在对高房价的声讨中,由于“团购事件”不是房地产企业的中石油也一不小心成了靶子,随后被审计署曝光的各大部委买楼事件也被竖在了公众面前。随着一步步挖掘,开发商“融资”的一条“黑金链”,以及背后的房地产暴利空间暴露无遗。

　　同时,信贷政策毫无悬念不如上半年一样宽松,8月份以来,中国的A股市场已经狂跌过800点,同是资产性质,楼市泡沫已膨胀到无以复加,如果持续得不到成交量的支持,中国楼市会不会拷贝股市的大顶形态,走出一个史无前例的“M头”。

    楼市成交萎靡开发商现打折
 
　　突变的8月,随着信贷政策“微调”,刚性需求基本消耗殆尽,投资需求转向观望,楼市似乎正面临着一个新的拐点。

　　据山西证券的一份统计,8月底部分城市房地产成交出现回落。环渤海地区北京、青岛回落;长三角地区上海小幅回落;珠三角地区深圳回落较多;中部地区长沙小幅回落;西南地区重庆回落,昆明波动。

　　作为全国楼市的风向标,北京楼市8月份成交量全线走跌。《华夏时报》记者从北京市房地产交易管理网了解到,北京期房、现房成交量在8月份双双下滑,环比降幅达5.63%和45.73%;同时,在上半年火爆异常的二手房市场,二手房成交量及住宅成交量近4个月来也第一次分别下降了4.73%及4.19%。

　　而据亚豪机构的统计数据,8月,京城共有81个商品房项目开盘销售,创下近5年单月开盘量最高的历史纪录,环比7月增加了65.3%,但是开盘价格也是水涨船高,开盘均价达到了16165元/平方米,环比7月开盘均价上涨了10.7%。但这81个项目销售率仅为五成,比7月下降12.4%;而因担心楼市转向而在8月份集中推楼的开发商们,也没有取得预期的销售效果。

　　“由于开盘项目价格不断攀升,导致了许多刚性需求的客户难以承受,而一些投资性客户也开始望而却步,在此影响下,8月开盘项目的整体销售率有了明显的下滑。”亚豪机构相关负责人向《华夏时报》记者介绍。

　　嗅觉灵敏的开发商们在嗅到不安全的空气后,已经开始借“金九银十”展开了打折促销,但金九银十”因突遭政策调整和消费者转向观望而备受考验。

　　记者从房地产市场了解到,目前北京多家开发商已经展开了打折促销活动,为了能在9月创造销售高峰,各家楼盘纷纷以9月优惠促销来吸引购房者光顾,折扣率从9.2折到9.9折不等;同时还有VIP卡抵现金、买房送物业费等促销活动。同时新开的楼盘也放低了身价以求青睐。

　　高房价透支了购买力 投资价值尽丧

　　“楼市成交确实在转向萎靡,二手房在紧俏了半年后也开始降温,房地产中介们都在担心,上半年的火爆销售基础并不稳固,现在房价太高,信贷政策又收紧,市场正在转向观望,楼市很可能开始转向。”中原地产一门市部负责人告诉记者。

　　9月3日,在2009北京秋季房地产展示交易会上,记者发现更多购房人的心态已经转向观望。不少看房人告诉记者,房价太高了,买不起,而且也担心接下来会跌。

　　“房价太高了!八九成人都已买不起房了,现在的高房价已经难以为继。”中央党校研究室副主任周天勇对记者指出。

　　而中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海算了一笔账,目前在北京楼市的租售比,有的已经达到了1:800,而国际水平一般在1:100左右,目前租房比买房便宜得多。“在北京,买一套房子,除去大笔首付不说,剩下的月供至少是租金的两倍;同一套房子,如果租住几十年,同样得到了房屋的全部使用价值,实际上是赚了。现在房子的供应很充足,优先选择是租房而非买房。”曹建海说。

　　同时,中大恒基市场部经理张大伟表示,北京市的房价收入比达到27:1,相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。而根据国际标准,房价收入比应维持在3:1至6:1的范围内才算合理。即便不把房贷因素考虑在内,北京市的房价收入比也高达17:1,远远高于国际标准。

　　相对应高房价,中石油员工近期4折的团购价在北京买房的事件也让开发商的开发成本以及暴利空间暴露无遗。这意味着即使楼价跌掉一半,开发商仍然有利可图。

　　“如果把房地产作为一种投资品,不论是看房价-家庭收入比、房价-租金比还是房屋空置率,房地产都已经充满严重泡沫,除了稀缺地段的稀缺楼盘,均已经不适宜进行投资。这也是近期投机资金转向观望的重要原因。”丰瑞世纪的总经理戴晓光认为。

　　开发商“资金链”狡兔三窟

　　尽管市场成交量在走跌,市场开始转向观望,但是开发商们却并未显怯意,即使开始了集中推盘和打折促销,但却没有实质性的降价行为。

　　“前一个阶段,开发商通过获取银行贷款、高价出货以及股市融资等方式已经获取了大量资金,而且即便信贷收紧了,开发商仍然有找钱渠道,这个背后的资金链可以让开发商理直气壮地支撑着目前高到离谱的房价。”戴晓光认为,目前开发商的资金还能支撑较长一段时间。

　　近日曝光的中石油员工低价团购北京楼盘太阳星城一事,掀开了开发商背后“黑金链”的冰山一角。

　　据悉,2006年7月6日太阳星城开发商冠城大通就有公告称,冠城正业与北京华油服务总公司、兴业银行北京分行签订《委托贷款协议》。北京华油服务总公司委托兴业银行北京分行向冠城正业提供贷款人民币6亿元。贷款期限18个月,年利率2.3%,贷款用途是建设太阳宫新区B组团项目。保证条款是冠城正业以太阳星城B组团项目土地使用权作为抵押。2006年7月,1-3年期企业银行贷款利率为6.03%。根据贷款金额测算,冠城正业此笔贷款的融资成本较市场价低了6000万元。

　　显而易见的是,冠城正业利用中石油的信用获得6亿银行贷款作为启动资金,交换条件则是4折给了中石油8栋楼。另外,9月3日,国家审计署的审计报告再次曝光了多个部门挪用国家资产,出钱或出地与开发商合伙开发房地产的问题。这让开发商除了走正规渠道获取银行贷款或者上市融资外的另一条“黑金链”暴露无遗。

　　开发商狡兔三窟,眼看一条条融资渠道被收紧或被曝光,近期,多家开发商集中增发融资,试图在抓住他们能从市场抓住的最后一根稻草。

　　房地产新拐点已现？

　　尽管开发商狡兔三窟储备了粮草,但可能最终难以躲过市场规律的惩罚。

　　纵观2007到2009年,房地产市场走过了一个从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“价涨量缩”的过程。从土地流拍到“地王”归来,开发商经历了从不缺钱到断粮再到天上掉钱的震荡过程。

　　2009年前8个月,房地产市场显然正在酝酿重走以往的老路。

　　“不能不承认房地产行业确实是暴利行业,而且是一个不会倒闭的行业,因为政府要靠房地产拉动经济,银行要靠房地产拉动贷款。”一地产企业相关负责人不无得意地对记者坦承。

　　戴晓光认为,当地政府拿到了足够的土地款,开发商储备了足够的资金和土地,但现在银行却害怕了,因为他们要去承担一旦市场出现滞涨后所可能发生的还贷危机。所以银行毫无疑问要在这个时候收紧信贷。

　　“市场一旦因购买力被透支而转向观望,投机资金逐渐退场,拿了那么多天价土地的开发商的资金就不会支撑太久,而且随着开发商背后“黑金链”的曝光,开发商辛苦经营的楼市泡沫会在两种力量的碰撞中瞬间爆炸,楼市拐点在所难免,价格的走跌只是时间问题。”戴晓光认为。

　　曹建海更是大胆地预测,房价将于今年年底回落并深度下行。“做出这一预测的原因有三:一是信贷微调和收紧二套房贷政策对房地产投机打击非常大;二是中国经济不景气的局面短期难以改善;三是全国城市房地产供过于求的现象非常严重。”

　　中国楼市会不会走出一个类似股市顶部的“M头”,同是资产性质,股市能够跌一半,楼市为什么不能跌？