在全球华商（成都）地产论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹说，之所以谈金融，是因为无论从大的金融制度还是具体的行业房地产金融，我们和国际上的差距非常大，这里面的改革空间非常大。金融是国际上的共性问题，完全可以直接向国际先进经验学习和借鉴。房地产金融改革离我们越来越近。

    专家解读

    住建部政策研究中心主任 秦虹

    行业需求强烈 融资多元化是必然

    “中国房地产企业现在的金融创新已经是必然的趋势，有以下几个方面的理由。”秦虹开门见山地说。她分析称，首先，我国的房地产投资规模已经足够大，年销售额7万亿，是全世界最大的房地产市场，在这样大的规模下，过去单一的靠间接融资，也就是靠银行贷款来支持房地产开发的金融格局是不可持续的，一定会走上多元化。

    此外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润确实下一步要趋降。因为现在土地成本，人工、材料成本都在增加。像过去那样土地制度的调整所带来的土地红利，会逐渐下降。融资成本对企业的影响特别大，对企业的利润影响也特别大。

    第三，中小房地产企业在中国的银行贷款面前处于不利地位，贷款融资非常困难。大家知道现在银行对房地产企业的贷款是列入名单管理，能够列入名单的是有实力的大企业。对银行来说，贷款对政策支持的棚户区改造、保障性住房等优先支持，而中小企业的银行贷款仍然是面临不太好的前景。

    解决融资渠道问题 才能提升商业运营水平

    秦虹在谈到金融创新时重点谈到了商业地产，她说，商业地产对房地产长期资金的需求就特别大，我们现在看到的是从2009年之后，商业地产包括写字楼，也包括商业用房的开发的增速等等都明显高于住宅，那么商业地产对长期资金需求就更加大。秦虹说，缺乏长期的资金支持，会导致了开发商以散售商业地产来实现投资效益并迅速退出。在这种模式下，商业地产的经营水平很难提高。

    另外，现在商业地产供应量的增大，散售的模式也很难持续，很多开发企业为了应对这种商业地产散售带来的困境采取了一些办法，一是带租约散售，这相对要好一点；二是增加持有比例，再少部分销售。但这样仍然不能够真正解决商业地产规模增大之后，经营水平要提高、为投资提供稳定回报的资金支持问题，所以商业地产的金融创新是必然需求。

    商业地产证券化 符合行业发展需求

    秦虹认为，从我国直接融资发展的方向上来看，商业地产的证券化，特别符合国内商业地产发展的需求和国际的观念。实现证券化后，商业地产可以持续的经营，有稳定的资产汇报，与资产证券化的要求非常一致。

    另外，资产证券化下一步的发展，也受益于机构投资人对投资诉求相吻合。目前一些险资的机构投资人，他们追求的就是收益相对稳定，安全性比较高的一些投资性产品，而随着中国一些成熟的优质商业地产的发展，他们的收益恰恰能够满足这些机构投资者对于未来投资的一些需求。

    秦虹说，金融改革的主导思想是用好增量、盘活存量，而在盘活存量的政策为房地产开发企业的直接融资，特别是权益性的融资业提供了一些更好的机会。房地产企业是投资型企业，最重要的就是两点：第一点抓机会，因为任何投资性的企业都是机会性投资，永远不可能向制造型企业那样流水线的生产；第二点就是考验融资能力，你有足够的融资能力才能够真正实现你投资的这样一个目标。

    渠道多元 直接融资创新包括五方面

    秦虹认为，现在开发商融资，主要有两种方式：一是扩大直接融资；二是关注权益性的融资。从直接融资的创新总体上来看，主要包括以下几个方面：第一个是投资人逐渐增多，行业并购现在已经成为企业资源整合的这种趋势非常明显，大量的战略投资人参与房地产的直接投资；第二个就是信托，房地产的信托，特别是在资金困难的时候对中小企业的资金起到了一个非常支撑的补充资金来源作用。第三就是房地产私募股权投资，特别是人民币的房地产私募股权投资；第四就是境外融资，在国内资本市场还没有给予房地产企业充分支持的情况下，很多中小企业或者大企业都到境外融资。今年一季度中国房地产企业在境外融资总额就是去年的一半，那么今年上半年估计超过了1000亿，所以直接融资增长也是比较明显的。第五种形式就是公募基金，子公司的资产管理，现在由于我们的证券行业的一些管理固定，都扩大了公募资金在资产管理方面投资的一些业务范围。所以给房地产行业带来一些全新的融资机会还有一个就是基金和信托的一些联合。当然了，还有一些企业做了一些类资产证券化的积极探索，主要是借助信托或者是私募股权基金作为载体来增加资产管理的内涵，将商业地产，或者是商业地产的经营收益进行打包份额化。