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全民买房时代行将结束 房地产业不败神话破灭(2)

  • 杭州写字楼网
  • 2012/3/9 16:29:40
导读:   房地产业不败神话已彻底终结。   在过去的10年,国人经历的最大泡沫不是998-6124点的A股盛宴,而是10年涨而不跌的房地产泡沫。房地产市场10年,时间不长,造富量大,史上罕见。   过去10年的赢利模式   1、杠杆

  政策影响:中性偏空。

  2、中产者

  闲钱多,不懂投资只知炒房,首付不成问题,月贷还款更不成问题,这类代表中产的投资者在懵懂中享受到泡沫的好处,正所谓手中有房,心中不慌。调控之后,因为3套以上有钱也买不到,所以只能持币观望。

  政策影响:中性。

  3、投机者

  职业炒家利用银行贷款、民间借贷,放大资金利用率,以房养房,对于房价的趋势有一定的话语权,如温州炒房团。通过限售切断其炒房的路径,通过断贷降低其财务杠杆。换句话说,投机已死。

  政策影响:大空。

  4、收藏家

  超级有钱,买别墅如烹小鲜。买房子的目的是作为藏品与保值。如仁恒的粉丝团,全国追着仁恒的物业买。以苏州顶级地段,万科的尚玲珑为例,在其4万元多一平方米的楼王顶楼可以一房看三湖(金鸡湖、阳澄湖和太湖)。站在无敌湖景豪宅之中,你可以深刻地体会到钱是多么地不值钱。如果买别墅如烹小鲜,别墅会成为问题吗?对这类购房者,大家都是无可奈何。

  政策影响:中性。

  5、开发商

  开发商利用银行贷款高杠杆开发,如是上市公司还可以年年融资,通过低成本融资来赚取高额利润。销售手法就是分批开发,捂盘惜售,靠地价的自然上涨来拉长赢利周期与赢利增长。长江实业在沪上的开发就是经典案例。调控之后,对于小级别的开发商而言,流动性的压力很大。而对于鲨鱼级别开发商来说只是小空。记得早年万科收购浙江南都后,不仅把浦东三林板块的新里程吃下来,还把苏州金鸡湖顶级地段尚玲珑一并拿下,所以新里程与尚玲珑的后几期质量就明显提升不少。也就是说,大开发商可以借危机来个以大吃小,提高对市场的垄断,达到尾大不掉的目的。

  政策影响:对小开发商是大空,对大开发商是小空。

  分析结论

  全民买房时代行将结束

  我们认为,全民买房、全民暴富的时代行将结束,房地产业不败的神话也将从此终结。房地产在二线城市或许还有一线生机,但像过去10年中那样动辙一年翻倍、3年翻5倍的暴涨时代已无重现的可能。因为政策、利率与杠杆均是房产投资或投机的要素。我们预期,中央的房地产政策将是反复打压、压而不破。当前的房八条和房产税等调控政策正在延续这一策略。

  过去的10年,地产业因为能赚取到超额利润,所以全社会的资源,包括人、财、物才会源源不断地涌入。在这个以10年为期的牛市中,任何一个时点入市都是正确的。而在未来的10年,地产业的发展趋势发生逆转,已无法再赚取到社会的超额利润,跑输CPI必是大概率。由于资金的逐利性,社会资源将会重新寻找到新的超额利润部门,并集中流入。它们会是什么?我们不是先知,也无法预言。但我们相信,超额利润应该与国家意志、科技进步、社会预期有密切关联。我们虽然不知道下一个泡沫会产生在何处,但我们却可以断言,下一个泡沫已在一个不为人知的角落酝酿之中。

关键词:房产赢利模式,调控政策,买房时代
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  • 来源:上海商报
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