“新国五条”出台，国家及有关部委再次强调商品住房的调控政策延续性。而商业地产似乎再次被“遗忘”。商业地产是否会因此再次面临投资购买机遇？对开发者和投资者来说，看似一派繁荣的商业地产真的会如“金矿”，毫无风险吗？投身商业地产，开发者和投资者各有哪些注意事项？本期同学会诚邀重庆商业地产资深人士，共话“新国五条”时代重庆商业地产之路。

　　重庆骏邦地产顾问公司执行董事长 林海彬

　　重庆渝能产业(集团)有限公司营销总监 蒋姝

　　重庆力帆置业有限公司营销总监 樊元树

　　“新国五条”推热商业地产

　　主持人：从“新国五条”的字面解读，的确没有与商业地产相关的内容。这是否就可以得出宏观调控政策再度利好商业地产的结论？

　　林海彬：“新国五条”对住宅市场，尤其是对投资、投机类人群打击较大，它带来的一个结果便是，投资类消费向商业地产市场转移。资金充裕、投资渠道单一是目前国内投资环境的真实写照。而商业地产无论从近几年来的政策环境看，还是从城市化进程、拉动内需的经济环境看，都有着较好的发展前景。

　　蒋姝：应该看到，“新国五条”的出台，对两大类物业有着积极作用。有利于住宅市场首次置业人群，有利于商业地产板块。二手房交易税率增加，或将导致更多的二手房买家进入一手房市场，而首次购房的信贷政策并未变化，支持7成贷款，放宽首套房公积金贷款的条件，首次置业需求仍然受到保护；此外，从投资角度看，相比住宅，商业地产本身就具有更大的投资收益，“新国五条”出台无疑是又一大利好。商业地产不限购、不限贷，投资准入门槛更低。

　　樊元树：“新国五条”对行业整体都有影响，是对行业整体信心的致命打击。在去年底今年初，行业普遍认为今年房地产会有好的政策面，“国五条”出台，让这种预期彻底落空。新国五条颁布首周，市场交易量下降17%，第二周下降10%。可以看到，短期内，无论是住宅或是商业成交均有下降；但中长期来看，产品之间会出现分化，住宅显然是重灾区，商业地产将优于住宅市场。

　　商业地产：挑战与机遇并存

　　主持人：面对新一轮投资购买机遇，重庆商业地产今年发展如何？站在开发者的角度，该如何在众多同类项目脱颖而出？

　　林海彬：前边我提到商业地产发展前景较好。但有一个问题我也不得不说，表面上看投身商业地产是一个很好的事情，但不是每个项目都能一样风光。甚至卖得好也不能说明一个项目就成功了。招商不专业、经营不善最后导致对城市资源浪费，影响城市形象的案例比比皆是。

　　蒋姝：新国五条时代，对商业地产而言，我认为仍是机遇大于挑战。住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，有望进一步拉动重庆写字楼、商铺和商用公寓销量与价格。当然，产品的同质化也不可避免，这就要求开发者提供适销对路的产品。在开发前期的规划阶段，一个产品的成败已决定大半。

　　樊元树：“新国五条”虽然没有直接打击商业地产，站在开发者的立场，对商业地产仍有不利的影响。因为，目前很多开发商所采用的“以住养商”模式，本就暗藏风险。“住养商”有三层含义：第一是住宅领域赚取的资金，成为商业地产的敲门砖；第二，利用现有项目里的住宅销售开发后期商业；第三，原有住宅开发团队为主，嫁接到商业地产开发。尤其是商业地产开发需要更丰富的经验和开发水准，商业地产人才贮备是一大难题。

　　入手商用物业 兼顾投资回报

　　主持人：如果说，商业地产将成为投资优选品是大势所趋，那么，对有兴趣入手商用物业的投资者而言，有没有专业的选购和风险规避技巧？

　　林海彬：入手商用物业首先应对市场有大致的把握。商业地产主要有写字楼、酒店等商务物业和购物中心、商铺等商用物业。据不完全统计，未来三年内，重庆写字楼每年新增供应量约在200万方，去年重庆写字楼市场已出现20%的空置率。如此大量的供应，即使市场有足够的钱去消化，企业每年的注册量也远远跟不上。也就是说，投资者将在一段时间，甚至很长时间被租售问题困扰。相对而言，购物中心、商铺等商用物业的风险更小一些。

　　蒋姝：地段，始终还是选择商业地产的第一要素。而与住宅相比，商业地产对地段的依赖更大。相对核心的地段如区域核心圈、商业核心圈都是不错的选择。离开了地段，无论是写字楼或是商铺，都没有绝对的优质可言。不过，应该说，写字楼更适合长线投资。而目前很多写字楼项目也分离出售，与商铺的总价不相上下，给了投资者更丰富的选择。

　　樊元树：看地段、看开发实力等等，都是入手商业地产必须要把握的要素。这里我还想强调的是，投资者应兼顾投资回报的考量。光靠物业升值获取收益的方式颇显单一，而商业物业五年内的交易成本远高于住宅。希望短期内变现的投资者应慎重。此外，目前市面上，真正优秀的商铺资源，开发者是很少会拿出来销售的，多数自持。反倒是写字楼市场，有一些优秀产品出售。建议更多关注办公物业市场。