2011年，与楼市密切相关的另一个关键词是“保障房”。

    曾几何时，一则“未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套”的消息像一个重磅炸弹，在地产界炸开了锅。潘石屹在接受媒体采访时表示，这样一个大的量，将使得整个房地产格局从今年开始发生一个特别大的变化。

    “十二五”规划中明确指出：未来五年，全国计划新建保障性住房大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。

    仅2011年，全国将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。而在过去，全中国每年销售的商品房总和都不到1000万套。

    一年过去，保障房对地产界影响几何？地产商们对保障房态度有了什么转变？

    今年7月份的一天，任志强在接受央视新闻频道采访后，感慨地发了条微博：“央视的记者根本就不知道什么是‘保障房’。”当天下午，另一家媒体采访他时，同样涉及到保障房问题，依然是“一头雾水、不知所云”。

    任志强看来，这似乎是一个很讽刺的现象，整个社会都在谈论保障房建设，但到头来，大家却连保障房的概念都没搞清楚。

    保障房，这一我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

    保障房的定义中说是“根据政策以及法律法规的规定”，但具体依据哪条法律，没有明说；“提供给特定人群”，但哪些人才是特定人群、如何量化考核，同样没有明确规定。很多时候，正是因为这种定义的模糊，才导致人们在谈论的时候不知所云。

    在任志强看来，保障房概念的模糊，归根结底在于中国至今没有“住房法”，没有厘清谁应享受政府公共资源的保障，谁应获得政府的支持与帮助，如何公平的分配以实施最困难救助，如何成为促进市场竞争体制的机会安全网，如何防止腐败和扩大贫富差距。现有政策中大量出现的问题，正是因为利用保障房政策进行不合理分配，从而导致扩大了收入分配差别，因此让保障房走入了歧途。

    抚仙湖论坛上，针对政府近年来推行的保障房建设规划对地产界的影响，主持人请在场的大佬们用一个词给个评价。十余人组成的圆桌会议，半数人肯定保障房的民生效果，半数人对保障房执行过程及最终可能带来的影响表示怀疑。

    “保障房对地产界可以说是没有影响。”在场有学者直言不讳：保障房与商品房的关系，就好像公交车与出租车的关系，如果一切按照正常程序走下去，二者的受众层本就少有交叉。

    现场一度变成地产商们的“正义论坛”，他们对保障房的执行及未来惠及的受众轮番发表看法，其中不无忧虑。

    有房地产老板当场“开炮”：这是“剧本还没写好，戏就上演了”。还有的地产商表示，在没有调查清楚建多少、给谁住和如何分配的情况下，政府匆匆上马如此庞大的建设项目，无异于“给腐败制造温床”。

    朱中一成了论坛现场氛围的“缓和剂”：“大家提到的问题，中央政府肯定也都考虑到了，保障房目标还会再做调整。”他还表示，1000万套保障房已在11月底前全部开工。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本可以解决城镇低收入家庭住房困难问题。

    然而，这一美好前景，在众多房地产老板看来，无异于水中月、镜中花。上海城开集团总裁就曾直言不讳地说，目前的保障房建设，已经远远超出政府的支付能力。

    这一说法，可以在任志强最近的一篇博文《啥是中国的大跃进》中找到数据佐证：整个保障房建设需要资金1.3万亿，其中社会筹集8000亿，央企补贴1000多亿，其余4000亿由地方政府支出。然而“当土地无法用市场方式获取高价时，这4000亿元要从地方政府的牙缝中挤出来就十分困难了”。因此，对于保障房建设顺利完成，“钱成了一个重要的限制条件”。

    另外，在任志强看来，土地、建设能力和分配机制，也是制约保障房建设的重要问题，因此，他不无担忧地说：“我实在不愿意让那不达目的誓不罢休的胡来拖垮中国经济。”

    地产转型向何处去？

    房地产已经到了转型的时候。

    至少在过去的一年中，商业地产、旅游地产快速、持续火热，已经足以看清地产大旗风向标。“房地产必须转型”几乎是抚仙湖论坛上地产大佬们的共识。

    朱中一多次在公开场合为地产商们提建议，这次也不例外：“房地产业转型，应以住宅地产为主协调发展；房地产的开发建设模式应该由粗放型向经济环保型方向转变。要做好区域经济定位，拓宽融资渠道，寻求新的开发、经营和销售模式，关注商业地产、旅游地产、行业地产、养老地产等，加快房地产业转型。”

    然而，就开发商个体来说，如何寻求商业地产与旅游地产的融合创新之道，并非易事。

    当主持人提问“商业地产是未来的发展方向吗”时，驰骋商业地产江湖二十多年的上海证大房地产有限公司董事吴洋给出了一个很有趣的答案：“不要相信哥，哥只是传说。”

    吴洋见证过多起住宅地产转向商业地产的失败案例。“开发商做商业地产的目的是追逐资本，带着住宅地产的观念去做商业地产，急于追逐资本最大化，那会死得很快。商业地产需要至少八到十年时间来经营，需要像一个孩子一样来精心培育。”他奉劝地产商们，转型前要先转变观念。他警告：“蜜月很短，日子很长。”

    “商业地产是未来的希望，你信吗？反正我不信。”吴洋这么说，还是基于另一现实的考虑：十多年经济发展，一线城市商业地产格局已定，目前已到提升格局的时候；而二线城市的格局也已基本完善，空间不多；剩下的三四线城市还正在发展当中。“在这种情况下，我们怎么去发展？”

    那么，旅游地产会否成为地产商最后的救命稻草？

    作为当天仅有的几个“东道主”之一，云南文化产业投资控股集团有限责任公司副总经理游炜，面对在场来自全国各地的住宅地产老板，上演起“最直白的勾引”：“房产商们不要太纠结，直接往我们这边转吧。”

    游炜分析，目前房地产在受打压的情况下，如果和旅游文化产业结合，不但发展前景广阔，还可规避很多风险。“我们不像房地产那样，需要调控，还要被打压，我们这个国家是鼓励发展的。”他也承认，如何将文化贯穿到地产中，还需要深入研究，需要做大量的工作。但他深信，地产和文化旅游的结合，将是地产转型的最好路径。

    “旅游地产现在对大家来说，基本上还是一张白纸。前途大有可为。”朱中一在接受都市时报记者采访时，还一再强调，尤其是云南的旅游地产发展潜力巨大。

    然而，在旅游地产专家、国务院发展研究中心研究员刘峰看来，尽管旅游地产目前已经有了不错的发展苗头，但还有很多问题需要解决：第一，群雄混战。第二，大地产小旅游现象是很明显，挂羊头卖狗肉。第三，经营模式比较单一，持续的盈利和综合效益很难保证。最后，规划主题缺乏创意。

    就在地产商纠结于“住宅地产该如何往商业地产、旅游地产方向转，怎么转”的时候，复星集团执行董事长范伟提出了另一种转型论调：从经营模式上转型。从“操盘手”转向“管理者”，组织专业的投资团队，帮别人投资管理资金，而不是去纠结到底是做住宅还是旅游。“相信无论做住宅或者旅游，都要最顶级的人来负责操盘。”他建议，未来所有的老板都需要有一个好的判断，即是做轻松一点的老板，还是赚辛苦钱。

    这也恰恰应和了朱中一在论坛开场便说过的话，房地产转型不用太担心，不做这一块了，还有很多其他的办法，有很多路可以选择。

    曾经持续高烧的楼市似乎已成过往，即使是几天前央行下调准备金利率，也没办法让地产商们欢欣起来。

    “那时对整个经济的，不是对房地产的，我们一定要有足够的时间准备”。会谈即将结束，朱中一的收尾，理性中带点悲怆。

    对中国地产商们来说，接下来的一年，将会是更具挑战性的一年，如任志强所说，“至少还能熬半年”。那么，半年之后呢？