昆明目前大量商业地产遍地开花，大型商业综合体、小区底商、城中村改造项目配套商业规划、购物中心、百货商场等等大大小小的商业项目层出不穷，但对于一个只有几百万人口的城市来说，人口基数的限制难以支撑如此大体量的商业项目，且昆明许多商业项目存在着诸多的先天不足因素，导致商业项目后续经营乏力，更给投资者的资金安全造成很大隐患。

　　面对商业地产的种种问题，不少有责任的开发商已经在思考什么样的商业才能确保投资者的资金安全和更客观的回报。

　　思考一 未来几年商业进入集中供应期

　　随着昆明建设区域性国际城市的进程加快，商业地产得到超速成长。最近10年，各种商业项目蜂拥而至，商业体量约1972万平方米。而仅仅700万区域人口的昆明，人均商业面积就达1.4平方米，已经远超欧美发达国家。昆明商业地产开始泛起泡沫，并越来越引发业界和投资者的担忧。

　　田野咨询机构的统计数据也显示，昆明市382个城中村，目前完成土地交易面积约9000亩，地上可建建筑面积约2500万平方米。根据城中村改造项目规划方案指标看，住宅和泛商业配比为8：2。其中住宅可建建筑面积约2000万平方米，约20万套住宅，泛商业可建建筑面积约500万平方米。从目前上市销售的城中村改造项目来看，可以预见，未来几年将是城中村改造项目商业、写字楼、公寓、酒店等泛商业物业的集中供应期，商业物业销售与运营也将进入白炽化竞争时期。

　　解决

    找有实力、有能力的商业地产开发商很重要。

　　商业项目不比住宅，它的成败决定于每一个细节。不管是前期的开发、中间的销售还是后期的运营，每一个步骤都需要最专业的团队给出最专业的研究报告和结论。所以现在寻找一个有实力的开发商投资商业，才是王道。有句老话，一铺养三代。这句话背后所强调的价值是种长效价值，商不营不活，没有强大的运营力，商业只能停留在无限期的养商周期里，投资风险不言而喻，商成伤，对投资而言将恶性循环为一次风险举措。

　　思考二 昆明，不缺乏商业，缺运营能力

　　说到投资，可能更多的人会想到商业地产，其原因或许是因为国内投资产品的局限性。现在商业分为大型商业综合体、小区底商、城中村改造项目配套商业规划、购物中心、百货商场、公寓还有旅游地产等，商业地产类型多的让不懂行的朋友摸不着头脑。

　　如果你肯注意观察的话，昆明基本是三步一铺，但有些所谓好区位的商铺，也并不是每个都有好下场。毋庸置疑，好的区位和大的人流量是决定商业项目成败的基础，实际上商业项目的成活，或者日后火爆和升值，关键还是在于商业地产公司的运营能力。目前不少昆明商业项目均在招商环节为难。不少商业地产项目经过很长一段时间的招商，却只能达到40-50%左右，严重影响后续经营。于是不少商家选择将商铺全部销售或者大部分销售，造成后期的无统一管理，给商业项目后续运营埋下严重隐忧。投资这样的商业项目很有可能就会出现亏损。

    解决

    寻找自持比例高又有运营经验的商业项目。