2011年对中国楼市来说，注定是不平淡的一年。僵持的房价在2011年出现明显的“破冰”趋势，房价进入下跌通道。

    “中国地产黄金时代终结年”、“楼市拐点”、“地产寒冬”……无论将来历史如何回顾这一年，人们已经为这一年添加了多个形容词汇。

    面对欧债危机、货币升值压力及通货膨胀困局，中国经济是否依然是引领世界经济的引擎？面对“保民生”的要求，房地产行业调控层层加码、限购，中国房地产发展是否可以走出转型与融合创新之道？保障房制度对房地产格局影响几何？旅游地产、商业地产会否成为传统地产商的最后救命稻草？

    2011年12月2日，来自全国的约60位知名地产开发商和专家学者齐聚云南抚仙湖畔，论道地产。对于这些问题，与会开发商的声音中充斥着“悲观论调”……

    房地产已到了转型的关键时期

    12月2日，昆明刚刚经历了一场降温。来自全国各地的约60位知名房地产老总或代表齐聚澄江抚仙湖畔的一家五星级酒店，开会的主题是：“过去一年房地产回顾与来年展望。”

    阴冷的天气让那些来自北方的嘉宾们也感觉到了寒意。会场上，那些端坐在台下、领导着当地房地产企业的老总们，刚刚经历了一场中国地产界十多年来从未有过的“寒冬”。

    今年10月份以来，一直僵持的房价出现了明显破冰的迹象。以中海、龙湖、绿地、万科为代表的品牌企业在上海、杭州等重点城市推出大幅降价的项目。首个宣布降价的龙湖地产在上海的一座楼盘遭到了老业主的围攻打砸。一位老业主砸完后丢下一句话：“一套房子总价跌掉五六十万元，我们受不了了！”

    此后几天时间，多地降价楼盘的售楼处遇到了开发商与业主对峙的场面。地产界各种问题集中爆发，砸售楼处、跑路、跳楼等恶性事件一一出场。楼市就像惊弓之鸟，越发敏感，住建部领导的讲话、主流报刊媒体上的一篇文章，都能引发地产股价大幅度震荡。

    抚仙湖论坛上，与会嘉宾、中国经济体制改革研究会副会长樊纲向大家透露，不少地产商问他：“国际形势这么低迷，有没有可能再闹一次大危机，政府再放松一把，再来一次‘危机拯救’，鼓励大家买房？”樊纲笑着回复：“别做梦了。”

    今年11月的一天，潘石屹见到任志强，问他：“现在开发商情况如何？”任志强回答：“撑六个月没有问题。”潘石屹则认为：“许多怕是过不了年了。”

    短短两三个月，有关地产寒冬、楼市拐点、中国地产黄金十年终结、房地产转型等言论充斥着地产界。

    抚仙湖畔的大会上，站在台上为地产商们做主题演讲的，是房产协会副会长、政协委员、知名经济学家及房产信息集团总裁。他们试图从政策、宏观经济、国际形势、房产信息等各方面，为地产老总们作地产走势分析。

    “从近期企业表现来看，本轮降价尚有进一步蔓延的可能。” 中国房产信息集团执行总裁丁祖昱说。

    “过去的十多年时间，中国地产走过了黄金时代。而现在，我们国家的房地产业，特别是住宅产业，确确实实面临着转型，而且现在是转型和调整的关键时期。”中国房产协会副会长朱中一为地产商们分析了过去十多年住宅市场繁荣的原因，一再强调，现在已经到了转型的关键时期。

    中国地产协会副会长顾云昌面对同一番景象，曾经发表过更直接的观点：房地产黄金时代的结束已经不可逆转，开发商需要勇气和胸襟来接受这场巨变的最终结局。

    满眼的降价乱象，令很多人想知道该如何正确理解当下的房地产困局。学界各种数据、预测与观点，对台下的地产商们影响几何，没有人清楚。只是从他们的讨论来看，这些冲杀在地产江湖第一线的“操盘者”们，对中国经济和地产的前景，都有着自己的理解与分析。

    面对甚嚣尘上的“拐点论”，原拟在本次论坛邀请嘉宾之列的顾云昌就表示，拐点并非只有房价“调头向下”一种趋势，从过快上涨到恢复平稳、理性、健康的上涨趋势，也可以看作是一种拐点。

    “寒冷”还在持续。“调控”“限购”是地产降温最关键的字眼，也是地产商们凑到一起时绕不开的话题。

    就在高峰论坛召开当天，外界已经传出最新消息：住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策延续。显然，2011年3月以来国家出台的各种地产调控政策，对楼市价格下跌起到了关键作用。

    朱中一在当天的论坛开篇主题演讲中便指出，“由于国家限购、限贷等政策的引导，对房地产市场发挥了积极变化，投资性需求得到明显的遏制，不少城市房价下降，居民的购房心态与市场的发展趋于理性”。

    知名宏观经济学家、国民经济研究所所长樊纲则频频出现在各种地产论坛中。作为当天的重量级嘉宾，他登台后首先做的事情，是笑着对大家道歉：“不好意思，我是研究宏观经济的，又来掺和地产的事情了。”

    接下来的演讲中，樊纲保持开场时的微笑，用平常的语气，为大家分析：“欧美经济将在一个相对长的时间内持续低迷，但最终不会崩盘。”他提出，要吸取欧美经济危机的教训，防止经济过热和泡沫化。

    “泡沫是一切危机的根源。房地产要闹大泡沫，整个经济就要出大事。”不过，随后谈到房地产，樊纲并没有表现太大的担忧，“中国房地产市场正在实现软着陆。目前看来，并不是说全国都有泡沫。房价在一些大城市存在一些大泡沫，但是都因为国家宏观调控得到及时遏制，没有波及到全国绝大多数二三线城市，甚至三四线城市。”

    记者注意到，这番话，他在一个多星期前就已经在公开场合发表过。不过，在网上招来了一片反对和责骂之声。有人认为他在为政府唱赞歌，也有人认为他在为地产商唱赞歌。

    房地产是否有泡沫？上海一位知名地产投资公司董事则发表了另一番观点。他认为，中国有些地方房价确实偏高，但价格高并不等于有泡沫。泡沫伴随借贷而来，而中国买房者少，多为自

    有资金，中国楼市离泡沫还有很远的距离。政府应对症下药，用市场的方式去调节楼市，而不是现在的行政调控。他将这种计划的方式称为“一群聪明人做的傻事”。

    易居中国董事长周忻同样表达了对市场调节的一番“渴望”：“我们希望更多地通过市场化手段来调节。行政手段能把调下来，但带来的影响是多层次的。”

    当天，樊纲发表完主题演讲走下讲台时，主持人提醒他：“很多粉丝通过微博直播表达了对你的崇拜。”已经回到座位的樊纲笑着反问主持人：“有没有骂我的？”主持人忙说“没有”。

    几分钟后，樊纲拒绝了在场所有记者的采访请求，独自提前离场。

    “网络上的民意，都是一边倒地充斥着对一个行业的责骂。”在场一位开发商感慨，事实上，调控已经使得地产业遭受了前所未有的压力。

    因为售楼部被砸而被舆论推到风口浪尖的龙湖集团执行董事秦力奋，也出现在了论坛现场。在记者的追问下，他首先用平静的语气无奈地澄清，售楼部是在房子卖完后才被砸的，所以不存在炒作的动机。“业主的心情可以理解，他们是真正的刚需用户，降价让他们的资产缩水。”另一方面他又表示，房价真的不是开发商一方能左右的事情，而是市场等多方因素。

    在场的多位房地产老总毫不隐瞒地表示，自己是任志强、潘石屹的粉丝。仔细分析他们在现场表达的观点，不难看出，与任、潘二人博客上的不少观点一致。

    针对行政命令手段，潘石屹在自己的博客上直言：“最不可取的就是行政命令的手段。对市场和十几年来培养起来的市场机制的破坏，是在短期之内难以恢复的。如限购政策，开始实施起来比较难，要组织一套机构、一批人马，取消起来也很难，会给市场造成很大的混乱。让一些人因政策的变化亏钱或赚钱，这是不公平的。”

    上海复兴集团董事长范伟是房地产界受关注度较高的人物。主持人骆新一再给他发言权，问他：“如何理解当下房地产困局？”范伟没有多说，只是在会上向大家推荐美国著名作家安兰德的代表作《阿特拉斯耸耸肩》。

    安兰德是上世纪五六十年代美国颇具影响力的校园偶像，理性与个人主义的推崇者。她在这本书中试图说明，在对人性的缺点没有充分的了解时，在财富还没有达到无限充裕的时候，空想社会主义的乌托邦显然会给社会带来灾难。妨碍竞争、扼杀创意、执意维护既得垄断利益的资本家是可耻的，而通过自己的创造性劳动赚取的金钱则值得尊重。