综上所述，牵连国民经济多个部门且需要完善政策、法规更多的商业地产，似乎更有调控的必要性。但过去十年中，涉及商业地产调控政策并不多见。这其中的原因又是什么？

    宋会雍的观点代表着房地产行业很多人士的普遍看法。他说，这主要是因为相比住宅的供不应求，商业地产的市场永远都是过剩的，国家认为商业地产可以由市场自我调整，不需要出台专门的政策予以调控。

    案例

    近80万平方米供应将入市北京购物中心市场承压

    一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示，沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首，此外，重庆和北京等地的空置率也都高于10%。

    另一则数据加重了市场隐忧。

    来自世联地产的数据监测显示，2013年中国七大城市的购物中心计划开业量是2012年的2.9倍，远超零售品牌商开店速度和零售销售额增速。

    据记者了解，2013年北京预计将有11个零售项目进入市场，新供给面积近80万平方米。“从分布来看，北京核心区域购物中心已较为饱和。”第一太平戴维斯研究与顾问咨询部董事王琼向记者指出，品牌商扩张会考虑品牌推广和经营效益，在核心区域饱和后才会考虑非核心区域，所以这造成一些非核心区项目招商存在一定的困难。

    空置率的警钟

    身处亚奥商圈的北辰时代名门可以算作一个具有代表性的案例。

    2月25日，记者来到了位于鸟巢附近的这一购物中心发现，偌大的购物中心门可罗雀，除了一层有三三两两的顾客外，其他楼层很难见到顾客的身影。商场四层已出现了零星的撤柜，商场五层几乎一半以上的面积都处于空置状态。

“北辰时代名门自开业至今客客流量一直不高，与其定位没有契合目标客户需求、地理位置，推广力度不够等有关。”一位分析人士指出。

    戴德梁行华北区商业地产服务主管蔡二虎表示，同一区域内的新奥购物中心空置率也相对较高。“并非市场供应量的问题，而是定位出现了偏差。”

    记者在现场看见，虽正直周日，但新奥购物中心的地下停车场却有大量空闲的车位，这与市中心一些购物中心停车位一位难求的情况形成鲜明的对比。

    高租金的魔咒

    “零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标。”世联地产集团商业事业部总经理宋春生指出，过去5年，二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险激增。

    世联地产发布的数据显示，截至2012年三季度，北京购物中心的空置率已经达到了11%，超过了6%的警戒线。根据第一太平戴维斯研究报告，2012年第四季度北京主要商圈中，中关村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。

    蔡二虎告诉记者，购物中心不同于住宅或写字楼，不符合周边消费水平或者是租金水平太高，都会影响项目的空置率。

    目前，由于受招商周期延长、与租户租金议价能力下降，以及空置率上升等问题，商业地产项目的投资回报周期也在不断延长。宋春生指出，商业地产项目回报周期已由5~6年普遍延长至8~10年。

    宋春生表示，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，连锁零售企业2012年拓展比较谨慎，压缩开店计划，全年开店完成率普遍低于70%。零售企业开店积极性的下降会进一步影响到购物中心的租金水平。

    新华南MALL空置率达80% 以住养商计划加速

    曾被誉为世界最大购物中心之一的华南MALL，因开业后大量空置入不敷出，于2006年被北大资源集团（以下简称北大资源）接手，并于2007年改名为新华南MALL·生活城。

    如今，五年多过去了，华南MALL是否已获重生？

    近日，记者实地探访发现，新华南MALL依旧静静地躺在东莞万江路旁，除了中心广场的水上游乐项目、少许临街商铺正在经营外，其商场内部商家早已撤离，空无一人，人行电梯也被遮盖起来，上面铺满尘土，粗略估算，其空置率仍超过80%。

    商铺空置率达八成

    资料显示，华南MALL原定位为中国首个超大型主题购物公园。2006年，经营不堪重负的华南MALL被北大资源集团整体收购，原开发商三元盈晖也成为其下属分公司。

    在北大资源集团的经营管理下，华南MALL被重新规划定位为新都市主义国际生活街区，2007年7月改名为“新华南MALL·生活城”。易主之后的新华南MALL总投资额达到45亿元。

    近日，记者实地调查发现，新华南MALL至今仍没有起死回生的迹象。

    记者在新华南MALL看到，除了欢笑天地、天线宝宝、万达影城、水上游乐设施、尼罗河酒店等娱乐功能项目和门口麦当劳、肯德基、真功夫等少量餐饮仍在营业外，曾经的大型超市麦德龙、百安居、SPAR早已撤离，商场内大量店铺人去楼空，部分商场改为羽毛球馆。

    记者注意到，曾被称为亚洲最大室内游乐场的欢笑天地，如今即便是周末，去游玩的人流依然较少，大量游乐设施处于停机状态。

    原华南MALL预计每天人流量可达7万人次，但自从2005年“五一”开业以来，因缺少消费人群而人气低落。直到2012年“五一”期间，北大资源重新增加游乐项目，投入巨资打造了一个占地面积3000多平方米的水上竞技游乐项目“幸福东莞·快乐向前冲”，才带来些许人气。

    资料显示，该购物中心占地面积约43万平方米，总建筑面积119万平方米，其中商铺数量超过2300个，商铺规划建筑面积超过65万平方米。此前，有境外媒体报道称，华南MALL有99%商铺未能出租。据南方日报报道显示，直到2011年，新华南MALL已招商建筑面积为9万平方米，仅占总开发面积的20%，近80%的商业面积闲置。

    据记者目测粗略估算，其目前实际空置率超过八成以上。

    新华南MALL实际的商铺招商情况如何，实际空置率有多高？日前，记者以租用商铺的名义拨通了新华南MALL招商处熊经理的电话。熊经理承认目前新华南MALL的空置率很高。熊经理称，从今年3月份开始，将重新调整商铺功能，新的工程改造后将大部分增加餐饮店铺，“就是因为空置多，才要想办法重新调整改造”。

    “重生”路荆棘丛生

    对于华南MALL运营失败的情况，大多数业界人士认为，其在规划定位上出现差错，开发商也缺少大型综合体项目的运营开发经验。在华南MALL建成之前，三元盈晖曾在全球范围考察大型商业项目，并将其定位为超大型主题购物公园，偏重中高端消费。但由于东莞外来人口多，整体收入水平偏低，华南MALL的定位与需求不太吻合。

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，东莞是一个缺乏城市化的城市，以工业化为导向的城市经济布局分散，城市中心人口消费能力较弱，不能与广深等城市类比。人流量较少，使得大型商业综合体经营较为困难。

    据了解，为了解决商铺空置的问题，北大资源在接手华南MALL后，便启动了全球招商活动，并推出多种优惠活动，还针对东莞大量的本地加工制造企业，于2008年提出了在新华南MALL内设立“东莞工厂直销中心”想法，总面积达6万平方米。

    但这次调整并不理想。据知情人士透露，当时新华南MALL招了不少企业进来，不久后又撤走了。而记者也看到，“东莞工厂直销中心”的经营效果并不明显，除了少量SPA连锁店和某酒类直销店还在继续营业外，其余商铺大多处于空置关闭状态。

    此外，北大资源还试图盘活该项目。2011年，以发展住宅养活商业的计划出炉。《南方日报》报道，2011年5月，北大资源成功将新华南MALL未开发的7万平方米的商业用地调整为二类居住用地，做起了住宅开发。

    记者也看到，在新华南MALL南区的北大资源御湾项目已大部分建成，目前有高档别墅和江景洋房销售，别墅销售价格达到25000元/平方米。而新华南MALL西区的一块未开发空地，也将于今年动工建设。据知情人士透露，该地块也将用于住宅开发。

    但值得注意的是，在几经转手和功能调整之后，无论是商业功能改造调整，还是将商业地块调整为住宅开发，空置率依然严重的新华南MALL，重生之路或许仍然漫长。