼的供需矛盾便显而易见。那么，也就不难理解，为何南宁有那么多公寓改造成写字楼。如民族大道、南湖畔、市中心、东盟国际商务区等商务氛围较浓厚的区域，商住办公物业十分活跃。精明的投资者发现，越是供需矛盾的地方，商机越是凸显。我们可以预见，一场关于写字楼投资的话题，很快将会在南宁投资市场掀起。