■寸土寸金的CBD地区，不少住宅项目的价格远超写字楼

   “房价太高”的喊声四起，四处托人买房的人却一抓一大把；股市动荡，但地产企业频频上市连造首富；租售比这个国际上通用的投资原则，却在北京楼市彻底被忽略，没有人投资房产的时候会想起；临近年关，新一轮抢购潮又开始出现……2009年的楼市在让人荡气回肠的同时，又彻底失去方向，说不好现状、看不懂未来，看得到的是热热闹闹的一个个场景中，一些看似悖谬的怪现象正在上演。在政策、市场都存在太多的不确定因素的情况下，艰难地去空谈未来，不如冷静地看清眼下的现状。这样，也许来得更实际一些。

    房地产业内人士介绍，根据国际惯例，健康的楼市，一般相同区域的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但眼下，在北京，住宅和写字楼价格出现倒挂，部分区域住宅价格比写字楼价格高出50%已经是常见现象。

    ■同一项目公寓价格贵2万元

    昨天，燕莎附近的楼盘“四季世家”以8万多元/平方米的价格在香港开盘销售，该楼盘原为瑞辰国际中心,现已由棕榈泉接手，并和国际知名连锁酒店四季酒店合作。当天推出的20多套房子全被香港购房人“抢”光，销售额近4亿元。而在同一个区域，目前售价为2.9万元/平方米、3.3万元/平方米的两个写字楼物业售楼处却“门可罗雀”，冷清异常。

    写字楼比周边住宅价格低近一倍的现象不止发生在燕莎。在北京写字楼最昂贵的CBD地区，财富中心在售的住宅项目御金台 成交均价5.28万元/平方米，但财富中心写字楼部分成交均价3.03万元/平方米。寸土寸金的金融街也是如此:中海凯旋高档公寓售价达5万多元/平方米，周边的通泰等写字楼售价相差2万到3万/平方米，销售情况也依然是贵的住宅被“抢着买”。位于北京崇文区的国瑞城,其公寓价格为3万元/平方米，最高达3.5万元/平方米，而其周边的写字楼每平方米价格不超过2万元，单价相差1万元以上。

    不仅写字楼和住宅的售价出现了倒挂，事实上，在北京土地交易市场上，商业地块和住宅地块同样倒挂的现象举不胜举。

    ■炒房是住宅和写字楼价格出现倒挂主要原因

   “眼下住宅和写字楼单价严重倒挂，不是北京写字楼供大于求出现价格下跌，而是住宅涨得太快，而促使这种现象产生的主要原因是‘炒房’。”中原地产华北区总经理李文杰如是说。

    中原地产历年的商业地产研究报告显示，“倒挂”现象始于2006年下半年，“主要原因是大量投资客——就是所谓的炒房人加入楼市，炒房现象使得北京住宅价格快速上涨，尤其是高端住宅市场价格快速上涨，而写字楼由于受贷款政策限制——首付五成、最长贷款期10年，投资人鲜见，需求市场都是自用的，价格就没有被炒起来，倒挂现象就自然出现。”

    李文杰的观点获得多位业内人士的认可。“2008年楼市调整，住宅价格出现下跌，而写字楼价格基本平稳也说明了这点，高档住宅市场存在泡沫，而写字楼市场则没有。”据介绍，2006、2007年，北京楼市上出现第一轮炒房热，也引来了住宅第一轮大幅涨价；2009年，住宅市场经历了第二轮大幅涨价，高端住宅市场尤其吸引了很多为了抵御通涨而购房置业的投资客。而相比之下，由于受信贷政策不支持投资客进入写字楼市场的影响，北京的写字楼市场一直是大业主整购居多、面向个人散售的少，保证了写字楼市场价格平稳。

    除此之外，戴德梁行华北区董事总经理何衍钧还指出“商住倒挂”的另外一个原因——商用办公楼受实体经济影响大，在全球经济整体不振的情况下，投资者不会轻易投资。

    ■解决“商住倒挂”现象或需政策引导

    业内人士认为，“商住倒挂”现象的存在，本身说明北京楼市眼下的高档住宅市场已现泡沫风险，有关部门需通过政策的制定，引导投资购房人由住宅引导到写字楼物业，既可避免楼市泡沫的加重，又让购房人多一个投资的种类。

    “为什么过去很多写字楼的开发商整卖的多——哪怕低价整卖，也不愿意或者不敢拿出来散卖？为什么很多投资客宁愿选择贵很多的高档住宅也不买同一地区价格要便宜一半的写字楼？和信贷政策分不开。”多位业内人士强调，眼下写字楼五成首付、最长10年期限的贷款政策是让写字楼开发商不愿意散售、购房人不愿意投资写字楼的主要原因。“如果把首付放宽到四成，把贷款期限延长到15年、20年，这一局面或许将会改变。”

    此外，中原地产的商业地产研究报告还显示，正是由于“倒挂现象”的存在，深圳等较北京要“快半拍”的楼市已出现了部分投资客抄底写字楼市场的现象。深圳中原地产的统计数据显示，三季度以来至今，深圳写字楼的成交量和价格双双出现了上升30%至40%的局面，主要原因是因为部分投资客因为住宅市场价格太高、风险显现而转向了价格尚处“洼地”的写字楼市场。

    “再过半年，这一局面或许在北京楼市也会显现。”北京嘉恒置业有限公司董事长李磊认为。他透露，事实上，北京也有部分投资客已经认识到了写字楼的投资价值，“住宅价格畸高、写字楼价格趋低的眼下，也许是投资客资产换手的好时机。”