黄金时机还没到来

　　从理论上说，中国房地产市场近20多年快速发展，尤其住宅市场得到了长足的进步，大量住宅需要商业规划和配套。就像一些专家指出那样。目前的房地产市场面临着四大转型，第一是资产转型，第二是房地产企业转型，第三是居民消费结构转型，第四经济的发展方向转型，所以商业地产未来的发展不用担心，也不会有泡沫。不错，理论上说的无疑是房地产市场发展的方向和趋势。但实际上中国的房地产发展很不平衡，东中西部差异很大。东部沿海发达地区无论大中城市的城市化率比较高，还是居民收入和消费都需要繁荣商业，但是中西部地区就欠发达，形成不了良好的商业环境。所以，笔者认为，商业地产发展要有三个前提要件。

　　第一，收入水准。从全世界来看，人均GDP3000、4000美元的时候，购物中心和大中型商业体才能发展起来，目前中国一二线主要大城市达到这个水准，但占绝大多数的二三四线城市不具备这个条件。尤其，在中国的中西部地区。

　　第二，市场的两个需求，一是租户需求。WTO开放国门之后，全球百强零售企业有70多家已经进入中国，前50强几乎全部进入中国，都想来切分中国这块蛋糕，市场需求巨大。二是居民消费需求。东部城市商业地产经过几年发展和培养，目前居民消费在各类超市，或购物中心。而中西部二三城市由于缺乏培育期，居民消费习惯和购买力低下，很难保证投资商业地产8%的回报率。

　　三是，房地产金融。因为中国目前还没有开发出房地产信托基金这种金融产品，中国缺的是房地产金融。购物中心和大中型商业这个产业，只有发展房地产信托基金，才能托住这个产业健康的向前发展。尽管银行推出十年的长期贷款，但资金仍然不适合做商业地产。

　　从全世界范围来看，西方发达国家在地产金融政策和措施上比较完备，目前国外投资商业地产的回报率在4—6%之间；全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外地都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金比较稳健，而对回报率要求不高，只有这些资金才能保证购物中心和大中型商业这个产业长期平稳的发展。所以，凡是解决了信托基金的国家，购物中心和大中型商业才能呈现前所未有的发展态势。包括英国这个老牌资本主义国家，十年来购物中心的发展如火如荼，现在开业1400多家，在建200多家，占据了整个英国基本建设近一半的投资。

　　为了确保商业地产的健康发展，香港政府在2005年正式放开允许成立房地产信托基金，新加坡政府已在三年前放开了这项政策。但是中国迄今没有出台，2009年下半年，央行宣布将试点REITs，并对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见，但受制于国家楼市调控政策，始终未闻具体方案问世。以上几点的前提条件，尤其没有金融与融资相关政策的保证，不能盲目投入商业地产。从这方面讲，中国开发与投资商业地产整体环境还不成熟，投资商业地产的黄金时机还没到来。

　　来自行业内的风险

　　如果非要投资商业地产，那么目前至少要注意防范来自行业内的两大风险：资金和人才。

　　资金方面的风险：我们先看看国内两个商业地产做的好的企业，在国内地产界，较早布局商业地产的开发商有SOHO中国股份有限公司和万达集团。前者在2005年底即转型布局商业地产，以散售为商业模式；后者自2004年以来，主要在各地兴建万达广场建筑综合体，卖出住宅、底商等，并持有购物中心、部分写字楼及五星酒店资产。两大发展商的商业地产模式截然相反，但均针对性地解决了各自的现金流难题。据SOHO中国财务资料显示，自2007年上市以来，SOHO中国的合约销售额每年至少增长70%，从40亿元起步，迅速增加至2010年的238亿元。这主要增长来源于SOHO中国散售收入。尽管对SOHO中国散售模式的质疑声越来越大。但它已借此实现了规模扩张，目前账面拥有超过200亿元现金。2007年以来，潘石屹曾多次表态，将增加持有型物业的比重。但这一进程一直谨慎且缓慢。在北京的银河SOHO中国与三里屯SOHO中国拿地之初，潘石屹曾公开称，这两个项目中的购物中心将持有而不散售，但他最终食言，将其销售殆尽。

　　与SOHO中国相比，持有大量经营性物业的万达集团一直被广泛认为是内地商业地产发展商的成功范例。但是，万达建筑综合体的出售比例也相当高。它主要持有购物中心的经营性物业。万达是依靠住宅销售资金反哺持有经营性物业。2010年，万达财报数据显示，2010年万达商业地产公司销售收入共661亿元，现金回款约617亿元，与之相比，万达商业管理公司从旗下经营性物业收取租金14.26亿元，管理费3.39亿元，净利润仅略高于4000万元。2011年，万达集团的销售收入目标是800亿元，租金收入目标为25亿元。这意味着，即使是万达这样布局商业地产多年的巨头，其商业地产仍深度依赖开发性物业的资金反哺。只有解决好开发商业地产长期资金问题，才能立于不败之地。

　　人才方面风险：前不久，策划华东Mall商业地产的郑远志团队从这个购物中心的整体运作中撤出来。这家名叫弘睿地产顾问机构，是南京第一家商业地产代理机构，核心技术力量设在南京，负责招商的团队设在泉州、厦门、陕西等地。郑远志接受笔者访问时说，代理华东Mall，最初的设想有点太大，辐射安徽、苏北、马鞍山等等，后来策划团队把方案慢慢调整为一个区域性的辐射面。对于一个商业项目，团队始终是在摆在第一位的。但南京不少做住宅的开发企业想做商业地产，这一块严重缺人。

　　博鳌论坛期间，郑远志在现场认识了华润香港总经理，华东Mall在做前期市场调研阶段聘请的北京零点公司，正是他向郑远志推荐的，此后方案设计也是在博鳌论坛中寻找的一家美国公司、一家香港公司、一家本土公司做的。郑远志感慨地说，参加博鳌论坛购物中心部分最大感受是，中国真正懂得商业地产的人很少。而在南京，做商业地产的专业团队不过5、6家，而南京的开发商有几千家。

　　在南京万达、华润、金鹰都有整体的商业团队，能够自己拿地、建设、招商、经营和管理。德基有经营团队没有开发团队。商业地产团队组建方面行业内注重资源整合。但是更多开发企业没有专业团队，都是临时凑人上阵。这是目前行业内软肋。业内人士提醒，商业地产历来投资收益偏低，投资回报期较长，且对开发商的营运管理与招租销售能力要求特别高。要想成功投资商业地产，首先人才是获胜的关键。但目前各大中城市商业地产团队不具备这种能力，这是投资商业地产蕴藏较大风险的一个主要因素。