随着房博会的落幕，杭州楼市即将进入最后两个月的“收官”阶段。今年的岁末楼市，会是怎样一番景象呢？据合创地产机构在房博会期间做的一份对近1000名意向购房者的调查，现在，超过一半的购房者认为接下来房价还会小幅上涨。另据记者采访，开发商方面也普遍认为未来两个月市场会走热。应该说，当前的市场心态还是比较乐观的。

    购房者
    调控政策实际影响力有所减弱

    从2012到2013年，杭州的政策环境并未发生明显变化，随着意向购房者政策适应性逐渐加强，特别是在目前以不受政策影响的刚需置业群体为主流的情况下，政策的影响力也逐渐减弱，放弃购房的比例明显下降。

    根据合创机构的统计，目前执行的政策影响力较2011-2012年有所减弱，45.6%的意向购房者并未受到影响，仅7.5%的意向购房者因政策放弃购房，这也从一个侧面验证了刚需购房群体占据主流的态势。

    2013年10月数据较5月数据变化不大，说明2013年上半年和下半年意向购房者心态并未发生明显变化，在以刚需为主的购房群体中，政策影响力已经降至较低。

    据调查，新国五条中继续持续的限购限贷政策、传闻阵阵的房产税等，针对第二套、第三套的提高首付和限贷政策影响最大，约有48.4%的人受到影响。位列第二位的，是房产税传闻的影响，占比约为36.4%，较上半年有所提升。最后，已经持续了三年的“限购”规定是目前对购房者影响最小的政策，这或许与政策出现疲态有关。

    过半购房者认为房价仍将上涨

    调查显示，超过半数的意向购房者认为未来杭州房价将继续上涨，但涨幅不会太大。

    进入2013年下半年后，杭州意向购房者对楼市房价发展上涨的判断更为明确，56.3%的意向购房者判断房价将上涨，其中50.9%的人认为“相对平稳，略有上涨”，5.4%的人判断会出现大幅度上涨，仅9.4%的判断房价会下降。

    从往年的数据对比可以看出，意向购房者对房价发展的判断已经出现了扭转。2012年5月，近半数的人认为房价会下降，而一年之后，超过半数的人判断上涨。

    合创地产机构分析认为，购房者对房价的预判之所以从下降逆转上涨，主要是受目前市场形势影响。从目前的房价水平看，主城区大部分板块的价格较2012年明显上升，基本超过2010年的最高水平，且目前上涨的态势还在延续。

    此外，2013年楼市依然持续较高水平的成交量，开发商经过去年的一波“以价换量”，已经实现了一定的资金回笼，再次大幅度下降的可能性减弱；另一方面，从地价看，2013年的地价水平已明显超越2012年，杭州今年前三季度的土地出让总金额已经突破千亿，基于“地价上涨意味未来房价上涨”的原理，在此情况下，意向购房者判断楼市上涨的可能性加大。

    同时，数据也显示，大部分意向购房者认为，未来房价的涨幅将控制在1%-10%之间，尤其以上涨5%-10%为最多数。合创地产机构认为，在经历过2012年的波折后，意向购房者对涨价预期也彰显出客观理性的一面。

    刚需仍是当前杭州楼市主力军

    调查显示，首次置业的人群仍然占据绝对主力地位，达到58.4%；第二次置业处于较中等水平，占据31.4%，第三次置业比例较低。这表明，目前楼市的主力客户群为首次置业刚需客群和首次改善型客户为主。

    将首次置业群体再细分后可以发现，无房和结婚购房为主的刚性需求比例相对最高，占比达到34.7%，这部分客群的购房急迫性相对较高，将是未来半年购房的主力军。

    数据也显示，目前投资购房需求明显下降。年初新国五条政策颁布，购房资格严控、房产税传闻等众多政策的压力下，囤房成本进一步提高，因此，投资需求大比例下降，纯投资的比例仅2.1%。

    从区域来看，下沙、城东新城和西溪湿地成为目前购房者最为青睐的区域。同时，九堡、滨江、申花等板块的热度也不减。与往年相比，购房者不再专注市中心和城西，将考虑范围更加扩大化。

    从面积来看，中小户型仍是最受欢迎的户型面积段。合创地产机构认为，随着限贷、利率提升以及房价上涨的预期，购房者的购房压力持续增大，这势必导致购房面积需求逐渐缩小。调查显示，81-90平方米的需求最为集中，其次为101-110平方米。

    合创机构的统计数据显示，综合户型、面积和价格等因素后，两种产品可能是最受购房者青睐的：一种是面积在81-90平方米的两房或三房，单价控制在12000元/平方米左右，总价控制在100-120万元；另一种是101-110平方米的三房产品，单价控制在14000-18000元/平方米，总价控制在160-180万元。

    开发商
    现在的市场形势算“不温不火”

    经过四天房博会的“洗礼”，各大开发商都对市场有了更加深刻的理解和认识，特别是一些即将上市的新盘，对于现在的楼市行情，他们有自己的看法，而“平稳”是出现在他们口中最频繁的词汇。

    浙江融科智地总经理刘蔚认为：“与北上广等一线城市相比，杭州的市场算是不温不火；也可能是这一波房价上涨还未波及杭州。”

    万泰·城章项目销售部策划主管赵洁表示：“现在的市场还可以，就我们临平这边来说并不算很好，比不上六七月份的行情。”

    同人精华营销策划经理忻磊表示：“参加房博会后我的感觉是刚需还是比较旺盛的，整体市场平稳。”

    数据显示，此次房博会，60余家开发商上带来了19346套可售房源，刷新了5年纪录。不过，最终近两万套房子成交仅124套，成交面积13465平方米，登记购房意愿1080套，与去年139套的成交量基本持平。

    而另一方面，在本届房博会举办的4天内，杭州市区(含萧山、余杭区)共成交898套，成交面积108785平方米，成交金额14.6亿元。其中，商品住房成交811套，二手住房成交287套。在商品住房成交套数中，90平方米以下282套，占34.8%。同时，房博会期间杭州市区（含萧山、余杭区）商品住房成交均价为13066元/平方米，二手住房成交均价14409元/平方米，房价在供求关系作用下，短期内走势保持相对平稳态势。

    浙江省住建厅方面表示，总体上成交情况处于今年以来正常水平，表明市场保持了基本平稳，供求关系得到明显改善。

    未来两个月市场或供需两旺

    去年12月，杭州楼市呈现出一波翘尾行情。据统计，当月杭州主城区商品房共成交4018套，同比前年12月上涨37%，其中住宅成交2803套。今年的最后两个月，杭州楼市的行情会有翘尾表现吗？大部分开发商都给出了肯定的回答。

    从供应来看，未来两个月内，除了今年已经开盘的项目外，一些新盘也会面世，其中包括丁桥的金地·格林格林、保利·罗兰香谷，之江转塘的昊元·之江时代、华丰的中大银泰城等。这些房源的入市，都将为市场注入新的力量，给购房者以更多的选择。

    需求方面，大多数开发商也持乐观态度。“只要11月不出现极端悲观的政策的话，我觉得需求还是会再现的。”金地·格林格林营销经理赵隽琦认为，“从未来经济发展的角度来说，货币政策可能放宽，我还是比较看好房地产市场的。之前一线城市的热潮也有可能会延续到杭州。”这一点，从目前的房价变化上也能看出一二。之江板块的融科·瑷骊山目前在售的价格与首开相比，已经取消了一定的优惠措施。公司总经理刘蔚表示，如果接下来市场环境持续上升的话，“不排除涨价可能”。

    也就是说，部分开发商认为，接下来的杭州楼市，可能出现一个“供需两旺”的趋势。

    而对于政策方面，开发商都表示等调控政策出台以后再准备具体应对措施，“如果有更严厉的调控措施出台，对所有开发商来说都是一样利弊同享的。”赵洁如是说。昊元三江时代中心营销总监冯惟仑则坦言：“我们现在能做的就是做好自己的产品，一切让市场去检验。”

    赵隽琦则表示，倘若房产税等新的政策真的在年内出台，那政策落地前的窗口期极有可能出现一个井喷期，就好像今年年初因新国五条政策而出现的二手房过户潮；但是，倘若新出政策格外严厉，那市场可能会出现一个新的冰封期。“但是，现在好像还没有收到出台更严厉调控政策的风声，可能性不大。”