在商业地产的投资中，社区商铺由于具备投资额较小、收益稳定等优势，被很多个人投资者所青睐。相对于其他的商业物业，社区商铺的投资相对安全很多，但社区商铺目前也存在不少问题，在选择投资时需要对以下五种现象进行重点关注。

　　一、销售定价有玄机

　　对于大多数开发商来说，在一个楼盘的前后运作中，社区商业并不会得到足够的重视，究其原因，一方面是由于社区商业的体量通常较小，开发商不愿意投入很多精力去打造，另一方面，国内社区商业在操作上还没有比较成熟的模式可以学习和借鉴，在没有把握的时候，开发商宁愿不去用心打造。

　　通常开发商的做法就是给商铺先亮出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者出租给商家。由于开发商售价过高，严重透支了投资者未来几年的回报，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果就是恶性循环——租金高，商家不开心；租金低了，业主不开心。

　　二、体量超出社区商业范畴

　　社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候也比较盲目，在条件允许的范围内，开发商大都做到宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。

　　那么，对于社区商业的面积配比，多少才算合适呢？一般来说，如果你没有把握，那就参照你住宅的人口，通常设置每人一平方米的社区商业相对会比较安全。

　　三、住宅入住率不能忽视

　　由于城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成熟的楼盘，越来越多的开发商开始把开发的目光转向郊区，但是由于一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的增多，导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢，最后形成了恶性循环，入住率越低商家越不愿意进驻楼盘周边的商铺。同样，楼盘周边的商业配套不完善也使得原本想入住的居民望而却步。

　　对于住宅市场来说，过去十年无疑是黄金期，在这个黄金周期里，大批的城郊结合住宅和郊区住宅面市，由于前几年市场实在太好了，房子自然是不愁卖的，但等房子交付以后问题就开始慢慢显现出来了，入住率好几年后还低得可怜的小区比比皆是。

　　四、拔苗助长式的操作方式

　　对于大多数的社区商业来说，其发展一般会经历三个阶段：在第一个阶段里，也就是交房前后阶段。这个时候会有大量的装修、建材店进驻，以满足居民的装修需求。另外，在这个阶段，中介公司也会陆续进驻。在第二个阶段里，也就是居民开始陆续入住阶段，这个时候会有一些居民基本的生活配套商家进驻，比如食品店、水果店、鲜花店等，装修、建材、中介等业态在这个阶段里也是有必要存在的。在第三个阶段里，随着居民的装修完成，社区也有了稳定的入住率，装修、中介这些业态就陆续撤出了，一些社区居民的必备业态开始陆续进驻，形成良性循环。

　　当然，不是所有的社区商业的发展都遵循以上三个阶段的，但我们必须要知道的是，商业地产一定要遵循商业发展规律，社区商业也不例外。

　　五、社区商业存在先天不足

　　对于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤。首先，对于开发商来说，社区商业不是经过规划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体规划的时候预先设置的，并没有把社区商业的功能考虑清楚，对于业态的设置和商家的经营需求更是不会多做考虑。

　　以上诸多因素的糅合导致很多社区商业先天不足，很难良性运作。比如，因为有油烟，不能做餐饮；因为有噪音会扰民，娱乐也做不了。因此，很多社区商业在业态布局上捉襟见肘，我们不禁感慨：社区商业想要和居民和谐，并得到一定的发展和投资回报，真难！

　　在社区商铺的投资过程中，不但要选择区域、选择位置，更要对售价进行理性判断、对开发商的操作思路进行深入了解、对社区商铺的特性有更深的理解等等，这样才能让自己的投资资本有更大的回报。