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2011年正是写字楼投资最好时机(2)

  • 杭州写字楼网
  • 2011/1/29 13:31:22
导读:    2010年以来,写字楼市场入驻率、租金水平不断上涨的态势非常明显。一些投资者正在发现其中的投资机会。     异军突起     2011年1月下旬,卓先生购买的一套写字楼终于完成了过户手续。    谈起这笔投资,卓先

 

    问题

    写字楼市场发生的变化,与供求市场的反转存在联系。

    21世纪不动产北京中天大业在2010年北京写字楼市场回顾的报告中表示:“从年中开始,市场需求的增长幅度出乎所有人预料,市场空置快速去化,而新增供应则增长缓慢,仅仅大半年的时间,市场需求就从供过于求的局面彻底扭转。”

    在这一背景下,北京写字楼市场以前所未有的速度发展。根据北京中天大业的数据,2010年第四季度,北京甲级写字楼加权平均租金219.75元/平方米/月,同比上涨16.1%;加权入住率95.43%,同比上涨4.27%。

    近年来,也发生了多例写字楼整体收购,体现了投资者对写字楼价值的判断,如万科收购赢嘉中心、丰树基金收购佳程广场、瑞安建业收购上海21世纪中心大厦等,整体收购涉及金额动辄十几亿元、几十亿元,除了整体收购的豪门盛宴外,另一可行的写字楼投资途径,就是上述散售的写字楼产品。

    但是这一投资方式,依然面临诸多问题。

    其中房源缺乏是一个重要方面。目前,除了少数新建写字楼产品采取散售外,如SOHO中国系列的产品,大部分都由开发商统一业权、持有运营,或者整体转让,而且散售的新建写字楼存在售价过高、透支未来增值空间的情况,稳定的租金收益,短期内更是难以保障。

    写字楼能量系数

    首付不低于5成,贷款利率为基准利率1.1倍,贷款期限一般不超过10年,出租理想的话,租金可以覆盖月供同一区域写字楼价格明显低于住宅价格,价格上涨可期。

    安全系数

    写字楼的出售周期较住宅要长,变现能力较弱一旦出租不力,持有费用远高于住宅,因此地段和物业管理成为重要投资参考指标。投资者说:不能选择物业管理费太低的楼,物业做得好才能维护好楼的品质,采用中央空调、集中供热的楼,物业成本不会低于12元/平方米/月,物业费应该到15元/平方米/月。

    “有不少人想要投资,但是房源很少。”邓中文说。写字楼的出售周期较住宅要长,变现能力较弱;此外,写字楼产品一般面积较大,小的100、200多平方米,市场上大部分公司租用面积为300-500平方米;而且首付至少五成,这就要求投资者具备一定的资金实力,并且,一旦写字楼没有租出去,持有费用也远高于住宅,投资者需要具备一定的持有能力。

    以上述卓先生的投资为例,该项目物业费用为0.9元/平方米/天,182平方米的面积,每月需要缴纳的物业费就是4914元。一旦出现空置,投资者就需要自己承担相应的物业费。

    邓中文表示,投资写字楼最重要的是看地段,要选择在热点、成熟商圈内的物业,此外就是看楼的品质,包括外立面、层高、停车位以及物业管理等。例如,不能选择物业管理费太低的楼,物业做得好,才能维护好楼的品质,采用中央空调、集中供热的楼,物业成本不会低于12元/平方米/月,物业费应该到15元/平方米/月(即0.5元/平方米/天)。

    “物业费不能太低,一般在0.5元—1.0元/平方米/天。”邓中文表示。

    邓中文表示,今年写字楼租赁市场,已经出现一房难求的局面,租赁客户必然会转向低端项目中寻找房源,一些公司会选择进入相对偏远的写字楼里面,如北京上地的租金,已经从3元/平方米/天,涨到了4元/平方米/天,望京地区,2010年年中是3.5元/平方米/天,现在最高的已经涨到6元/平方米/天;总部基地、亦庄等区域,写字楼租金会继续上涨。

    这些区域,正在为写字楼投资提供新的机遇。

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