住宅办公，是一个由来已久的话题。自福州市出台物管管理办法后，业主不得擅自更改物业的使用性质被视为住宅禁商的尚方宝剑。然而，住宅“进商”依然屡禁不止。

    面对“住宅改商用”禁而不止现象，隐藏在小区的企业占据了原来属于小区业主资源空间、打扰邻居的正常生活、存在安全隐患、影响小区生活品质等问题，造成公司和住户、物管之间的矛盾逐渐凸显。近期，福州部分高档小区的物业纷纷贴出“严禁住宅商用”公告。那么，住宅商用被物业“拒之门外”之后，市中心写字楼会否迎来发展春天？这对福州楼市更好地发展是否有促进意义？对此，笔者进行了走访调查。

    事件
    住宅“进商”小区矛盾凸显
    物业纷纷贴出“住改商”禁止令

    居民住宅用来办公，在福州各大小区并不稀奇，随处可见。笔者走访发现，居民住宅里的商户五花八门，分布广泛，尤其是东街口、五四路灯地段好、交通方便的住宅楼更是如此，网络公司、科技公司、广告设计公司、小学生托管、书画培训班应有尽有，现象严重的小区数量达近百家公司。

    而物业作为小区的管理者，他们以往对于“住改商”现象基本处于无奈与默许的状态，通常不予以制止。

    而随着，人们生活水平的提高，对小区生活环境及品质提出高要求。近日，笔者发现在福州不少高档楼盘，物业顶不住业主们“住改商”投诉，纷纷在小区贴出公告，禁止业主将住宅改为商用出租。

    在福州某高档小区，笔者在电梯口等明显处粘贴着物业“关于禁止住宅改为办公场所”的通知。通知里提到：“近期该物业服务中心发现部分住宅用房出租后改为办公用房，且此现象引起很多业主的意见，并投诉强烈。现物业告知住改商相关业主，要求已经将出租房屋办公的业主恢复为住宅，避免引起不必要的邻里纠纷及法律责任。”

    对此通知，该小区物业管理中心相关负责人表示，当住宅被办公后，公司和住户、物管之间的矛盾逐渐凸显。首先，在小区内办公的公司背负着道义上的谴责，与住户争利。公司入驻住宅小区，占据了原属于业主的资源空间，如公共区域、小区电梯、绿地资源等等。公司因为人员众多，使得小区在安全性和私密性方面对业主的保护降低。办公住户和业主之间的矛盾也油然而生，夹在两者之间的物管公司的责任也变的更大。其次，国家也明令禁止住宅办公。一旦被查出在住宅中办公，将面临主管部门的处罚。

    “如今，福州很多高档小区的物业公司都开始加强落实禁止住宅办公的实施。”该负责人进一步解释，物业加强“住宅禁商”管理举措，除了业主们对于此类现象频繁投诉外，从管理者来说，也希望通过“住宅禁商”，更好管理小区，保障住户的利益，从而提升小区品质目的。

    析因
    企业隐藏住宅办公迫不得已
    物业落实“住禁商”大势所趋

    其实，福州2011年就出台了“住宅禁商”的政策，对住宅功能使用进行监管，严禁将住宅用于从事经营性活动或者商务办公，对擅自改变住宅功能的行为实施严厉制裁，并停办营业执照。但为什么仍然有这么多的公司选择在小区办公？为何还是屡禁不止？在东街口附近小区开连锁培训机构的王小姐最近又开了一家分支机构，需要一间建筑面积约100平方米的办公场所。她算了一笔账：住宅楼25至35元/平米的租金价格，相比周边周边写字楼80至150元/平米的租金，节省的开支就不是一点点。若进住宅，面临政策处罚与取缔的风险，这也是她的困境选择偏远的写字楼，租金是会便宜，可交通不便不利于公司经营。业内专家对此表示，这些隐藏在住宅内的中小型公司，其实也是迫不得已，办公场所选远了，虽然租金便宜，但是交通不便，外出办公不便不说，员工招聘都是一个难题，选在市中心吧，动辄大几百平米的办公场所，与昂贵的租金，对于创业初期的中小型企业而言，成本过高负重前行。此外，福州写字楼市场上针对这些中小企业的产品供应量不足，特别市中心的写字楼市场上不多，而且多数写字楼办公面积偏大，租金和售价偏高，让这些中小企业承受不了这么大的房价成本，从而迫使他们隐藏住宅办公。“相比国营大型企业，中小企业个头虽小，但是数量巨大。随着市场发展，一旦小区物业配合政府政策将住宅禁商落实到位，今后住宅和商业的界限会更为清晰，不会随意跨界使用，不仅是对住宅市场纯粹化的一种推进，更是对商业地产健康发展的一种助力。”业内人士分析道，今后面对如此庞大的写字楼需求，最重要的还是要靠增加适合的写字楼房源。

    影响
    市中心写字楼迎来春天
    房产中介看准商机提早布局

    住改商被政策禁止，被小区物业拒之门外……福州的中小型企业未来将面临着阵地转移，一些在住宅内的小公司开始急切寻求新的写字楼，这对于福州的写字楼而言，会迎来春天？

    笔者在调查中还发现，一些房产中介机构的专业人士已经提前嗅到了中小型写字楼的商机。福州金海岸房产王庄总店的吴华忠经理表示，加强推行住宅禁止商用，未来对周边地区写字楼影响不大，大量的中小企业将进入市中小的写字楼，这对于商业地产来说无疑有重大利好，这一点从此前的世欧王庄写字楼的火爆热销就可见一斑。

    吴经理还说，大量的中小企业进入市中心商务楼，成为市场投资的一种良好选择，对于房产中介来说，更是一个商机，如今部分中介机构开始提前布局市场，从中获取商机。

    以世欧王庄为例，部分中介机构包括他在内，尝试与世欧王庄写字楼的业主联系，以目前市场价的租金提前与业主签订租赁合同，租金从交房时即可生效。据了解，世欧王庄已有不少写字楼业主为避免交房后出现出租的空档期，与中介机构签约。

    中介机构是为房产提供中介服务，从中收取中介费，属于零风险业务。为何此次会主动与业主提前签订租赁合同？如果大量写字楼的房源捂在手中，租不出去，岂不是要承担风险？

    吴经理解释，庞大的中小企业走出住宅，势必涌入市中心的写字楼，它们不需要超大空间设计，需要的是一个适合他们需求的，能够提供良好办公环境的写字楼。而世欧王庄写字楼作为市中心稀缺的商务楼，位于繁华地段，几个重要路口的交汇处，依托大型商业综合体加上其可分可合40-900平方米办公面积，势必成为从住宅驱除而出的中小企业争夺之地。

    “面临如此庞大的市场市区需求，业内普遍认为世欧王庄写字楼2015年交房后，租金涨到250元/平方米并不难，届时中介进行转租，其中利润会大得惊人。”吴经理分析道，这也是中介机构提早布局，提前疯抢签约房源最重要原因。