成都写字楼空置率已达全国最高水平，在此情况下投资写字楼，选择的关键是什么？

　　为什么有的写字楼租金可达300元每平米，有的却低得无法直视，只能达到20元每平米？到底是什么在决定租金高低？

　　【引子】

　　如果不是两年前那场甚嚣尘上的“住宅市场调控加码”传闻，如果不是怀抱着两百余万拆迁补偿款无处安放，我的那位的“屌丝”朋友也不会在一夜间上演“逆袭”好戏，义无反顾地一头扎进了那场万人空巷的写字楼投资大潮中。

　　“均价7200元每平米，一次性付款还额外优惠三个点。南延线那么多高精尖企业进驻，这个地段的写字楼月租再怎么保守估计也得90元每平米吧，你们自己算算我140平米的写字楼一个月能拿多少租金？”往左边梳理着屈指可数的头发，朋友当时那小人得志的表情，着实有种令人无法抑制想要唾他一脸的冲动。自打签下购买合同的那天起，自诩“小众媒体圈身家第一”的这位兄台就已然开始盘算月租金上万的“包租公”该如何展现自己与众不同的人生。

　　销声匿迹近两年的此君再次出现在视野时，却没了昔日侃侃而谈的从容淡定，时刻紧蹙的眉头仿佛在向人们说明，他这两年的包租公生涯并不似旁人眼中的风光无限，“预计90元每平的月租现在连40块钱都到不了，哪怕是放在私募收利息都不止这个回报率。”黄汤下肚后终于忍不住倒出了心头的苦水。

　　其实，投资写字楼仍是住宅市场屡遭调控重挫下，备受投资客青睐的稳健型商业项目。前赴后继却又倒在“租金”门槛上的又何止此君。两年时间，产权未变（卖不出去），租金未变，变的唯有此君的发型，从昔日的屈指可数终是走到了今天的颗粒无收。

　　稿件一：
　　背景解读
　　商业地产过剩 成都写字楼全国最“空”

　　据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，这也意味着在未来数年时间内，各个城市的综合体规模将达目前已建成综合体的16倍。未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升，其中蓬勃发展的西部中轴城市渐成商业地产过剩“重灾区”——重庆（楼盘）的增长率为129%，成都为135%。

　　世联地产董事长陈劲松认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体的泡沫很大。作为商业综合体不可或缺的一部分，写字楼自然也无法置身事外，写字楼投资“大考”已临。

　　写字楼过剩端倪早现 成都两年当上“第一”

　　早在2010年，包括世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行在内的国际五大行基于当时所掌握的未来几年的新开工量和新增供应量就发出过“写字楼供应过剩”的预警。自2010年起，成都的写字楼空置率一直呈现出逐年递增态势，仅用两年时间，成都就坐上了全国写字楼空置率“龙头老大”的位置。

　　世邦魏理仕《2012年成都房地产市场回顾》中称：“成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，在巨大的新增供应的压力下，虽然净吸纳量保持较高水平，但成都优质写字楼空置率仍被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点……”。数据显示，2012年，成都写字楼“空置率”被推高至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。这个数据超过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线。

　　无独有偶，第一太平洋戴维斯也在同期发布报告称：大量写字楼项目将会陆续入市，预计在未来3年中新增供应量为330万平方米。毫无疑问在如此巨大供应量市场情况下，资本价值和租金都会受到前所未有的挑战。

　　时至今日，成都写字楼供过于求，新增供应激增的困局依然未解。有数据显示，截至2013年第二季度，成都优质写字楼总存量达439万平万米。成都的办公楼新增供应逾58万平方米，达到历史最高水平，导致市场空置率环比激增5.6个百分点至40.8%，创10年来新高。众所周知，一线城市空置率一般在10%以下，二线城市平均值维持在20%左右，成都的水平已经超越其倍数，全国仅有天津与成都水平相当。

　　优胜劣汰 租金成唯一“试金石”

　　“租金的高低才是评价一幢写字楼究竟好不好的标准，没有之一。”一位从事写字楼租赁中介长达九年的林先生告诉记者，租金的高低看似平庸普通，其中实则涵盖了太多的内容。“业界在谈论写字楼品质高低时往往习惯将空置率和租金作为衡量标准。”只有长时期站在写字楼租赁一线的工作人员才会对租金和空置率之间的关联最为敏感，“当空置率较高时，业主为了尽快招租，必然会降低租金，以新世纪环球中心为例，由于地段及品质在人南延线写字楼项目中均属前列，所以在交付使用初期其月租水平始终徘徊在40元每平米上下，在后期进驻率较低的情况下，我们在招租时甚至给出过20元每平米的极端超低月租。反之，当空置率较低，招租不愁时，业主为将利益最大化，无疑会适度提高租金幅度。”因而，空置率情况亦可通过租金涨跌变化而反映出来。