2009年10月1日,新《保险法》的实施将保险资金引向投资最火热、也是最受争议的房地产。

    截至2009年9月,我国保险产业实现保费收入8580.3亿,而保险公司总资产达3.8万亿。即整个保险资金规模相当于全国GDP的10%,如此庞大的资金量向任何一个投资领域放开都无异于一剂强心针。

    不动产领域的放开是保险资金配置多元化的又一大迈步。2004年,保监会放开了保险资金对基金的投资;2005年,保险资金可直接投入股市;对房地产领域投资的风声从两年前就开始吹起,2009年10月1日新《保险法》实施,最终尘埃落定。

    只准买商业地产不准买住宅

    在2009年第一季度保监会的新闻发布会上,保监会主席助理兼新闻发言人袁力进一步做出解释,保险资金的不动产投资包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等,也就是说除了住宅地产,房地产行业的大门已正式向保险资金打开。

    为控制风险,保监会对保险资金投资比例有着明确的上限。虽然配套的《保险公司不动产投资试点管理办法》（下称“管理办法”）尚未出台,但业内专家普遍认为5%的不动产投资比例最为可能,而依此测算,未来保险投资不动产的资金将达2000亿。

    其实在不动产投资闸门放开之前,保险资金已经形成了几种与房地产联姻的渠道。上个世纪90年代,保险公司已开始大量购置自用物业并部分用来商业出租;随着股票、基金的放开,保险资金大量用来购买房地产上市公司的股票;另外,保险公司控股的资产公司、信托公司也在投资房地产项目和公司的股权,其中也包括保险资金。

    如同媒体所形容的,新《保险法》实际上是让保险资金对不动产的投资由“暗渡陈仓”走向了“明修栈道”。

    从2006年开始,保险公司已经开始以自用的名义买楼,而这些优质物业远远超过了保险公司的办公需求。泰康耗资14亿购买了金融街F2B房产和北京国际中心1号楼;中国人寿以19.6亿元在金融街地区购置了总建筑面积约11万平方米的大厦;人保财险购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业;太平洋保险则以近22亿元购买了位于金融街核心区的丰盛大厦 .有统计数据显示,从2006年到现在,保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米,总投资额约为200亿。

    近年来,保险公司通过信托、资产公司对房地产的“曲线投资”也已成气候。今年8月-9月,平安集团借助旗下平安信托分别向金地、绿城签署战略合作协议,向房地产市场砸下250亿。对于保险公司控股的信托公司、资产公司,保监会和证监会并没有明确监管措施限制其房地产投资比例,而这些打着“政策擦边球”的“曲线”投资的保险资金究竟有多大,占据保险资金总量多大比例,未来能继续投入多少,这些问题都亟待在《管理办法》中厘清。

    据悉,早在2008年8月,保监会曾对保险公司的房地产资产,特别是“投资性资产”进行了调查摸底。

    在国际较为成熟的市场,对于不动产投资比例的上限一般是针对购买出租物业实体。清华大学经济管理学院金融学副教授王洪分析认为,5%的比例很有可能不包括以往对房地产开发企业和地产项目的股权投资,只是指购买商业物业。

    2000亿可以买下京、沪、广、深全部写字楼

    在廉租房、养老实体和商业地产等投资板块,商业地产最为看好。近年来,商业地产的回报率在10%左右,由于商业地产投资周期长,收益相对稳健,被认为与保险资金的资产匹配较为吻合,并成为保险资金的主要流向。

    2000亿资金的进入对商业地产影响无疑是巨大的。目前,我国商业地产存量规模在2.5-3万亿元左右,其中北京、上海、深圳、广州等四个一线城市的甲级写字楼约为2000亿元～2500亿元。也就是说,目前可投资不动产的保险资金规模已经快接近全国一线城市甲级写字楼存量总规模。

    保险资金对不动产市场放开,这并不意味着保险资金就能马上投资。中国人保投资控股有限公司（下称“人保投控”）总裁刘虹表示,“保险资金进入不动产市场将会是一个持续而长期的过程,不会一蹴而就,也不致引起资产价格在短期内的大幅波动。”

    对于保险资金对商业地产的准入,中国平安保险（集团）股份有限公司总经理张子欣对记者表示,平安非常关注对风险的控制和资产的匹配,目前对于不动产领域投资也会采取谨慎的态度。

    刘虹认为,“保险资金在短期内还不会大量持有商业物业,究其原因,一方面不动产投资过程复杂、周期较长、对专业能力要求高,保险企业必然要经历一个不断积累学习的过程,不会盲目出击;另一方面是因为目前利率水平较低,物业流动性较为充裕,优质商业物业资源相对稀缺。”

    但这并不排除新政策会引起商业地产价格虚高的可能。王洪副教授认为,如果保险资金借政策出台之机蜂拥而上,盲目入市,庞大的资金量必然带来一、二线城市商业地产价格的上涨,对长远投资不利。

    对商业地产开发商来说,保险资金进入却是一个极大的利好。据了解,由于回笼资金的需要,过去一些黄金地段的商业物业大多为散卖,当保险资金进入后,这些物业可由保险资金“一口吃下”,有利于商业物业的长期保值增值。一位在大型保险集团从事不动产研究的专家对记者表示,“以前商业地产开发的资金大多来自银行,保险资金进入后,标志着新一类专业的商业地产投资机构的出现。”

    赔了算谁的？

    2009年10月30日,清华大学经管学院中国保险与风险管理研究中心举办了“中国保险公司投资不动产专题国际研讨会”,专家学者在会上普遍认为商业地产的投资风险比想象的要高。

    “商业地产可能没大家想的那么乐观,投资房地产就能赚钱是大家的误解。”作为论坛组织者之一的王洪副教授对记者说。

    房地产有一个兴衰的市场周期,一般为8-10年,这几年随着市场成熟度、政策环境的变化,这个周期有变短的趋势。“我国商业地产发展时间较短,第一个周期还没有到来;另外,我国很多地产商业运作的成熟度还不高,这就增加了未来的不确定性因素。”王洪说。

    张子欣对记者表示,“房地产投资和PE投资是保险资金运用的新方向,之前利用信托平台,平安已经参与了一些房地产和PE项目,储备了不少人才,锻炼了队伍。”

    过去,很多保险公司以自用名义投资商业物业,虽然为写字楼的商业运作积累了经验,但新政策给予可投资领域涉及到酒店、商场、酒店公寓等多种形式,从而对保险公司专业投资能力提出了更高要求。

    幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏认为,除了直接购买商业物业用来出租,股权投资是一种更安全的投资方式。