11月底，在新地产与汉博顾问举办的“2009第二届商业地产年会——资本引擎品牌盛宴”论坛上，“中国的商业地产为何做不大”这个话题再次成为焦点，以外资基金公司为代表的完全市场化一方与有关政府部门负责人则各有自己的判断。

    花旗房地产投资亚洲有限公司副总裁兼首席投资执行官姚蔚坦言，目前的中国金融体系尤其是银行信贷模式，令开发商养不起商业地产，中国商业地产突破首先需要金融体系的改革。中国证监会研究中心副主任研究员王欧则表示，商业地产难有突破，首先是投资回报的客观原因吸引更多资本流向住宅领域，改善当前的矛盾，金融体系只是一个非主要的外部因素。

    金融信贷困局

    在上海，香港广场、力宝广场和无限度广场等商业物业投入巨资进行改造后，淮海路东段商业物业终有所起色，租金平均提升50％至200％，成为今年整个上海商业物业市场中难得的亮点。

    “上海市场的未来，一直是海内外投资者最充满信心的，不过，这些在竭尽全力改善经营的商业项目，要面临的竞争会日益激烈。”上海淮海路东段整体改造的运营公司华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司联席董事总经理伍步昂坦言。

    竞争首先来自不断涌入的物业新增供应。在《上海市商业网点布局规划纲要（2009年—2020年）》披露的总计145个商圈，将在未来10年时间逐步成型，包括12个市级商业中心、22个地区级商业中心、102个社区级商业中心、9个新城级商业中心。

    上海市政府商务委员会副主任马银芳此前披露，上海已有的商业地产面积达到4500万平方米，在建的商业地产还有400万平方米。同时今年三季度，上海写字楼平均租金跌至206.8元/平方米/月，环比下滑3.6%，平均空置率走高0.6个百分点至15.4%。优质零售物业市场整体空置率上涨1.4个百分点至9.5%。

    而在许多国际投行专业人士的眼中，供求失衡只是暂时的表面问题，中国商业地产发展的长期深层次问题存在于发展的政策金融等整体环境方面。

    姚蔚透露了国际知名外资投行对中国商业地产的定位。“从外资来说，商业地产，包括购物中心、办公楼地产，这些租金收入比较稳定的资产都叫核心资产，兴趣浓厚。但实际上，外资不能大笔收购，很大一个原因是中国的信贷金融体系不够成熟。”姚蔚认为，银行信贷的回收模式，是首先影响投资者实现对商业地产长线运营的重要因素。她透露，中国为商业地产提供的贷款依然局限于短期、中期，在国外，商业地产贷款在贷款到期之前可以只还利息不还本金，但中国的银行要求每年还本付息数年内全部还清。

    也就是说，一个项目即使十年还清也需要平均每年10%的回报率，但商业地产在前期两三年为培育期，回报率无法支撑银行贷款还本付息。

    对此，伍步昂深有感触，“一个不争的事实是，目前国内许多标志性的成功商业物业，境外背景的业主方占据主流，更加宽广的国际融资环境是他们有别于本土业主方的重要优势。”

    路在何方？

    近几年，随着本土开发商千军万马上市的洪流，“增加持有型长期经营物业”，已经成为有志上市做大做强的开发商非常流行的重点战略，记者注意到，尽管各企业都“大力发展”，但除了陆家嘴、金融街等这些较为特殊的国资背景企业外，几乎没有一家市场化的开发商敢把商业物业比例定在30％以上。

    在本报长期跟踪的如富力、世茂、复地等大部分上市公司中，商业物业的持有比例即使是长期目标，大多也仅在20％—30％之间。

    “过大比例的商业物业持有量，将占据开发商的资金，甚至影响其日常资金流的正常运转。30％，似乎是在目前的国内金融信贷环境下，大部分开发商所能持有的商业物业的一个上限。”伍步昂分析。

    记者近期采访了11月初成功在香港上市的禹洲地产(01628.HK)一位高层，该高层对于商业物业持有量的问题明确表示，尽管香港市场对上市房企的这一指标相当重视，公司也将不断增加对商业地产的投资开发，但综合考虑发展速度和公司运转，目前计划中持有比例不会超过15％。

    相对于香港几大老牌上市开发商，国内房企商业物业持有量的差距明显，某种程度上，这也是国内房企与国际地产大鳄的差距所在。

    国内现有的金融体系不利于商业地产的长期大规模发展，也已经影响本土房地产企业的进一步突破。例如，同样在今年香港上市的宝龙集团执行董事刘晓兰坦言，宝龙短期内不太可能去一线城市购买价格过高的土地，地价太高必然影响开发商后续在项目运营层面的投入和资金支持。

    那么，出路在哪里？

    王欧表示，房价和租金脱钩，在目前的情况下，住宅开发短期的高利润，吸引了大部分资本流向住宅领域，因此要解决商业地产的难题，首先在此。如果这个问题不解决，金融信贷体系无论怎么支持，都很难从根本上改变现状。