如何投资城市综合体商铺? 求同存异挑选铺位(2)
- 杭州写字楼网
- 2011/11/12 13:55:16
正是因为如此,市政规划对城市综合体商铺的经营价值影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况,区域格局,尤其是产业分布情况是否与之相适应,以及人口分布、收入情况等,这些因素契合程度越高,商铺的经营价值也就越高。
选开发商:运营经验需看重
惠凯表示,一般情况下,开发商的实力越强,城市综合体成功的可能性越大,因而对商铺的经营价值影响也就越大。这是因为城市综合体发展至今,已不仅仅只是住宅、写字楼以及大卖场等少数业态的累积,还会包括有酒店、娱乐休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来,形成一套完整的生活系统,而要达到这样的目的,实力一般的开发商显然“玩不转”。需要提醒的是,最好选择有成功开发经验的开发商,因为它们完整成熟的开发理念,可帮助投资者降低风险。
选规模:并非越大越好
城市综合体规模一般都比较大,少则十几二十万平方米,多则上百万平方米,但专家表示,要留意其建设规模。
商业面积与服务人群数量之间关系,有一个比值,前文中提到过,人均购物面积在1.1~1.2平方米。当然,如果收入水平较高,也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例,并在考虑区域内已有商业面积的前提下,估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大,可能会因为超过市场容量而形成空置,影响其租金收益和升值潜力。不过可以肯定的是,建筑规模过小会导致其聚合效应不够,因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。
选城市:中小城市不适合
正所谓淮南为橘淮北为枳,在三、四线城市,城市综合体的投资功能则会大大减弱。
诚然,国内有个别三、四线城市的经济发展水平确实相当高,比如昆山市率先基本实现了现代化指标体系。但问题是,一些三、四线城市之所以热衷像城市综合体这样的项目,是因为此举不仅能提高周边土地价值,还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌。但是从其真正的商业价值来看,并不能给投资者带来满意的回报,这一点是我们必须留意的。
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- 来源:理财周报
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