楼市出乎意料迅猛上攻的2009年行将结束，2010年的房价走势随之成为大家最为关注的焦点。当无数人都在为今年将近30%的房价涨幅高呼“泡沫”之时，也有无数的人在为房价辩解：中国的城市化道路仍在进行，土地将越来越少，地价的不断上涨注定了房价长期的上涨趋势。

   的确，谁都不得不承认，每年高达30%甚至更高的房价涨幅并不健康，但楼市也在众人的“泡沫化”担忧中，短时调整后再度强烈反攻。也许，中国楼市还在“泡沫”生成的过程中。如果仅仅谈及2010年的房价，至少在目前所有的房地产业界，笔者还没有听到一个人对明年的楼市表现出悲观。

   临近年底，关于政策风向转变的舆论突然甚嚣尘上。随之而来的，是各地楼市不约而同涌现出的交易热潮。2010年的楼市走向也因此被推向舆论的风口浪尖。

   顶级地段依旧看好

   许久未有动作的天安中国，选择在此时运作大手笔。10月，天安中国发布公告称，以近7.55亿元人民币代价，收购上海闵行区中房森林别墅57栋物业。
 
    天安中国在公告中称，考虑到中国内地尤其是上海，优质住宅物业的需求将持续强劲，因此这一收购既提供了资本增值潜力，同时也有利于拓展集团在上海的物业组合。

    事实上，根据天安中国的计划，此次收购的57套物业中，除公司持有22套外，其余35套别墅将在明年4月推向市场销售，据天安中国相关负责人透露，公司目前已将售价初步定为6万~6.5万元/平方米。“更为看好的，是未来几年内市场的长远发展。”

    假设按照351平方米的平均面积来推算，天安中国此次购入价格大约为37750元/平方米。与当年凯雷“团购”物业时的价格相比，溢价不少。这意味着，在天安中国的预想中，收购完成半年后，这些别墅的价格将上涨将近一倍。

    在此之前，天安中国还将荷兰ING在上海持有多年的上海网球俱乐部和公寓项目，以9.9亿元代价收入囊中。两个月时间，天安中国已在上海高端物业市场中投入了17.45亿元。
 
    世联地产提供的数据显示，2009年1至10月，上海豪宅市场共计成交1139套，与2008年同期相比，涨幅高达143.3%。即使是与楼市“高热”时期的2007年相比，同样有15.9%的增幅。同时，成交均价更是屡创新高，当前成交均价已高达65106元/平方米，较2008年同期增长4.5%，较2007年同期涨幅则达44.2%。2009年的上海楼市，可谓是名副其实的豪宅时期。

    对后市看好的，不仅仅是天安中国。“虽然按照进程今年也赶得及，但最终还是决定延迟到明年，这样对于产品质量也好把握。”一位上海本地开发商表示。今年，这家房企在土地市场以公开招拍挂的形式，竞拍获得了一幅上海内环以内住宅用地。“预判下来市场仍是平稳基调，内环以内的物业价格还会上涨。”
 
    政策收紧预期不高

    对于2010年房地产市场的走势，经济界人士的观点开始与房地产业人士表现出一致。9月，央行副行长苏宁公开表示，下半年至明年都将继续保持适度宽松货币政策。“对于楼市的支持利好，影响较为显著的便是货币政策，但从当前的情况来看，适度宽松的货币政策执行尚未出现在2010年结束的状况。”一位证券研究专家称。

    在中国银行总行战略发展部宏观经济分析课题组发布的一份报告中指出，中国房地产市场的调整时间与幅度主要取决于政策，尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。

    报告中称，从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策将有所收紧从而引发市场调整。然而，从宏观经济运行来看，明年经济形势的好转趋势，又会对房地产市场起到促进作用。“如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。”

    在调控政策之中，市场嗅觉最为敏感的，当数贷款政策的变化状况。随着优惠措施即将中止的消息传出，楼市相应出现了短暂震荡的局势，其重要性便可见一斑。不过，摩根大通中国投行副主席龚方雄在接受媒体采访时称，从明年来看，放贷前高后低的历史规律很难打破，因此不排除明年一、二季度每月放贷数量仍会增长的态势。

    国泰君安出台的一份报告中同样指出，从贷款的投放方向看，房地产成为新的贷款争取对象仍将在2010年继续延续；此外，2010年的整体宏观经济环境是稳定期，因此利率可能在后半期才有所提高。而从贷款规模进行预测的话，国泰君安表示，估计明年需要新增贷款在8.7万亿左右。

    市场供求仍将主导

    然而，明年的楼市走势并不能仅从政策角度进行预测。中国银行总行在上述报告中，对于中国楼市房价已明显偏高的态势，显示出对未来发展空间产生调整可能性，及调整幅度较大的忧虑。

    市场层面，世联地产分析师认为，由于2008年受到金融危机影响导致的开工低迷是目前供给不能显著回升的主要原因。从中长期来看，供给会呈现加速回升态势，但短期供不应求的局面无法改变，从而导致价格继续上升。龚方雄同样认为，中国城市化进程刚刚起步，但在中国可耕地表现稀缺的情况之下，地价上涨将是难以避免的。

   当CBN记者询问一家开发商明年的推盘计划时，该开发商谨慎回答，“明年的推盘价格仍然会延续今年形势，不过，下半年会是值得注意的时间段。”