政府必须根据市场经济规律、城市发展规律、总部经济发展规律来适当地调整土地用途。我认为近郊的工业土地价格可以进行适当地调整，其价格处在工业用地与商业用地之间是比较合理的区间。

    张鹏：这类打擦边球的开发商，实际上并没有面对太大的风险，这是由于地方政府的财政收益与其紧紧捆绑在一起，地方政府在这种利益的驱使下，选择为这种模糊的开发行为保驾护航。这些看似铤而走险的开发商，实际上与地方政府结成了利益共同体，反而在扩张的道路上更加无往不利。

    周建成：在工业用地上开发商业写字楼，会导致资源错位，这种资源的紊乱使用使得生产要素配置错位，最终导致产业错位。相应的，区域经济也难以获得健康发展，政府也就无法实现推动区域经济发展的最终目的，而政府税收和政绩等自然也就无法实现了。梁春：丰台总部基地是一种特殊地域、特殊经济、特殊环境下的特殊产品。当时市场对于园区的理解还处于初级阶段，这种产品属于“摸着石头过河”，没有太大的问题。但其成功并不具有普遍意义和可复制性。如果现在继续对外复制这种模式，其一是可能导致与现有法律法规相违背的风险，其二是其他城市的经济量级和条件环境是否适合这种模式，这是一个很大的问号。

    中国房地产报：从哪些方面可以把这种自称服务于2.5产业的总部办公楼与商业写字楼区分开来呢？

    张鹏：所谓的总部经济是指在单一产业价值观引领下高端智能的集化与聚合。从总部经济的4个关键要素就可以辨别出一个总部基地项目的真伪。

    首先，这个总部基地项目必须是单一产业价值的，无论是从硅谷到好莱坞，还是从金融街到陆家嘴，都是专注于单一产业；其次，必须有高端人群的聚合，高端智能人才是总部经济发展的不竭动力；再次，这种人才的聚合是大规模的；最后，这种聚合的观念是处在不断集化、创新与提升的过程中。

    如同互联网行业的发展，由于大量的科技人才聚合，推动原本的互联网行业逐步发展成为云计算、以及后期的物联网概念，乃至再后来容纳了大数据等更广阔的高级概念。在这一过程中，互联网的产业价值观是在不断提升与深化的。而总部经济的价值也应该由类似的创新创意推动使之可以持续发展。

    周建成：在工业用地上建造办公楼实际上是一种资源错位的现象。如果是服务于与商业写字楼需求相同的客户群，开发商是完全没有必要在工业用地上开发此类产品。

    有的开发商会以发展2.5产业为名义开发总部办公楼，但实际上这种说法是没有根据的。2.5产业是源于对工业旧厂房的改造，在不改变工业用地性质的前提下，为提高旧有厂房的利用率，才陆续出现了所谓的创新创业园区这类新概念。2.5产业是属于解决历史遗留问题的范畴。而在一块全新的工业用地上发展2.5产业，这是没有根基的。反观美国的“柔性工业地产”，其根植于制造业，因此依然属于工业范畴。没有根基的产品如同无源之水，必然走不远。

    我们可以从几个方面区分这种所谓“服务于2.5产业”的总部基地与商业写字楼：首先，从客户性质上，工业园区内如果有办公类产品的需求，这些办公类产品也必然是面向入园的企业。如果客户群是普通的写字楼用户，那就非常可疑了；同时，总部办公楼无论是装修还是相应的硬件设施是没有商业写字楼那么“豪华”的。此外，我们还可以通过后期服务来进行对比，从而辨别开发商的真实意图是否更倾向于销售写字楼。

    周世义：由于从园区的规划上难以区分产品是真正服务于2.5产业，还是商业写字楼或是住宅别墅，因此必须从园区的后期建设成果来考察，也就是说必须从园区创造出的社会效益、经济效益来考察。其中，园区贡献的税收、创造的就业数量等都是衡量的标准。

    梁春：北京丰台总部基地和东北总部基地更应该归为产业园区的范畴，因为这种产品并不是纯粹意义的商业地产，而是一种办公园区，是低密度、高绿化的办公集中区。也不能用所谓的“2.5产业”来严格地框定或者概括总部基地，因为从上游的分类就不是很清楚，企业和经济发展迅速，已经远超过原来划定的产业细分范围，这就导致新办公形态的承载体是建立在工业用地还是商业用地上，这又没有一个标准、权威的答案。

    中国房地产报：从哪些环节可以对总部基地项目进行有效监管，使其得以杜绝做商业写字楼的嫌疑呢？

    赵弘：出现这种状况核心原因还不在开发商，而是政府责任以及政策法规的缺位导致。由于制度与规划滞后，政府部门在新经济规律面前又没有与时俱进地进行研究与调整，导致最后吃亏的还是政府自身。

    首先，政府在规划阶段就应该有所作为，必须结合城市当前的发展阶段以及经济发展规律，来论证城市开发多大的载体容量以满足市场需求。不能让开发商盲目地自行开发，导致巨大的市场浪费。政府必须通过规划监管实现市场和行政的结合，而非放任市场发展。其次，政府要进行全程监督，从这些总部基地项目的立项、规划到销售等各个阶段进行全面监管，防止少数开发商钻空子。

    张鹏：这种模糊地带实际上从立项层面，也就是顶层设计环节上就可以杜绝掉。审批单位在审批总部基地项目时，就要查看其是否符合总部经济的4个关键要素，如果不符合单一产业、高端智能人群、大规模聚合、不断集化与提升这几个要素，这个项目实际上就不是合格的总部基地。只要审批部门严格执行，这些想走捷径的开发商也不会得到包括土地规划部门在内的其他政府部门的批准，那么后续的银行也就不会批准贷款，项目也就无从做起了。在整个过程中，最关键的权力和责任还是在政府手上。

    周建成：我们可以从以下这几个方面杜绝这种灰色空间的存在：第一，在土地出让环节当中，政府必须在出让文件中明确土地用途；第二，政府必须严格把关企业规划报批的审查程序；第三，在销售环节中，对购买者资格的把关能够起到很好的监督作用；第四，政府对产权证的控制也能杜绝这种模糊地带，比如一栋楼一个产权证的政策规定，使得只有大型的且有研发需求的企业才有能力购买这种工业地产产品。

    周世义：政府首先必须抬高相应的准入门槛，由于各地的实际情况不一样，因此相应的机制与要求也不一样，但政府的执行力度不能和以往那样过松或过紧。此外，也可从园区的后期成果进行验证，如每亩税收是否达到相应的数据要求。