近日，因房地产新政引发的地产投资话题受到多方的关注。一方面是各界热议新“国五条”背景下住宅投资该何去何从，另一方面是商业地产的资金流向。

　　写字楼供不应求租金不断上涨

　　“最近一段时间，我们忙多了，来自全国各地的投资者，以及许多老客户都在打听写字楼产品，仅上个周末，我们就接待了100多组客户。与商铺相比，前来咨询写字楼的客户越来越多。”青秀万达广场置业顾问告诉记者。

    在南宁其他写字楼项目了解到，投资者对写字楼的关注度比年前高，且有成交量，投资者看重投资物业的地段价值和自身品质。

　　据克而瑞广西片区数据显示，2011年，南宁市办公楼供应面积为11.3万平方米，成交面积为8.6万平方米，而2012年供应量仅为6.2万平方米，成交面积为7.2万平方米，无论是供应量还是成交面积，均有所下降，说明南宁写字楼去年整体供应不足，但需求旺盛。今年1月份，南宁市仅供应了2.6万平方米，2月份则零供应，可以说，当前写字楼产品数量整体较少。

　　近年写字楼新品供应量少，已经交付使用的情况又如何?记者从写字楼云集的金湖广场一些二手房中介了解到，该片区的写字楼租金主力区间为60—120元/平方米·月，比去年增长了5—10元。其中，5年前南宁地王国际商会中心的租金只有50元/平方米，而现在是120—150元/平方米·月。高端写字楼产品的稀缺，使得埌东写字楼租金不断上涨，出租率也达到90%以上。

　　据辉煌置业水晶城分行的资深营业经理周至旭介绍，每年年后是写字楼租赁高峰期，现在来咨询写字楼的客户比咨询住宅和商铺的要多。“越来越多的企业都在南宁寻找良好的办公环境，比如开设分公司等。现在每个月都有20—30组客户来找写字楼，根本供不应求。只要环境条件合适，客户很少在租金上过多考虑”。

　　写字楼回报率在7%-8%最合投资者“心水”

　　写字楼新货市场的缺货量，以及写字楼二手买卖和租赁市场的火爆，说明了一点：当年投资写字楼的回报率相当可观。一些业内人士分析认为，从年回报率来看，南宁目前已经投入使用的中高端写字楼在2007年之前回报率大约是4%，从2009年开始已达到7%-10%。周至旭表示，一般投资回报率在7%-8%的写字楼，客户比较满意。

　　“地段是写字楼的命脉。”对于好的写字楼，来自温州的投资客陈先生的观点斩钉截铁。他表示，就拿金湖广场、航洋国际城一带来说，现在的转售价普遍比埌西一带高，差价甚至高达2000元/平方米。究其原因，关键是这里的地段好，写字楼就有身价。所谓的地段好，即处于或靠近行政中心或者城市CBD，这样的写字楼升值快，投资回报率也高。

　　更值得一提的是，在任何时候，房产的增值主要来源于土地的增值，城市主中心区域地段土地的稀缺性，注定了写字楼的后期价值，将为写字楼带来不可复制的价值基础。例如即将推出的青秀万达广场国际5A甲级写字楼集群，南连埌东CBD，东接凤岭，西连兴宁老城区，北通快环。建成后这里将形成城市新的商业中心，所以受到众人关注。

　　好的写字楼稀缺投资先学会“识货”

　　尽管目前市场上二手写字楼的价格增长了19%，但眼下，如何能投到一间好的写字楼，成为不少投资者关注的焦点。“目前南宁优质写字楼屈指可数，其中纯写字楼的需求很大，因为市面上真的太少见了。”某项目的置业顾问郭某这样形容南宁写字楼市场的现状。

　　有6年写字楼投资经验的王先生对写字楼的品质感触最深。他告诉记者，定义写字楼好与不好，除了地段等因素外，写字楼自身的硬件也非常关键。比如现在南宁租金最高的写字楼地王国际商会中心，虽有车位不足的硬伤，但其层高、结构、朝向等均非常好，公摊35%也属于正常范围，加上其大堂装修高档，一些大企业还是非常愿意进驻，租金也自然而然涨了。他还认为，外立面和大堂有档次、层高在5.8米、大开间、东南朝向的写字楼最好。

　　南宁宝资天地产咨询副总经理陈宇航认为，好的写字楼硬件方面要过硬，对于投资者来说，地段稀缺升值潜力大，层高够高、公摊够小才实用。而作为商务办公的地方，电梯速度快、停车位充足也将大大节省时间。

　　投资算算账：超过10%的年回报率最佳

　　投资回报率是指通过投资而应返回的价值，即投资者从某一项投资活动中得到的经济回报。投资写字楼的年回报率的计算方式为：(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月×100%。一般而言，如果某个写字楼的年回报率达到8%—10%则可投资购买，超过10%的年回报率最佳。

　　以埌东CBD某写字楼物业为例，2006年的价格是6000元/平方米，现在二手销售价格涨到了近2万元/平方米，好的楼层和位置甚至达到了2.5万元/平方米。目前，该写字楼的租金情况为120—200元/平方米，回报率相当可观。