高端5A甲级写字楼将会更受宠
近2年来,昆明市作为区域性国际化大都市的快速发展中,写字楼市场,尤其是高端写字楼需求量大,价格也一路水涨船高。
市场需求大,但又面临着高端写字楼紧缺的尴尬,于是了出现极少数的高端写字楼售价与租金齐涨的现象,并且诸多写字楼出租率很高的市场现状。据调查,昆明写字楼投资收益率超20%左右,租金回报率均为10%左右。
高收益率,高投资率,高需求量的昆明写字楼市场,售价却处于一个价值洼地,于是投资高端写字楼正成为一个新的价值高地。
但业内人士也提醒到,投资新兴起的领域,有投资机遇,才能创造更多财富,同时,投资写字楼也不是没有风险,尤其是未来2到3年写字楼供应也面临着井喷,要抓住这一轮的价值洼地,不仅要选高端写字楼,还要看写字楼产品所在的区位价值,以及运营商的品牌影响力和运营经验。
写字楼售价稳步高涨
昆明市场上目前在使用的写字楼,多建于1999年世博会期间,之后,一直处于停滞阶段,除环球金融、财富中心、俊发中心、世纪金源国际商务中心和顺城双塔外,几乎少有写字楼项目入市。
供应少,分布也不均衡,昆明商务办公环境还存在着良莠不齐的现状,尤其是10多年前建设的一部分写字楼不管是软件还是硬件方面,已经很难匹配现代化办公需求,同时,作为一个城市经济快速发展的见证者,写字楼也面临着一次升级换代的大背景和大需求。
大量写字楼开始规划、建设也源于此,也许忙于投资商铺和住宅的投资者还没有看到写字楼的投资价值,就在这2年,商铺被疯抢,价格被一路推高的同时,昆明写字楼售价也在稳步上涨,涨幅甚至超过了住宅和商铺。
根据昆明至祥研究中心数据显示,去年昆明市商铺的均价为28108元/平方米,日前统计出来的2013年同期的数据呈现,商铺价格是28530元/平方米,可见这一年商铺售价波动幅度较小。
而反映到写字楼市场,2012年写字楼均价为10001元/平方米,2013年写字楼均价为11849元/平方米,一平方米涨了1848元,涨幅超过15%。其中南市区的写字楼售价也从2012年的10198元/平方米上涨为2013年的12053元/平方米,涨幅与昆明写字楼整体均价接近。
除了价格方面的上涨,投资收益率和租金回报率也很高。据调查,昆明写字楼投资收益率超20%左右。昆明市写字楼租金回报率均为10%左右,北市区板块项目由于高端项目较少,租金回报率相对较高。中心板块,比如顺城双塔,月租金140元/平方米左右,历史最高售价25000元/平方米,年回报率为8.6%。北市区板块的俊发中心,月租金130-150元/平方米左右,周边写字楼售价为13000元/平方米,年回报率18.5%。
总体来看,昆明写字楼的年溢价率为10%,售价水平处于稳步上涨阶段,业内观察人士刘先生称,这些租金高,收益高的优质写字楼基本上是最近几年推出新品,软硬件都基本能满足现代企业的办公需求,因此备受大型企业和投资者的追捧。
高端5A甲级写字楼投资潮兴起
投资只有抢占到先机,才能实现财富的增值。
这是一个众所周知的投资原理,在大众还在争相投资黄金或者商铺时,黄金开始降了,商铺价格也稳了,一些敏感的投资者开始注意到写字楼这一有投资潜力的产品,一方面,这一类型的产品是城市经济发展的承载者,另一方面,目前写字楼售价还处于一个价值洼地。
也是很多投资者所说的,正是投资的一个好时机,于是一股写字楼投资热潮正在涌动。“现在投资写字楼,特别是好项目的写字楼,应该是一个窗口期,看到很多利好,比如昆明的很多私营经济,还处于起步阶段,很多写字楼物业需求在一段时间里有提升。”投资者高先生说起他的投资经。
反映到市场,去年经开区某商业地产项目内推出写字楼产品,半年时间售罄一空,同样是这2年上市的某写字楼项目,推出就被投资者和诸多大型企业所青睐,近1年来,写字楼市场频频被投资客所盯上,成为财富增长的新亮点。
当然,不是每一个写字楼都有保值并且升值的价值。纵观世界各地的知名写字楼,不管是纽约的帝国大厦,还是吉隆坡的双子塔,以及上海金茂大厦,这些经久不衰的世界知名写字楼,到现在都不仅仅是一个城市地标,更带动了周边物业价值的提升。
是什么样的写字楼有着这样的魅力?远的不说,就位于北京路延长线的俊发中心,目前的租金也达130-150元/平方米/月左右,在同一区域内,其租金价格遥遥领先。易事达认为,除了区位、地段等显性因素外,产品形象新颖、外立面个性鲜明、建筑风格、生态景观、全明式酒店大堂、齐全的商务配套等因素都是其成功的助推力。
此外,顺城双塔、金源商务中心等写字楼租金也高于同区域内的其他写字楼,也有自己的产品特征。
说起写字楼的发展前景,易世达研究认为,未来写字楼的竞争将集中于产品本身:如形象的改变,色彩的增加,分割方案的多样化,更加重视公共空间的打造运营,更加人性化的配置商务办公配套。
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