近期东莞房地产网上签约数据显示，非住宅项目的成交比例大为提高。这是否意味着东莞商业地产再遇发展良机？

    就在各路投资买家到处寻找商业物业投资之时，却遇到了“商业物业可售货量极少、好物业惜售成风”的现象，新政之下东莞商业地产的投资机会在哪里？

 
    话题一：商业地产项目为何争先上市?

    调查：新政之下东莞商业地产的成交一度火爆，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(5月17日~5月23日)商铺签约面积1939平方米，签约均价为13318元/平方米。

    此外，虎门富民集团日前推出了名购城奢侈品商场的招商活动，南城准备打造珠三角小商品城，趁机推出商业地产项目。

    资金尚未大量

    流入商业地产

    姚丽军(瑞峰置业副总经理)：新政条件下，东莞住宅受影响比较大，基本上日成交量下跌到之前的50%~60%，非住宅占的总体份额有所上升，但从非住宅成交绝对值来看，整体成交量没有太大提升。

    这说明商业市场目前可售货量少、开发商惜售心态以及前几年商业地产经营不景导致市场对商业投资信心下降，都令投资客不敢贸然进入商业投资领域。

    现在投资客最为关注的还是经济是否会再次探底，在这种观望的心态下，资金是否会快速地流向商业地产，目前还是不明朗的，我们了解的数据是成交未快速放大，仅仅是占有的比重有所放大。目前有好的商铺，出来后会热销，但是成交总量来说并没有有效的突破。

    邓学冠(希尔顿广场总经理)：最近东莞非住宅成交比例确实较以前有所提高，未来成交会怎样发展，还是有待于观察。

    在新政压力下，投资客转投商业地产是可以理解的，这种表象会持续比较久，如果国家出台的政策更加的严厉，更加的到位，那投资商业物业的表现就会更加的明显。

    话题二：商业地产投资机会在哪里？

    调查：部分开发商出现从卖铺到持有经营的思维转变，投资者目前很难在东莞城区、镇区找到优质的商业投资项目，未来商业地产的投资机会在哪里？

    购物中心周边有商机

    李应聪(联华国际运营中心副总裁)：无论是卖还是经营，如果没有消费者支撑，零售商铺是很难做的。因此商铺投资首要考虑地段和消费群。

    当附近有大的购物中心出现，周边就会变成庞大的商圈，附近的商铺也是值得投资的。如目前新世博、星河城附近的商铺都可以考虑买入。

    轻轨上盖物业值得投资

    邓学冠：地铁进入中心城区后期间的地铁商业物业会有很好的发展前景，香港、深圳、广州等城市通过地铁将商业物业连接，已经给了我们很好的范例。

    我认为地铁上盖物业会慢慢成为东莞商业地产的热门话题，而且会成为投资导向。如果地铁沿线站点有合适的商业物业，投资者一定不能放过。

    在二手房市场淘“金铺”

    何月媛(正太联合商业地产运营总监)：个人认为有三类物业很不错：一是市区和发达镇区的商铺和专业市场，如虎门服装市场、厚街鞋业市场、长安机电五金市场等；二是重点商圈和周边的铺位，如世博、星河城、东莞大道、虎门副中心，只是由于信息不对称，投资者没有发现其中的投资商机；三是二手铺位。拥有多个商铺的人也需要通过转让套取资金进行再投资。所以投资者不妨到二手房市场看看。

    市场调查

    写字楼尾货或受宠

    调查：随着台商大厦为代表的众多地标性办公建筑群的形成，东莞大道商务价值再次飙升。日前，部分中心区写字楼推货，中信协和大厦、第一国际等相继推出尾货。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，近期以来，东莞写字楼均价都在13000元/平方米左右，目前在售的写字楼主要有东莞大道沿线的部分写字楼的尾货、南城财富广场、东城的德方斯，以及塘厦镇的骏豪商务中心和常平镇嘉骏中心、大岭山镇的新世纪·领居等。

    联华国际运营中心副总裁李应聪表示，目前东莞的写字楼租金不是很高，过去几年的升值幅度也不是很大的，不能一窝蜂的过去跟风购买，还是要谨慎选择。

    要跟着城市CBD走

    瑞峰置业副总经理姚丽军表示，东莞的城市结构以制造业为基础，对写字楼总体需求的总量不是太大，因此商务活动是以新市政府周围为主，第一国际、台商大厦和海德广场等项目，对于东莞大道的形象提升是有很重要的作用。

    随着东莞产业结构的提升，城市运营的提升，更多企业希望在城市主要的区域占据一席之地，因此写字楼投资仍有很广阔的空间。