就在业界还在为总部基地是产业地产性质还是商业地产内核争执不休的时候，全国各地已经开始了大举建设总部基地的热潮。然而这股热潮却使得当初的灰色空间持续扩大——总部基地的实质究竟是服务于2.5产业的总部办公楼，还是“挂羊头卖狗肉”的商业写字楼实质？这一模糊地带背后究竟有着怎样的经济发展、城市建设和地产开发语境？

    中国房地产报：目前以北上广为代表的一线城市正在大力推动总部基地的发展，沈阳、成都、武汉、南宁、兰州等在内的二三线城市也纷纷掀起了总部基地的建设热潮，如何看待这种“总部基地热”现象呢？

    赵弘：要探究总部基地，必须先要了解总部经济。总部经济是城市化发展、信息化发展的过程中，企业通过变革内部组织结构来进行新一轮资源组合，对总部进行集中配置，从而改变原有企业布局模式下束缚发展局面的现象。

    一些大城市由于人才、信息相对密集而不适宜继续进行生产制造活动，同时企业受限于城市交通拥堵、办公成本高企等因素，遇到了很多的困难和障碍，因而倾向于把生产制造基地转移到中小城市或欠发达地区。

    而在中小城市，随着企业的发展，其需求与规模体量逐渐增大，受制于地理位置偏远、当地人才与环境不能满足企业的进一步发展等因素，这些企业也开始通过把总部配置在大城市的方式来满足发展需求。总部经济就是这样诞生与发展起来的。

    总部经济使资源得以最优化配置：大城市能够重点发展研发、设计与营销等领域，而欠发达地区则专注于生产制造与加工等领域。

    发展总部经济有两种模式：一种是随着城市的自然发展，市中心由于交通便捷、人才集中等区位优势，总部聚集区得以自然形成；另一种是通过人为规划来吸引企业总部进入当前稍欠发达的地区，使区域获得新的发展动力。

    总部基地是总部经济的发展载体之一，是房地产商在开发过程中创造出来的产品之一。

    目前最重要的是不要把总部基地与总部经济混为一谈。总部经济是一种资源配置的方式，是企业内在发展的要求与内在的经济规律。总部基地是适应总部经济发展要求衍生出的产品载体。

    总部具有研发、营销、投资决策与信息服务等功能，只有围绕这些功能延伸出的总部基地才是可持续的。此外，总部基地还应该满足人的生活、休闲、娱乐等更高层面的需求。

    张鹏：发展总部经济不在于城市体量的大小，我们不能简单地认为总部经济只能在大城市发展，而小城市就没有这种资格与能力。纵观国内外的经济发展，如美国纽约以及中国上海等城市，成功的总部经济都是从中小城市开始发展起来的。

    总部经济发展的关键要素在于高端智能人才的聚集，其次才是交通条件、城市建设等物质条件。这些高科技人才聚集在某个区域后，会通过吸引资金、投资者和政府优惠政策等要素进行配置。而这种配置必须是单一的产业价值配置，其他的物质基础围绕着这个单一产业价值进行发展，形成区域的总部经济。

    周建成：办公式工业园区不仅在一线城市多，在二三线城市也非常多。从产品销售难度来说，住宅、商业、办公和工业是依次递减。不少开发商会通过打擦边球的形式，在低一级的土地上做更高一级的产品，因此工业用地上出现了不少办公、商业甚至是住宅产品。有些开发商在离市中心较近的地区开发了办公产品，同时强调自身的绿色生态与低密度特点。这类办公产品与商业写字楼物业相比就有了很好的价格优势。

    美国的工业地产中存在一种所谓的“柔性工业地产”，通常是服务于装备制造业的企业，但并未脱离工业领域，面对的还是园区内的企业办公需求。反观国内的开发商，更多的是服务于商业领域的办公，从这个方面来讲恐怕是不能长远发展的。

    梁春：从广义上说，总部经济分为三种，一种是北京CBD这样的总部，以高端服务业为主，包含了会计师事务所、投行、券商、律师事务所、金融保险等机构；一种是企业研发类的总部，另一种就是所谓的“Office Park”，即近郊低密度的办公商务园区，如北京亦庄和丰台总部基地这样的类型。

    总部经济并不是哪一个城市都能够容纳，沈阳远远不能跟北上广深这些一线城市相比，在这些地区，可能厂房是“刚需”，但总部并不是“刚需”，至少现阶段是不明显的。在这种地方做总部基地，各方可能都有自己的算盘：开发商让工业地产商业化，圈了一大片地，最终还是以商业地产的形式结束；企业客户买这种产品，很大程度上是当做投资产品，而不是出于自用的初衷，它们看重自买新区物业的保值升值作用；至于政府，是否招来承诺中的总部或许并不重要，关键是这片办公园区建设起来以后对周边土地价值的提升，更加有利于土地财政的持续。

    中国房地产报：市场上多数总部基地项目与普通的商业写字楼没有太大区别，这种难以辨别的产品形态，是否会带来不公平的市场竞争等潜在问题？

    赵弘：总部办公楼实际上和写字楼并没有区别，两者都是一种载体，而总部经济必须通过这样的载体来实现自身的发展。关键问题并不在总部基地产品层面上，而在土地制度上。

    国内的土地政策是工业经济时代延续下来的，实际上已无法适应如今的城市经济发展。政府不能墨守成规地限定工业用地的价格。土地政策必须根据新兴经济发展的特点进行适当地调整。在近郊适合发展总部基地的土地，就不应该再以工业土地价格进行出让，而是应该适当变更土地性质和提高土地出让金进行调整。否则仍然以过于低廉的工业用地价格卖出土地，最后利益受损的还是政府和国家。