2009年上半年，随着全球经济的逐渐回暖和中国楼市的企稳回高，中国的商业地产实现了全球销售额第一的优+异业绩，超过了美国和英国的总和。进入下半年以来，随着中国楼市的升温，以及更多商业地产产品的入市，商业地产的实际销售数据虽然尚未完整统计和公布，但是从整个楼市基本面的情况来看，商业地产的“揽金”总量不仅不会低于上半年的业绩，而且还会超出不少。可以说2009年是中国商业地产的丰收年。

    然而，如果从商业地产属于“生产资料”的角度出发，来对照一下2009年消费市场的GDP增长和第三产业的相关增长数据（在第三产业发展旺盛的基础上产值相对增长量每超过30%就会形成约3%-5%的对商业地产的投资需求），就可以看出：2009年商业地产销售总额的骄人业绩，与各行业实现发展的水平及相应需求的总量之间存在着较大的差距。——也就是说，在2009年销售的商业地产面积中，至少有50%左右的产权是购买储值或投机性质的投资，商业地产跟随着住宅地产而起伏的规律性依然特征明显。

    尽管如此，许多开发商在商业地产产品的高附加值基础上，也已经赚取了超出住宅地产至少50%以上的附加利润，对于很多开发商来说，这种业绩是他们在2009年春季的时候连想还不敢想的事情。开发商的高兴是必然的，跟着开发商高兴的还有银行和政府。

    然而，这股子高兴劲儿还没有过去，对明年的更大更高期望还正在设想之中，楼市的畸形升温就迅速地换来了中央政府出台的“国四条”，紧跟着就是各部委连番打出的“组合拳”，楼市的热度眼看着就要往下降落。如同给正在洗热水澡的开发商兜头泼了一盆凉水。

    于是，国内商业地产项目的投资者和开发商一样，都在心怀不安地观察着政策的动向，揣摩着政府的调控部署，交流着彼此的解读体会，预测着2010年的市场动向，暗暗祷念着“楼市千万不能降温”的一贯经文。

    从“国四条”推出后，在房地产业内外和网络上就引发了两种论点的大争议，一种观点是激烈推动楼市价格应声而落，另一种观点则强调短时间内会不落反涨。于是乎，全国人民的关注焦点都集中在这两种论点的交锋之中，都在等待着观望着究竟谁是赢家，谁是将要被大家嘲笑的人。

    其实，无论持有上述两种观点的人们如何争执争吵，中国房地产市场的两大“铁律”，必将在“国四条”的组合措施之下，于2010年伊始给那些宣称“不降反涨”的人们一个颜色看看。这两大“铁律”是什么呢？

    凡是有操盘销售经验的人都知道，这两大“铁律”是“春节前后的销售淡季”和“听风就是雨的中国房民”。我们先从后者说起。

    “听风就是雨”的房民特征，是中国房屋购买者最大的群体特征，这是经过销售案场经验提炼出来的结论。在所有的买房人之中，属于“听风就是雨”的购房者占了房民的80%还多，各类房价炒家的抬价花招儿，主要就是针对这类房民而设计和使用的。这类房民的特点，第一个是不会分辨产品优劣与市场虚实，第二个是看见什么就以为什么是真的。——也就是说，当这些房民看见春节前后大家都不买房子，他们不会认为这是淡季的必然，而是会将淡季看作是“大家都在观望都不买房了”或“等一等房价真的就降了”。对于这种现象，老曹在《2010年开发商突破围剿的6个应对之策》一文中，就将此现象比喻成为一道2010年必须首先要破除的“冰墙”。

    因此，在这种情况下，“国四条”的降温措施，就有了一个很好的、谁也抵挡不了的帮手：销售淡季和“跟风不动”的群体盲从。——而这种“跟风不动”的群体表现在某种舆论引导下很容易转型成为真正的“群体望风”，从而给2010年的楼市带来第一股凉意，也给那些喊着“不降反涨”的人们来上一个大耳刮子。

    而上面说的第一道“冰墙”，对于商业地产而言，则形同一座冰山。这也是由商业地产销售的特点而决定的。现实中，在商业地产的购买者多数是“投资者”而非“商用者”的情况下，对商业地产的投资热情，还具有“热的慢而凉的快”的特点。也就是说，住宅楼市火到80度的时候，商业地产一般仅仅为50度；而住宅楼市要凉到50度的时候，商业地产往往会凉到接近冰点。——这是由“生产资料”与“住宅消费品”的性质决定的。

    从另一个角度来讲，商业地产面前的这座“冰山”，在破除和化解的时候，往往比住宅房产的“冰墙”要难的多，周折也更多，且发力的方向和要求也都不一样。

    第二座大山是“国四条”新政配套措施里面的“灵活的差额利率”和“防范泡沫的贷款调控”内容。这两项内容对于在银行眼里“市场风险更高、附加值泡沫更大”的商业地产而言，就不仅仅是一座大山了，而是一座烤人的“火山”。

    我们知道，商业地产的产权年限正常是40年，而且此前的按揭首付是50%。也就是说，商业地产吸收投资和购房者的门槛儿本来就比住宅高出一大截，如果再实行差额利率，或者再将首付比例提高的话，尤其是再结合整个楼市的降温趋势和民意背景的话，那么，规模越大的商业地产面临的困难就会越大，打破购房者和投资者的观望“冰山”的难度也就越高，楼市降温意味着商业地产要面临着“雪上加霜”的困境。

    第三座大山是新的土地政策。对于开发商的“再生产”而言，一般情况下很少有等着前一个项目全部清盘后再拿地开发新盘的。而是一个在卖下一个盘的土地就要拿到手储备。这就意味着很多开发商在这个阶段正好是资金紧张、青黄不接的时候。

    在“国四条”之前，如果存在资金紧张或青黄不接的情况或暂时困难，可以通过协商拿地的首付比例或协商银行的融资支持等办法来解决，但是在与“国四条”配套的政策中，开发商的这种解决办法将失去效力，如果再没有其他的解决渠道或有效方法的话，很多开发商就会在资金紧张的同时，面临着“土地原料”也青黄难接的窘境。

    相比较而言，这第三座大山实际上比前两个大山更硬也更难啃。所以，这第三座大山实际上是一座“石头山”，要想撼动它，必须得硬通货充足。否则，后续的产品链会很快断裂。

    从这个角度来看，“国四条”降温的策略，降温的力度，必须依循着温家宝总理说的“有打有保”的精神来区别实施，否则，在进入2010年后的特殊时段里，很容易会将整个楼市，尤其是将商业地产打入到冷宫之中，一半会儿爬不出来。