68.25%的租户认为“租金”是选择办公物业的决定性因素。同时也表示，租金并非越低越好，租户所认可的租金其实是办公物业所具备的多方面因素的综合反映。目前受宏观环境影响，写字楼去化压力又为租户获得了更大的议价空间，租金成为谈判焦点。

  近日，高力国际联合成都写字楼信息网发布了一份“成都甲级写字楼租户调查”报告。该报告针对“甲级写字楼目标租户的核心需求是什么”；“各种指标在其需求中的权重如何分布”；“政策环境对租户选址又有怎样的影响”等目前市场极为关注的问题，进行了专业市场调研。

  通过对逾60组从事信息技术、房地产、咨询、金融等行业的租户的走访，其采样调研的甲级写字楼租户中，大多数的办公室位于中央商务区，不过另有高达20.63%的租户落户于现有的主流写字楼板块之外。相信这份新鲜出炉的市场报告，将有助于提高写字楼市场供求对接的契合度。

  办公室物业升级成租户搬迁的首要原因

  本次问卷调研涉及63组真实租户，其中47%的租户为首次在成都设立办公室，53%的租户为非首次设立办公室。

  调查显示针对“非首次设立办公室的租户是通过扩租还是搬迁形成了现在的办公室？”的提问，仅有18.18%的非首次设立办公室租户是通过扩租方式形成了现在的办公室。随着新项目不断供应入市和企业自身的发展，办公室搬迁已成为成都甲级写字楼市场频繁发生的现象。而“促使租户放弃扩租选择搬迁的主要原因？”大多数客户认为“物业升级”是租户进行办公室搬迁的首要原因。正是这种“推高效应”促使市场上的顶级写字楼产品可获得积极的市场反馈。

  同时，“无可扩租面积”也是导致租户“被迫”搬迁的原因，考虑到成本、便利等因素，如原物业有充足空间，多数租户仍会选择扩租。物业服务品质和地理位置在租户观念中处于同等重要的位置。这两个因素与租户的切身体验息息相关，或决定未来是否续约。

  目前重庆甲级写字楼平均租金约为成都的70%

  接受本次调查的租户中，65.08%租户认为办公室面积以100平方米至600平方米为最佳。41.27%偏好100-300平方米。按照10-15平方米/人的办公面积标准计算，此类企业办公人员规模为10至60人。

  同时，42.86%的租户现有办公室租约为3至4年，这一年限与此前成都甲级写字楼供应节奏相关。26.98%的租户与业主签订了5年以上的租约，而通常在签订5年及以上租约的同时，租户会要求业主在其所租用的同层或上下层预留充足的可扩租面积。

  针对“如有开设新分支机构的计划，首选区域是哪些？”有26.98%的受访企业表示有意在中西部进行扩张，其首选的落户地为四川省内，其次为重庆。因为成都和重庆始终是中西部最重要的发展双核，但两个城市在产业定位上各有侧重。目前重庆的甲级写字楼平均租金约为成都的70%。部分四川省内二级城市在近年表现出强劲的发展态势，但具体到优质办公物业和服务供应方面仍存在待改善空间。

  68.25%的租户认为“租金”是决定因素

  “选择办公室的过程中，租金是否是租户最为看重的因素？”对于这个问题，68.25%的租户认为“租金”是选择办公物业的决定性因素。同时也表示，租金并非越低越好，租户所认可的租金其实是办公物业所具备的多方面因素的综合反映。目前受宏观环境影响，租户在办公室租赁预算方面更加谨慎，同时写字楼去化压力又为租户获得了更大的议价空间，租金成为谈判焦点。

  在构成租金的多方面因素中，租户最愿意为之买单的首要因素是“交通便利”，这一因素不仅可以节约时间、资金成本，更可在很大程度上弥补地段、配套等方面的劣势。“业务需要”是租户从自身发展战略和行业特性、客户需求等角度考虑，选择适合本企业的办公物业。“办公环境”决定租户日常体验，包括户型、层高、空调、电梯、采光等诸多细节要素。

  有57.14%的租户认为办公室条件是吸引和留住员工的重要因素。健康环保的办公环境更能赢得员工的认同和归属感。

  “绿色科技”作为营销亮点短期内难以获得积极反馈

  此外，调查显示，无论是国内企业还是国外企业，高管对于选择办公物业都有着极大的话语权。大多数外资企业的区域级分公司甚至需要将办公物业备选方案提交至中国区总部。财务部和行政部更多是从其各自职能角度对办公物业选择提供专业支持，如对办公物业所涉及的预算、资本结构进行审核与评估，以及撰写考察建议、制定和执行装修方案等。

  良好的办公条件并非特指顶级写字楼内的办公空间，但无疑建筑品质较好、设计合理的办公环境更能获得认同。有42.86%的租户认为绿色建筑指标并非其选择办公物业的决定性因素，只是在其他条件相同的情况下，或许会优先选择更为环保的物业。

  高力国际指出，绿色建筑是长期的发展趋势，但在目前阶段，受众认可度不高，且此类设备前期投入和后期维保成本都较高，因此开发商无论是将“绿色科技”作为营销亮点还是切实实施，都难以在短期内获得积极的市场反馈。