思想的光芒，凝聚进步的力量。

    城市综合体作为一个新鲜而又复杂的课题，不仅需要百家争鸣，更需要战略智慧。毕竟，在这个新的领域，并不是每一个城市开发都能成为赢家，并不是每一座建筑都能成为这座城市的永久传承，城市综合体所面临的问题和压力远比所冀望的期许更加现实和苛严。于是，一种对于这座城市的责任感和使命感，激发着我们去寻找更多的思想火花，去倾听各界精英的观点。因为我们相信，集思广益能孵化出带动城市发展的战略思维方式和方法论，能催生一种推动社会进步的力量，能开创出城市综合体发展的新时代。

    综合体助推城市“低碳”之路

    在气候变化影响下，实现低碳转型已经成为城市发展的普遍共识。目前，全国有许多城市已经将低碳城市作为发展目标。但是在实践中，如何对城市发展低碳的可行性进行科学评价？如何才能实现低碳城市的梦想？

    目前，有一个普遍的共识是，要打造低碳城市、低碳生活，首先就要从低碳建筑着手。

    数据统计，房地产建筑行业的能耗占据全球终端消耗的40%以上，而中国每年的新开工建筑面积是世界的一半，并且80%到90%没有达到国际节能标准，在中国每新建一平方米的建筑就要排放0.8吨二氧化碳，此外，中国现在单位建筑面积采暖能耗为发达国家的3倍，在标准上，中国现在建筑的能耗标准是每平方米75瓦，欧洲现在的限行标准是25瓦。

    引人关注的是，清华大学建筑学院教授、博士生导师栗德祥日前在“2010中国杭州·城市综合体发展峰会”上明确提出一个观点——“发展城市综合体是低碳城市建设的重要路径”。他认为，这是由于城市综合体的紧凑、集约、复合、规模化发展，城市运行效率大大提高，建筑、交通、能源、产业、水及固废等系统的碳排放大为减少。

    在栗德祥看来，城市综合体反映了紧凑城市的构想，是城市集约化发展中的一个典型现象；适应了当代城市的发展要求，是发展城市竞争力的重要手段；实现了城市商业与城市文化娱乐的有机融合，通过功能复合使城市商业空间多样化；延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础。

    栗德祥还举了一个例子，柏林的波茨坦广场是低碳综合体的典型。波茨坦广场总投资40亿马克，在6.8万平方米的广场上兴建18栋大楼，包括地下层总建筑面积为55万平方米，其中办公楼占50%，居民住宅为20%，商场和影剧院等商业娱乐设施占30%，1998年10月建成后全部推向市场出售或出租。在“现代化不能破坏城市风貌”的前提下，意大利建筑师皮亚诺为这个区域设计了密度大而视觉多变的城市广场，以此来平衡公共与私密的需要。柏林的高楼差不多都集中在这片区域，如Sony中心和奔驰中心。同时它在技术层面，在绿色、生态、低碳技术方面，也做得非常成功，尤其是它的雨水收集和绿化还有基本节能方面都做得相当出色。因此，波茨坦广场成了柏林最富魅力的场所，当地人也经常到这里游玩。

    全球气候暖化带来的严峻挑战，任何国家、任何城市、任何人都不能置身事外。2009年，杭州提出建设低碳城市，并认为建设低碳城市是杭州的方向标和助推器。尤其是在杭州打造低碳建筑方面，将强调节能、节地、节水、节材，扩大太阳能光电光热等低碳技术在建筑中的应用，实施“阳光屋顶示范工程”和“屋顶绿化”计划。

    作为“2010中国杭州城市综合体规划建筑设计优秀蓝本”之一的杭州东站枢纽东西广场综合体，将成为全国最大的太阳能发电单体建筑。该综合体10兆瓦太阳能光电建筑应用示范项目作为一个与建筑物一体化的并网光伏电站，将充分利用站房建筑的屋顶结构和面积，实现光伏发电和轨道交通建筑房屋一体化的功能。

    城市综合体具有五重价值空间

    从巴黎拉德芳斯到东京六本木，从纽约洛克菲勒中心到上海新天地，城市综合体作为商业地产的高端产品，已成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系，成为高品质城市生活的一种标志。

    在全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波看来，现代综合体的发展历程主要经历了“30年代”、“二战后”、“20世纪70年代至今”这三个阶段。尤其是20世纪70年代以来，能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值，促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。在这种思潮影响下，西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，城市综合体成为了最佳的选择。

    朱凌波认为，城市综合体具有五重的价值空间：首先，是综合体内可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金；第二，是酒店商业持续经营和租金的回报；第三，随着城市化进程加快，交通的改善，居民消费能力的提高，综合体人气随之提升而带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；第四，资本价值通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现；最后，一个好的综合体，不但能使项目自身的地块价值提高，还能带动整个周边土地和建筑价值、价格的大幅提高，即综合体的附加值。一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大价值体现。

    在朱凌波看来，城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。在这过程中，要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然，销售和持有的比例配置也决定着项目远期价值和资产价值的实现能否最大化。

    城市综合体应该因地制宜

    在英国阿特金斯中国副董事何兆祥看来，城市综合体主要可以分为三类，第一类是交通枢纽型的城市综合体，比如依托于机场的上海虹桥交通枢纽、依托于火车站的英国伦敦圣潘克勒斯国际车站、依托于港口的香港海港城和依托于地铁的众多综合体。第二类是主导功能型的城市综合体，某一项或数项大型主导功能为核心驱动，如以商务、娱乐功能为主的东京六本木、以会展功能为主的新加坡新达城、以商业功能为主的纽约洛克菲勒中心，当然还有物流、产业、居住等功能的综合体。还有一类是城市中心型的城市综合体，分布在城市级综合公共服务中心、次中心或新城中心（如巴黎拉德芳斯）。

    由于城市综合体对地段的敏感性非常强，所以选址和定位就显得尤其重要。何兆祥认为，现在的城市综合体越来越重视区位统筹规划，最好的方式还是因地制宜。比如城市中心型综合体当然要选择城市几何中心或副中心；而主导功能型综合体要取决于城市规划功能与空间格局、市场需求趋势与预测、人口布局与结构、资源禀赋等一系列因素；而交通枢纽型综合体选址当然必须寻找大型的铁路、机场、港口枢纽。

    其实，杭州的城市综合体建设也遵循着因地制宜的原则。在原先规划的100个城市综合体当中，与地铁有关的综合体是最多的，比如武林广场地下空间综合体、地铁七堡车辆段综合体、地铁九堡东站综合体、地铁九堡站上盖物业综合体、地铁下沙中心站上盖物业综合体、地铁下沙终点站上盖物业综合体等，少说也有十几个，可以说是一条地铁串起了一个综合体建筑群。同时，依托杭州丰富的旅游资源，杭州也规划了不少旅游综合体，比如杭田园地块综合体、超山旅游综合体、“大美丽洲”良渚文化旅游综合体、月亮湾观潮度假综合体等。

    聚焦世界级都市综合体

    洛克菲勒中心

    在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？

    回答是：每年11月30日晚，从洛克菲勒中心进行圣诞树点灯仪式以后开始。

    从1931年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心，巨大的圣诞树上挂满了无数的彩灯和饰物，每年都吸引几十万人前来观赏，这成为美国人开始圣诞的标志。2004年洛克菲勒中心的圣诞树高达71英尺，有3万多盏彩灯点缀其中。

    从1913年到1940年，洛克菲勒在这里共投资兴建了14座连体大楼。1957年时，洛克菲勒中心又开始在原来的基础上加盖新楼，这样到1973年时洛克菲勒中心已经变成了一个庞然大物，一共拥有19座连体大楼。

    东京六本木

    如果说，“六本木之丘”，是近年来整个东京城市中最璀璨的一颗新星，应不为过。

    六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、高尚住宅、开放空间、街道、公共设施……几乎可以满足都市生活的各种需求。

    和银座、新宿、涩谷等东京著名商业中心相比，六木本的最大不同之处，是它远不止是一个商业中心，更体现了都市未来的发展理想，即办公、住宅和商业、娱乐完全融为一体。

    巴黎拉德芳斯区改造项目

    巴黎改变原有聚焦式向心发展的城市平面结构，沿塞纳河两岸向下游发展，组成两条轴线，在南北20公里范围内修建5座新城，使巴黎成为一个新的带状城市，以彻底缓解老中心的负担。拉德芳斯区既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区。

    蒙特利尔地下商城

    蒙特利尔市从上世纪60年代初开始修建地下商城，经过了四十年的建设，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。该区地上地下各两层，上面是商业街，下面是个综合城，有学校、公园、展馆、饭店、商场。

    在建城的过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和两种建筑方式。一种建筑保持原有文化的方式，另一种新建的建筑，比如当时的展馆、美术馆、大学，融入新的文化和新的思想，这就在地下城达到原有文化与新思想的完美结合。

    目前蒙特利尔市80%的办公楼、35%的商场（包括1600家商店）、200家餐馆、45家银行的分行、34家电影院以及两个大型展览馆都与地下商城连接起来。

    纽约布鲁克林区改造项目

    布鲁克林区新规划的核心是对区域的主要街道进行重新布局，其规划亮点也就是所谓的“分区”。新规划充分吸取了世界各大都市综合体的经验和教训，避免以往过分强调“功能分区”所产生的弊端。

    新规划分区的重点是要创造出若干个高品质的公共活动空间；提供充足的公共停车位；改善交通转换基础设施；增加商业零售网点；扩充文化娱乐设施；加强行人道路环境。

    新加坡新达城

    新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商务办公、商业为一体的综合商业建筑。1984年由香港商家投资于1997年完成。

    这座城中城，建筑面积65万平方米，包括世界项级的新加坡国际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层的购物中心，以及财富之泉。地下停车场可容纳3200辆汽车。