项目多 同质化严重 投资回报率未知

    在郑州高铁区沿线，仅商都路一带，略一数便至少聚集了12家写字楼项目。这在全国也是少有的风景。驱车经过，不少都在最后的封顶阶段，有的自称销售超过一半。不过，这区域的一位写字楼投资客付女士表示，看看高铁商务区这些写字楼密集扎堆的“阵势”，她对未来的出租率一点也没底。

    膨胀的“写字楼”市场

    “写字楼确实是个难题，头疼。”正岩·铂兹中心营销总监蔡磊说，据不完全统计，目前郑州写字楼存量，包括很多项目没有报房管局备案的，保守估计起码有200万、300万平方米。按目前郑州60万、70万平方米的年去化速度计算，消化存量就得四至五年光景，后市不容乐观。

    2010年，一纸“限购令”催熟了商务地产市场；2011年，市场持续供销两旺。与此同时，郑州高铁板块开始春心萌动，数十家地块相继入市，写字楼开发呈“井喷”之势。“这与政府的政策也有关系，以前极力扶持高铁区，高铁的地卖完了，商业写字楼开发蜂拥，现在大家(小区网 论坛)又跟着跑到龙湖，龙湖的地已经卖完了，规划的也是商业和金融用地。永和、正商、正岩等都涌去那里拿了地，每个公司根据地块，拿的价格不太一样，大部分都是写字楼。”一位商业地产运作资深人士透露。

    表面很乐观，关门不好过

    “现在我们被周遭项目包围了，这区域资源本来都是共享的，地块的炒作早都到顶头了。所以近期任何动作都没有，也没有想好下一步的动作，可能先避开一段延到九月份看情况。”记者在高铁区附近的这个写字楼项目售楼部咨询得知，即使是刚过去的上周日，咨询量大概是三组，周一当日截至下午3点，好像还没有客户到访。

    “现在写字楼太扎堆了，尤其是高铁区，大家都想销售，很多就只有比价钱了。”但这也不是谁都敢做，谁都做得了的。正岩·铂兹营销总监蔡磊表示了担忧：去每个地方，开发商问起来都说很乐观“卖得很好”，但其实关着门，高铁项目的写字楼没有一个好过的。高铁区域，已经属于成熟区域，炒地块没意义，基本都到价值顶点了，也只有等待客户选择了。但当前的状况是：大型投资客基本上不选择高铁区，基本选择航空港区、龙湖区了。“政府导向加上媒体跟风炒作，大型投资客已经转向这些区域了”。

    还有，一些小型投资散客是比价为主，而且现在各个开发商都在酝酿“以价换量”，这就让小投资客更加增强了信心要等待下去，持币观望严重，可是他们也不知道什么时候探底，而大投资客投资转移。所以，现在高铁区写字楼“很尴尬”。现在对于开发商而言，只有一个愿望是“平稳过渡”。

    “同质化现象太严重”，小体量写字楼难敌竞争

    业内人士分析，郑州写字楼供需比例现在是严重失调。有些大型地产商，主要靠资本运作为主，项目多，可以暂时靠以价换量，以巩固资金链，但小体量的不行，特别是主要靠这种项目去实现利润最大化的，“等待”“煎熬”成了当前的主要状态。

    另外，在产品方面，尽管诸如5A、甲级等写字楼宣传概念层出不穷，但这位开发商透露，“其实像我们这种只有几万平方米、体量比较小的写字楼，要做差异化基本是不可能的。想做产品差异化，有几十万平方米的，确实可以做独特的产品，这种几万平方米的差异化太难找了，现在很多写字楼的宣传概念都是虚头多，同质化现象太严重了。”高铁区某写字楼营销人士坦白说。

    像高铁区写字楼，都是同步运作的，“内容”其实都差不多。可能站在我们这一批肩膀上的后来者，可以吸取教训，做好内涵竞争。但这一批，都是主体揭顶阶段了，根本来不及再做什么差异化。“真正与产品直接关联的东西真不多。”不止一位业内人士对郑州写字楼的评价如是说。

    商业开发更应基于区域特色

    郑州商务地产开发的“大繁荣”，投资客出手者却寥寥，成了一种鲜明奇特的风景。业内人士认为，河南省的资源毕竟有限，郑州的经济活力与一线城市、沿海城市相比尚有较大差距，这种不考虑城市容纳能力和违背市场规律的行为很危险。2010年前后高铁片区有几十块商务用地集中入市，这只是基于发展楼宇经济的卖地行为，这样的建设是否以市场为出发点和落脚点？面对冷热不均的市场，一些闻市场先机灵动而发，一些开发商反倒摸出了些门道。

    在紫荆山大道上，精准定位珠宝业的高端写字楼地标项目——兴达国贸珠宝大厦，是郑州主题型写字楼开发的典型代表。营销总监姚惟文透露，项目是中原首家珠宝产业大厦，配置更是达到中部第一的标准，集底铺的销售批发、楼上的展示、发布和商务功能为一体，地处三大核心商圈交集，也正酝酿着一场巨大的财富价值变革。区域性地标楼宇，进而带动这个板块商务办公物业的发展。

    郑州经开区某项目营销总监李先生透露，写字楼的成熟离不开产业的支撑。我们即将推出的项目为商业投资型公寓，周遭的富士康项目带动，还有经开区的办公刚需。在价格上，比旁边同样地段的楼盘，每平方米价格至少差了一千多元，比起邻近一步之遥的高铁区项目，价格差到近三倍，配套、地段都不缺。“我们相信目前投资高铁区的主力，一定会在关注价格上考虑较多，目前，我们对项目充满信心，营销推广有序展开，底铺商业盘活是关键。加上周遭的富士康厂区，大量消费人群，只要把稳精准定位，就一定没问题。”

    中高端商务需求一直是目前最大的短板，应该和郑州的经济发展基底、城市特色结合。一位六年的地产从业人士透露，别小看这边的商业，刚需一定会带动这一片。

    大投资客转移，小散客持币比价

    一位资深投资客分析说，目前囤量，主要是市场因素造成的，一般来说，投写字楼客户资客居多，买写字楼的看重的是这个。但现在恰恰相反，现在买到写字楼，租是个问题，租金更是个问题。现在买写字楼，投资包括投资商业地产，基本是10～15年是个临界点，但现在情况看，根本是这个时间难以回本的。

    对于写字楼商家们，大家普遍的状态是，战线拉长。蔡磊表示，根据国家对中小企业扶持政策，所以对这些私营企业主寄予希望，市中心一些写字楼客户因交通压力、配套老化等可能转向这里投资。

    经三路金成国际某写字楼客户，他当时买了半层，每平方米在3500元左右，现在将近十年过去了，他表示，本儿已经回过来，根据租金和购买投资比，他觉得投资还是划算的。目前，他开始关注高铁区项目，价格是他看重的首要因素。“当时很早一批买写字楼客户投资是赚到了，他们已开始转向关注这里。龙湖、航空港区对他们来说还很遥远，高铁区有望成他们的关注焦点。”