持有型商业地产面临四大难题
- 杭州写字楼网
- 2011/10/10 18:08:48
作为国际上商业地产运营的主流模式,持有型开发模式正逐渐被商业地产开发商所接受,并得到了包括凯德、万达、阳光新业等房企的青睐。“房企如果仅仅开发商业地产项目然后再卖掉它,缺乏后期的运营管理,那么很难说它是一个合格的商业地产开发商。”专家表示,“运营商业地产遇到的困难远比销售要多得多。 ”持有型商业地产运营模式正面临着四大难题:
难题一,资金压力大。 “运作一个商业项目,少则需要几个亿、多则十几亿,要压几年甚至十几年”。据介绍,从目前国内的租金水平来看,一个商业项目要收回成本,需要8-11年的时间。相比销售型的快进快出,持有型模式首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响,资金问题几乎是所有开发商的共同难题。
难题二,短期收益下滑。“随着业务结构的调整,原先短期收益高的住宅开发会萎缩,企业财务报表必然会随之变化。 ”业内人士认为:“对于注重财务报表的上市公司而言,这是转型时最大的纠结,就看管理者如何取舍短期利益和长期利益。 ”
难题三,专业团队培养难。一般来说,一支商业地产管理团队的组建、磨合、成熟,需要2-3年的时间。
难题四,商业运营艰难。某知名商业地产运营负责人认为,与住宅一售了之相比,运营问题始终困扰着商业地产开发商。他表示,每栋商业物业是做酒店还是商场,商场的每一个楼层经营什么,这一切到招商时才开始想就晚了。以做传统地产开发的心态来做商业地产,十有八九要遭遇挫折。
另外,能否找到长期、优质的合作伙伴,是商业地产开发能否取得成功的关键。
作为在商业地产领域成绩斐然的开发商,凯德中国相关人士表示,建筑综合体将成为商业地产开发的未来趋势,这将有效化解持有型物业带来的资金压力,企业可以靠销售一部分配套的住宅或公寓来平衡项目的现金流。
“你要问我怎样才能运营好商业地产,对抗周期性风险,在调控中立于不败之地。我告诉你,很简单,地段、地段,还是地段。”凯德中国相关人士表示。
“中心城区及地铁上盖的商业综合体优势明显,人流量大,可以保证商场的消费购买力,从而带动租金收益保持稳定或上涨。 ”专业人士分析认为。
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- 来源:安徽日报
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