2011年春季房交会首次设立商业地产馆，商业地产已成为楼市最热话题，越来越多的投资者、开发商都把目光瞄准在商业地产。在过去的10年，成都商业地产曾经历了不少的挫折与失败。进入新十年发展的成都商业地产，在一片大好形势之下，仍然暗藏隐忧。

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    过去十年商业地产惨痛“三不懂”

    不懂何为商业地产。当2000年成都“商业地产”一词开始代替“商业用房”，一时间各路投资者风起云涌，大有商业地产一统天下的“气势”。也正是2000年前后，成都诞生了60余个烂尾楼。这一时期不少开发商在根本不了解什么是商业地产的前提下，盲目进入，导致短期商业地产供大于求，投资者纷纷选择观望，市场无以为继，开发商资金链断裂。

    不懂商业与地产要信息对称。由于地产开发不为商业服务，导致项目失败。如“亚洲最大MALL”的某购物中心，物业结构及动线设计犹如迷宫，很难满足商业经营，几易其手。这些经历启示：做商业地产项目，首先要确定服务的对象和目标客户，使商家对物业的需求相匹配。

    不懂商业运营。当时的商业地产开发企业，很多并不懂商业运营的重要性。2007年曾红极一时的成都饭店就因经营不善、四处举债，最终被迫以3.6亿元的参考价格走上拍卖台。商业地产开发商，必须要做好物业持有的准备，商业地产发展核心在于经营，产业化势在必行。

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    缺少专业性从住到商不是简单换概念

    目前，专业性依然是影响商业地产开发成败的最大因素之一。成都锐理数据总经理郭洁认为，目前成都很多商业产品开发是模仿沿海或国外的项目，但有的项目在具体实施过程中做得并不到位，不能满足后期经营和使用的需求，造成开发和投资的风险。四川省商业地产联盟会长冉立春认为，打算住宅转商业地产开发的开发商，面临不少障碍。因为做商业地产需要强大的经济实力和整合商业资源的能力，并且需要专业的商业地产开发、经营、管理团队。从商业运营来看，物业持有是实现长期盈利的保障，而这对开发商资金压力很大。

    模式单一主力店暗藏风险

    现在的城市综合体，主力店已经成为项目成功的制胜法宝。但是单一的主力店形式，暗藏隐患。冉立春认为，现在成都很多商业地产过分膜拜主力店模式，把宝都押在主力店上，如果主力店一旦经营不善，那么该项目的整个商业，甚至周边其他的商业都将受到致命打击。蓝光嘉宝商业公司副总经理邵家桢也提醒购房者，由于主力店过于强势，整个项目的发展方向都可能是主力店说了算，经营业态、策略等方面可能与个人投资者的实际情况背道而驰。

    提前透支售价提前预支租金

    商业地产从来都是投资的焦点，住宅限购之后，更是吸引了大量投资者。成都商业地产销售均价将近2万元/㎡。很多黄金地段的商业地产售价已经超过了10万元/平方米。但是过高的售价为日后的经营也带来风险。冉立春认为，商业地产售价过高，是将租金过度消费。现在商业地产仍是以商业为地产服务的模式，以商业来抬高地产投资回报的期望值，这样将导致后期经营租金过高，降低商业经营利润，从而使商业起步艰难，或者预期租金根本无法实现。