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    社区商业投资优选

    按照一般的分类，在商业地产之中，又可以细分为写字楼、购物中心、步行街、一线临街商铺等多种分类。就目前深圳市的情况来看，大型购物中心和写字楼的投资成本都较高，回收成长率相对较缓，对于普通的中型投资者并无实际的参考意义，而那些资金投入较小、收益稳定的商铺将是一个不错的投资选择。

    通常来说，社区商业由于有强大的住户支撑，选对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就其他商铺而言，区间面积在35~75平方米的单铺及200～400平方米的转角位商铺是比较容易出租的，且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的就是，社区商业的实用率较高，一个售价7万元／平方米、使用率90%的商铺要比一个售价5万元／平方米、使用率70%的商铺要值得多。对于实用率低于90%的商铺，要谨慎投资。对于面积，要考虑到出租的用途，35~75平方米是个稳妥的选择，如果有商铺能像住宅一样做到额外的赠送就更加可观了。

    此外，套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现；经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现纠纷，将极大增加套现风险。此外，商铺的产权年限也对商铺的价值产生重大影响。目前深圳市新建的商业产权年限大多为50年，但也有部分具备70年产权的社区商业，产权年限长的商业，其评估价值越高，转手销售的价格也更高。

    重点关注区域成长

    一般来讲，区域的成长对商铺价值的带动是显而易见的，尤其是政府规划好，但从未被炒作过的区域，这样类型的区域在今后几年的发展速度会非常快，且相比于完全成熟的片区，目前的价格仍处于洼地。如福田中心区、后海片区等地的商铺，在区域未开发成熟之前售价仅为3万～４万每平方米。

    在深圳这样类型的投资型城市，政府规划的区域会很多。如未来十年深圳市重点打造的前海片区，其商业地产投资价值非凡，值得投资者关注。

    目前深圳市场上的在售商铺供应量较少，尤其是适合于中小型投资客户的商品更为稀缺，如位于大前海片区的玉湖湾传家铺就是一例。玉湖湾占据前海中心CBD和SBD（港口物流中心）的双主干道金钻地段，紧邻超过3000名师生的西乡高级中学，并具备纯社区商业、70年产权、30~75平方米黄金面积、高实用率、双层层高等多项优点，一经面世便受到投资者的热烈追捧，成为大前海片区最为热销的商业地产项目。目前玉湖湾最后一批压轴铺王单位已经于五一期间推出，总计30席，均处于临街最佳位置。