住宅限购又通胀，买商铺和写字楼去近期成为深圳众多手头有闲钱投资客的共同选择，而来自市场的信息显示，经过近两个月的观望，11月深圳商业地产市场炙手可热，大约50%投资客都是从住宅市场转过来，甚至个别片区炒作气氛热烈。

    厂房收益率最高，商铺炒作空间大，写字楼收益较稳

    对于商业地产市场的前景，本报记者采访的多位业内人士和投资客都认为，随着经济的稳定发展以及资金寻找出路，未来商业地产仍存在上升空间。

    深圳市英联房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧：这几年住宅市场价格突飞猛进，但商业地产的价格一直上升缓慢，主要是投资杠杆率不高，资金需求量太大，市场周转慢等原因。中心区等地区甚至出现了“商住倒挂”的现象，即商用物业的价格比住宅还要低，这是不正常的。随着住宅市场的政策转变，住宅面临回调，但商业地产的市场前景比较好。

    深圳中原地产商铺部西区经理肖霄：近期，南山中心区海岸城的商铺备受投资者关注，最高成交价已经从4月份的15万元/平方米，涨到11月的24万元/平方米。到明年春节过后，海岸城片区的商铺最高售价将超过30万元/平方米。由于地铁即将开通、海岸城的消费量日益增加、租金上升等多重利好，这个趋势是显而易见的。

    21世纪不动产深圳泛城商业部总监范文君：一般来看，厂房租金收益率是最高的，尤其是福田、南山等改造成写字楼用途的厂房，例如车公庙、蛇口的旧厂房，有的改造后租金上涨，回报率超过20%，但投资厂房一般是几层甚至整栋买下，涨价速度相对较慢，关注的人较少，成交量也比较少。

    美联物业市场研究部何倩如：写字楼的投资门槛相对较低，加上较高的租金回报率，目前正成为众多资金的新去向。二手写字楼由于已进入营运稳定期，回报率一般高于新落成的写字楼。目前，深圳全市二手写字楼租金回报率为4.61%，其中，罗湖区的租金回报率达到5.53%，为全市最高。

    投资故事

    1.自用兼保值，为资金找出路

    刘勇是个企业主，从2004年开始投资住宅，手头的住宅最多时有20多套，从炒小户型开始，到后来的炒豪宅，福田、盐田的豪宅，几百万元甚至上千万元的豪宅都买卖过。

    今年3月份以来，刘勇预感着楼市调控就要来，陆续出手了几套住宅，虽然9月份住宅市场又回暖，有中介时常推荐笋盘，但刘勇始终对楼市把握不准，感觉风险太大，还是停止了住宅的交易。11月又限购，把他对住宅的期望彻底“消灭”了。

    在商铺和写字楼之间，刘勇最终决定购买写字楼。“一手商铺便宜，但大多在宝安和龙岗，商业氛围很重要，看不清，怕买错。但福田、罗湖的商铺又太贵。”为保险起见，刘勇打算以自用为前提，在罗湖蔡屋围片区的世界金融中心买了一套200多平方米的写字楼，因为企业未来发展肯定需要扩大规模，先买下来放租，租金回报率5%左右。

    2.长线持有，租可抵月供防通胀

    从4月份楼市政策之后，丁坤就再也没有看过住宅，而是花了大半年的时间来看铺。

    6月份的时候，他计划购买一套宝安中心区幸福海岸的商铺，但业主临时反价，超出了心理预期，于是放弃。8月份的时候，有中介给他介绍了南山区创业路现代城华庭的一个临街商铺，72平方米，总价在750万元，平均下来，单价大约是10.4万元／平方米。

    一般来说，商业地产的首付都需要五成，按照银行评估价的话，首付成数还会更高点，而贷款最长年限是10年。不过，丁坤在中介的介绍下，发现招商银行对商业地产的贷款比较宽松，贷款最长年限可以延至20年。于是，他首付400万，贷款350万，供20年，每月供款是26000元，而该商铺的租金每月是29000元，算下来，每月还有3000元盈余。

    “相比住宅的租难抵供，我对目前这个商铺非常满意，既能防通胀，每月也没有月供的压力。”丁坤说。

    实际上，招商银行的这款产品，也是要求贷款人在10年内还清所有钱，只是做了比较灵活的变动：前9年的11个月，按照20年的月供和利率来计算，只是到了第10年即最后一个月，要求将所有本金和利息一次性还清，但贷款人前期月供压力较小。

    3.短线炒作，三月赚600万

    李华在公明开了一家玩具厂，员工上万人，他告诉记者，8月份在海岸城购买了一个商铺，买入价是1700万元，11月卖出，总价2300万元，三个月赚了600万。“比辛苦办厂赚钱更快，所以，就花一部分钱来投资商铺。”李华说，通货膨胀越来越厉害，如果不找一个投资渠道，手里的钱就会贬值。

    “虽然海岸城的商铺租金回报率比较低，有的只有2%，但海岸城的位置很好，我看好的不是租金，而是前景。”李华说，一般商铺的价格快速上涨后，要消化一段时间，才会继续上涨，后续上涨的速度会有所减缓，因此，他果断地将上述商铺以2300万元出手，将资金抽出来，再去寻觅价格低洼、升值前景好的商铺。