全民买房时代行将结束 房地产业不败神话破灭
- 杭州写字楼网
- 2012/3/9 16:29:40
房地产业不败神话已彻底终结。
在过去的10年,国人经历的最大泡沫不是998-6124点的A股盛宴,而是10年涨而不跌的房地产泡沫。房地产市场10年,时间不长,造富量大,史上罕见。
过去10年的赢利模式
1、杠杆
由于内地房地产业事实上走的是香港模式,故而我们的房地产交易,其本质是杠杆交易,或者可称为隐性期货交易。所以,当房价上涨时,资产的增值是虚幻的,因为通过杠杆放大了收益。
2、利率
在期货交易中,低廉的费率是一个极为重要的条件,这使得交易成本极低,并可通过频繁交易来扩大收益。在过去的10年中,贷款利率呈中间高两头低的态势,如此低息保证了投机房地产的低成本。
3、政策
过去10年是货币超发的10年,为泡沫的兴起提供了充足的弹药,房地产只是这一货币泡沫的主要载体。因为房地产业的产业链够长,可容量的泡沫够多,所以被游资作为炒作对象。另外,由于对房地产泡沫数次打而未压,使得房地产业一直没有经历真正意义上的调整。
本轮调控政策的解读
1、调控的思路
在我们看来,房地产业目前就像是一个堰塞湖,水位高,水量大,直接泄洪有崩盘之虞。所以本轮调控的特点,是通过对房地产产业链的上、中、下游多点的精准切割,达到调控目的。在上游,缩减银行贷款;在中游,加大保障住房建设;在下游,制订多项交易政策形成阻拦。
2、调控的方向
财政部《2011年地方政府自行发债试点办法》将上海、浙江、广东、深圳列为地方政府自行发债试点。这一信号的发出,意味着地方政府的土地财政将向举债财政转变。房地产业大势已去,资金密集流向房地产业的趋势已发生逆转。地产业不仅不会再有黄金10年,而是将面对失落的10年。
3、保障房冲击波
如果保障房能严格执行准入机制的话,这批房源最多也只会冲击低端楼盘,事实上有资格买保障房的群体购买力有限,在整个楼市的占比是小众。真正买房的实力派,要么已手中有房,要么持币观望,故保障房对于中高档楼盘,以及整个楼市带来的冲击波是比较小的。
调控政策动了谁的奶酪
1、刚需
以结婚为目的买房的,学孟母三迁想买学区房创造学习条件的,赡养老人的等等这些刚需型,如果现价打个六折,相信会有不少人忍不住出手抄底的。但考虑到过往高杠杆赚大钱的思维大大地提高了人们的心理预期,也导致买房者不能正确地评估自身防御流动性紧缺的能力,故而不懂得降低财务杠杆的买房者会受到政策与房市趋势的双杀。
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- 来源:上海商报
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